杭州市房地产市场运行情况调研报告 10200字
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〔杭州市房地产市场运行情况调研报告 10200字〕
          近一个时期以来，在房地产热的讨论中，"浙江现象"、"杭州现象"引起社会各界的高度重视。有人认为，杭州房价的持续上升是土地收购储备、招标拍卖造成的，杭州楼市存在着结构性泡沫问题，银行信贷的风险在增加。也有人认为，杭州的房价是正常的，是市场供求关系的结果，不存在过热的问题。一时间，杭州成为房地产是否过热争议的焦点之一。如何正确看待杭州的房地产市场问题，对于正确分析全国的房地产市场形势，加强土地和贷款管理，及时引导和调控房地产市场，防止楼市动荡造成金融风险，具有重要意义。
房改房是什么  这篇调研报告，是国土资源部土地利用司调研组根据有关领导批示，对杭州市房地产市场运行情况深入调研、细致分析的结果。报告用大量数据，回答了有关问题，客观评价了杭州市的房地产市场：杭州市房地产市场总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边地区不同程度地存在着过热的现象。针对这一情况，报告提出了防止楼市动荡的可行措施。
  我国已进入全国建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段，房地产市场仍有巨大发展潜力，目前的问题只是发展中、阶段性和局部性的，问题要解决，方法要稳妥，一切措施都要从实际出发，从稳定大局的需要出发，从珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面出发。只有如此，才能稳定楼市，化解风险。
  为落实国务院领导批示精神，根据部领导指示，我们对浙江杭州市房地产市场运行情况进行了调研，并与当地有关部门探讨了落实国务院领导批示，及时引导和调控房地产市场，加强土地管理，防止楼市动荡，防范金融风险的措施。调研组20xx年1月16日抵杭后，连续开了六个座谈会，分别与市国土资源局，信誉、业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮
  鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。通过广泛细致的调研，对杭州市房地产市场有了基本的了解。省国土资源厅、市国土资源局、余杭区国土资源局对这次调研极为重视，市、区两级相关部门积极配合，实事求是地反映了情况。此报告在形成过程中两轮征求了省厅、市局的意见，现将有关情况报告如下：
  一、房地产市场运行的基本态势
  杭州市目前下辖八区、五县(市)，下文中的老市区是指除萧山、余杭两区以外的六个老城区。总的认识是，杭州市房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象。
  (一)房地产开发势头迅猛，房地产业已成为主导产业。19xx年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17％以上。20xx年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4％。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5％。20xx年房地产业对GDP的贡献率达11.6％，同比增长17.1％，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。
  (二)房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从20xx年到20xx年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从19xx年的每平方米3278元，增长到20xx年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8％，而同期GDP增长速度达到53％，杭州已成为
国内房价涨幅最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，19xx年为每平方米4500元，20xx年为每平方米7500元，平均年增幅为6.6％；
  城西商品房价涨幅较大，房价19xx年为每平方米1650元，20xx年为每平方米4500元，平均年增幅为13.4％；城东房价19xx年为每平方米1900元，近三年每年上涨500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块20xx年涨幅均在20％以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，20xx年-20xx年全市房地产租赁价格指数同比增长了3.3％和3.1％，其中，住宅分别上涨了18.8％和7.5％。
  (三)房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。从19xx年年末至20xx年年末，杭州各类房地产开发企业开发贷款余额从106.75亿元增加到387.2亿元，房地产开发企业贷款占同期各项贷款的比重从19xx年的7.2％上升到20xx年的18.6％。今年10月末，房地产开发企业贷款比去年同期增长55.8％，占各项贷款的比重上升到20.9％；个人住房贷款余额从19xx年的37.4亿元迅速上升到20xx年的164.3亿元，年均增长率达190.5％,在全部房地产贷款余额中比重也逐年上升，从19xx年年末的35.0％上升到20xx年10月末的42.3％。
  (四)房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。19xx年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。20xx年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米。销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2％。与此同时，20xx年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4％，竣工97万平方米，同比增长86.5％。
  (五)卖旧买新十分普遍，存量房产交易活跃。自19xx年房改房上市政策出台后，存量房产交易量飞速增长。20xx年，存量房产成交量达97.8万平方米，累计成交金额26.5亿元，分别比上年上升了175.1％和229.2％，二手房成交金额占房地产交易总额的比例达到
  了17.3％，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。
  (六)老市区土地市场管理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，没有土地炒买炒卖行为，老市区较早地建立了土地收购储备制度，加强了土地集中统一管理，落实招标拍卖挂牌方式配置经营性土地的态度坚决，对土地市场的调控力度很强，土地市场发展比较健康。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置可以得到充
分反映，20xx年1-10月份，高、中、低价位住宅供应量分别为3974户、16319户、5313户，分别占住宅供应总量的15.6％、64.2％、20.2％，空置面积只有1.5万平方米。二是没有土地炒买炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。
  二、必须引起高度重视的问题
  尽管杭州市房地产市场从总体上看是健康的，但也存在一些必须引起高度重视的问题。
  (一)房地产价格增长速度过快，投资与投机性需求相应增长，银行风险有所增加。房地产出售价格和租赁价格的快速增长，使得人们对房地产价格的预期不断提升，投资和投机性需求相应增加。据中原物业20xx年10月对杭州市第三届"人居展"的调查显示，有12％的购房者的目的是准备出租和转卖。银行对房地产开发企业的贷款增幅很大，根据中国人民银行杭州支行调查数据，20xx年和20xx年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249亿元、387亿元，而房地产投资分别为102亿元、104亿元，20xx年个人住宅贷款余额261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26.5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有
  很大的风险。
  (二)现行的经济适用住房供应方式负面作用大于正面作用。现行经济适用住房方式主要内容是划拨供地、税费减免、委托开发、政府核价、向中低收入家庭出售，有人形象地称之为"补砖头"。几年的实践证明，这一供应方式在操作中存在很多问题，负面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而通过摇号实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12.8％，准购摇号比例高达1：8，不仅相当部分急需住房的家庭被排斥在外，而且给寻租留下了巨大的空间。二是负担沉重。买到经济适用房的人负担沉重。只有购新房才能享受政府补贴的政策、大户型为主的供给结构、每平方米3000元左右的价格，使购房者不堪重负。三是引发投机。经济适用住房上市交易门槛低，只要买到了经济适用住房，马上可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的10％。调查中，各方面的人都说"傻瓜都会买经济适用住房"，"买经济适用住房=申购新股"。四是起不到平抑房价的作用；表面上看，只要增加经济适用房的供给，就能缓解供需矛盾，降低房价，但对一个城市来说，由于土地资源有限，不可能无限制地供给住宅用地，增加了经济适用住房的供地量，势必减少商品房的供地量，只会使商品房的供需矛盾更加突出，造成房价上涨。五是众不满。该享受的享受不到，对政府不满；该享受的迟迟享受不到，不得已购买了市场价的商品
房，也对政府不满；享受到的家庭由于举债购买，严重影响其他基本的生活消费，同样对政府不满。这些不满情绪，潜藏着社会新的不稳定因素。
  (三)房地产市场分割，政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控。杭州市区(含萧山、余杭两区)行政区划面积3068平方公里，其中余杭区、萧山区、杭州经济技术开发区、之江旅游度假区面积分别为1222平方公里、1163平方公里、114平方公里和9.88平方公里，
  上述各区合计2508.88平方公里，享受独立的管理权限，实际上在3068平方公里的范围内，真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的权限最多只有559.12平方公里，仅占市区的18.22％，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地的稀缺程度可想而知，虽然近年来市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18.22％的土地使得这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过太。19xx年到20xx年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中商品房用地7859亩，占68％；经济适用房(包括市政拆迁用房)用地3679亩，占32％。而仅余杭区，从19xx年到20xx年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地31405亩，四年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。
  三、原因分析
  (一)商品房价格增长过快的成因。表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成份，并非虚涨，而且老市区与新市区的情况有很大的不同。所以，不能笼统地讲杭州市房价高。首先是老市区房地产供给严重不足。其次是需求旺盛。对杭州老市区房产的需求不仅来自本地，而且来自外地，两方面需求都较旺盛。在购房体中，本市居民占64％，外来人员占36％。三是配套、建筑、广告等成本增加。随着"智能化"、"生态化"物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加，据报道，20xx年新建商品房每平方米建筑成本平均广告费用超过100元。

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