深圳市小产权房存在的风险、成因及对策分析
目录
1 前言 (2)
2 小产权房的概述 (2)
2.1 小产权房的界定 (3)
2.2 小产权房的特征 (3)
2.2.1 小产权房一般多集中于城市郊区或者乡村地区 (3)
2.2.2 小产权房的价格远远低于城市商品房 (3)
2.2.3 小产权房产权证不合法或者无产权证 (4)
2.3 小产权房的积极意义 (4)
2.3.1 有助于集体建设用地使用权入市交易的实践探索 (4)
2.3.2 抑制房价，缓解中低收入者的购房困境 (4)
3 深圳小产权房存在的风险 (5)
3.1 购房者的权利无法得到保护 (5)
3.2 对农民的利益造成侵害 (5)
3.3 扰乱房地市场良性的竞争秩序 (6)
3.4 减损法律的公信力 (6)
4 深圳小产权房风险的成因分析 (7)
4.1 经济成因 (7)
4.1.1 参与方的利益驱动 (7)
4.1.2 城镇房价的畸高 (8)
4.2 社会成因 (9)
4.2.1 公民基本居住权难以保障 (9)
4.2.2 新农村建设过程中地方政府管理不到位 (9)
5 规范深圳小产权房发展的对策 (10)
5.1 基于现行法律框架内分类处置 (10)
5.2 重视居民住房问题的解决 (11)
5.3 加强政府对房地产市场管理和监督的力度 (12)
5.4 强化理论研究与突破 (13)
6 结语 (14)
参考文献 (15)
1 前言
随着城市商品房房价不断上涨和土地资源的愈用愈少，给小产权房的建造规模和范围的扩大创造了机会。
在不同机构对小产权房的抽样调查中，显而易见小产权房所占规模之广和波及范围之大也在日渐扩大。尤其最近几年小产权房的数量甚至高达全国房地产总市场的60%。根据不完全统计，北京、济南、上海等一线城市，小产权房的销售市场已高过本地房地产销售市场的20％，然这一比例还在升高的趋势中。从小产权房存在的目前状况来看，其存在必然有着一定的合理性，因此如何处解决好小产权房的风险问题已经是迫在眉睫。尽管中央乃至地方都发布了一些有关小产权房的治理政策，有些地方也已经拆除了其中不合规范的小产权房，但是这与预期中解决好小产权房问题的效果是远远不能相提并论的。更何况小产权房问题的处理又与国民的生存大计息息相关，更是对新型城镇化建设和社会的发展影响深远，因此处理好小产权房问题的解决就更加迫不及待了。
深圳小产权房已是长时间中存在的隐患，即使被深圳政府相关职能部门屡次“叫停”小产权房的交易，但"小产权房”的开发、建设、建设却不减反增。因而深圳小产权房问题的日渐加剧，造成小产权房问题的原因繁多复杂，众多房产领域专家学者提出许多提议，但深圳小产权房问题至今仍然尚未有效解决，并且存在众多分歧。尽管其当下发展形势严峻，但深圳小产权房数量却还是居高难下，因此全盘否定小产权房的解决策略肯定是行不通的，只有基于小产权房大量存在的客观状况并到促使其存在产生的根本原因，才能一针见血的合理的高效解决小产权房的问题。基于此，本文大致鸟瞰目前小产权房问题存在的主要风险与危害，深度刨析导致深圳小产权房问题的各方面诱因，力求到处置小产权房的最优方案，以此满足中低收入者的住房需要，进一步推动和谐的城镇化进程。
2 小产权房的概述
2.1 小产权房的界定
小产权房最新政策小产权房并不是一个真正的法律专业术语，它只是我国土地二元体制背景下而由社会约定俗成而来的习惯用词。“小产权房”又被称作“集体土地房”，“农村集资房”等，叫法不同但本质相同。而目前法律对于小产权房的具体含义及特征，也没有统一完备的规定。有部分学者认为，在农村集体土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建筑销售的房屋是小产权房的定义，它们中有的具有当地乡镇政府授予的产权证，而有的则没有任何合法的权属证明。以中国社科院的梁慧星教授、北京大学的刘凯湘、尹田教授、中国人民大学的王轶教授为代表的众多国内学者如等人，则较为统一的把小产权房定义为“村集体利用集体建设用地，在名义上自行出资修建的用于向社会公开出售的房屋”，为销售需求，则由乡政府或者村委会负责颁发产权证。但是，这些学者对小产权房的定义却只是众多不同观点的冰山一角，不同学者对于小产权房的见解往往各不相同。因而，想要明确的给小产权房下一个统一的定义具有一定的难度。小产权房又介于特殊的存在性，笔者认为在农村集体所有的土地上建造和开发商品房，却没有依法获得相关部门的征地审批等程序，也无需缴纳土地出让金及其他费用等是小产权房的根本定义，其产权证的发放通常是经过乡镇政府而非国家房屋主管部门。
综上所述本文认为，村集体或开发商占用集体土地，建设没有国家法定机关颁发产权证的房屋，并销售或主要销售给集体组织成员以外的单位和个人的房屋是小产权房。
2.2 小产权房的特征
小产权房的建造规模和范围伴随着城市商品房房价的接连抬升和土地资源的愈来愈
少而日渐增多。小产权房的特征相较于城市商品房相对较为显著突出。具体来说主要包含：2.2.1 小产权房一般多集中于城市郊区或者乡村地区
我国房地产管理法规定了只有在国有土地上才能进行城市商品房的建造，而在集体所有的土地上进行商品房开发则务必通过国家相关部门的补偿征用，使其先变为国有土地后才方可进行开发商用。但一般情况下国有土地价格过高，因此城市郊区及周边乡村低廉的土地价格备受市场青睐，因此在此基础上建造的小产权房通常比一般的商品房价格实惠低价，更能取得城市中低收入居民的偏爱。而观当下，小产权房已然不仅仅是某一个地方所出现的问题，而是几乎所有临近大城市的郊区所普遍发现的现象，并且发展得异常迅猛，已难以遏制之势。
2.2.2 小产权房的价格远远低于城市商品房
由于直接在农村集体土地建立的小产权房，在其建立过程中，并不都具备经过依法经过相关部门规划许可征用等程序的审核，再加上小产权房的建立又直接略过了相似的国有土地必须经过的招﹑拍﹑挂等程序，因而相对应的，其也就不需要缴纳类似国有土地所需的土地出让金乃至其他税费了。因此，小产权
房的建立也就从一定程度上节省了资金，因而降低了成本，从而造成其销售价格也就更加低价。另一方面来说，由于小产权房的地理位置一般处于较为偏僻的郊区及乡村地区因此并不占据地理方面的优势，因此总体价格相对城市商品房还是便宜了很多的，这就诱使了大批城镇中低收入者趋之若鹜地购买小产权房。客观上来说，小产权房的低廉销售是促进了小产权房的大量滋生的主导性原因。
2.2.3 小产权房产权证不合法或者无产权证
小产权房的购买者所获得的产权证一般仅仅是由乡镇府颁发的而并不是由国家房屋
主管部门颁发授予的，而这样的房屋产权证在法律上并不能够被国家所认可，因而其也无法获得法律上的保护效力。由于小产权房产权证的发放有的无法获得国家的认可，因此当购房者的利益产生冲突矛盾时，即使从使用性质上来看小产权房和商品房基本并无不同，但是当购房者的利益受到损害也无法通过法院也就是法律的途径来维护自身的权力，这也就导致了小产权房在市场上的流转缺乏全面的安全保障。
2.3 小产权房的积极意义
2.3.1 有助于集体建设用地使用权入市交易的实践探索
集体土地入市交易是我国现行法律所禁止的，但我国未来立法计划中对于允许集体建设用地使用权入市
交易，不仅仅已成为众学者共识，而且也已经初步得到官方的正式认可。然则，无可置否的是，如何改善集体建设用地使用权入式交易等相关问题，不仅需要对理论方面进行更加深入的研究，也更需要在实践方面进行不断地尝试性的探索。小产权房的建造与销售将直接地打破政府对房地产开发建设用地供应的垄断地位，从而使得农村土地未经过国家征收环节而直接入市，使其中的交易环节明显减少，从而使交易成本得到将降低，本质上使实现集体土地使用权的高效流转，在一定程度上为探索集体建设用地入市交易积累了丰富的经验。
2.3.2 抑制房价，缓解中低收入者的购房困境
近几年以来房价的急剧增加，使得中低收入者没有经济能力购买普通的商品房屋。此外，进程农民工、拆迁户、谈婚论嫁的年轻人、把市区房子让给孩子居住的老人等众多体并不拥有申请保障性住房的资格，从而致使中低收入者没有能力实现自己的“住房梦”。
在一定程度上来说，小产权房能够有效解决部分中低收入者的居住住房难题。主要相对于城市商品房的高价格，小产权房由于其成本低，其价格通常低于一般商品房的30％到40％，再加之小产权房无需缴纳土地出让金乃至其他税费等，从而在部分城镇中低收入者人中大受欢迎。基于我国人口基数庞大的现如今，价格低廉的小产权房解决了极大一部分人的住房难买房难的现实问题。低价的小产权房的出现，迎合了他们受限制的购买能力，在一定程度上真实有效地缓解了城市中低收入家庭的住房困难。不仅如
此，小产权房的建造与销售，使低价房源的市场供应量大大增多，从房产地产市场的销售份额中分了一杯羹，从而迫使商品房的开发商为了争夺消费者而适当的降低房价，从某种程度上来说起到了一定的平抑房价的作用。
3 深圳小产权房存在的风险
3.1 购房者的权利无法得到保护
对于深圳小产权房来说现有的法律法规对商品房的相关规定不能够与其适用。譬如在购买小产权房后，因购房合同并不具备有效的法律效力，购房人只能通过要求开发商退还房款并按银行同期贷款利率支付利息等方式。然而以已有的案例为基本根据来看如果当事人清楚地了解所购房屋是小产权房却依然选择购入的，即使开发商违约，人民法院可能无法支持其赔偿请求。此外由于深圳小产权房在房管部门并没有足够的备案，在政府机构监管范围之外，相应的在出现权利被侵犯时救济途径就显得十分有限的。在使用小产权房的过程当中，购房者不能用小产权房抵押贷款和财产证明，若房屋质量问题，遇到拆迁问题等也就无法及时地通过法律维护保障自身的合法权益。小产权房不具有法律效力，购房人的权益因此难以得到保障，经过长时间后，便很容易造成形形的法律纠纷，问题得不到及时解决，从而便会成为社会不稳定的。
3.2 对农民的利益造成侵害
小产权房通常情况是建立在农村集体土地之上的，而一般情况下农民自身都已经拥有了自己的宅基地，由此小产权房本质上是农民在满足了自己居住的条件下额外进行的多余土地的利用，也就是说农民也能够从中获得一份不错的土地额外收益。即使相较于土地被国家征收或是耕种农作物收入，农民将土地进行非法转让，在一定程度来说虽然是增加农民的收入。但由于位置不可移动及非农用途不可逆转等土地资源的独特特征，若将原本的集体土地非法转化为建设用地，将难以恢复农用，从而造成耕地的锐减的不良影响。加上
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