超实用!农村宅基地20个关键问题
超实⽤！农村宅基地20个关键问题
01
农村宅基地的概念及分配⽅式
农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(⾏政村或⽣产队)成员⾝份⽽享有的可以⽤于修建住宅的集体建设⽤地，农民⽆需交纳任何⼟地费⽤即可取得，具有福利性质和社会保障功能，⼀般不能继承。
但宅基地上建成的房屋，则属于村民个⼈财产，可以依法继承。村民只有宅基地使⽤权，没有所有权。
02
村民申请宅基地需要哪些条件
农村村民有下列情形之⼀的，可以申请宅基地：
（1）年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房，且缺少宅基地的（包括男⽅到⼥⽅落户的）；
（2）因发⽣或者防御⾃然灾害、实施村庄和集镇规划以及进⾏乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家
建设征⽤⼟地等原因需要搬迁的；
（3）外来⼈⼝落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
（4）城镇居民经县级以上⼈民政府批准回原籍落户，农村确⽆住宅的；
（5）县级以上⼈民政府规定的其他条件。
03
哪些情况申请宅基地不予批准
（1）年龄未满20周岁的；
（2）原有宅基地的⾯积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；
（3）本村村民将原宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；
（4）其他不符合法律法规和相关规定的。
04
宅基地如何申请、报批、登记发证
应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡(镇)⼈民政府审核，由县级⼈民政府批准后，本⼈携带相关材料到所在的乡(镇)、办事处国⼟资源部门申请确权登记发证。
其中，涉及占⽤农⽤地的，依法办理农⽤地转⽤审批⼿续。
05
什么情况下农村⼟地可以⽤于建设⽤途
2020年⼟地管理法修订前，农村⼟地⽤于建设⽤途只有三种类型：村民建房（宅基地）、乡（镇）村公共事业公益设
2020年⼟地管理法修订前，农村⼟地⽤于建设⽤途只有三种类型：村民建房（宅基地）、乡（镇）村公共事业公益设施、乡镇企业。后两种情形的建设⽤地称为集体建设⽤地。
2020年新修订的⼟地管理法施⾏后，依法登记为集体所有，规划确定为⼯业、商业等经营性⽤途的农村⼟地也可出让⽤于建设⽤地。
06
农村宅基地是否能继承
农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使⽤权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使⽤权属于村内房屋所有权⼈，村民只有宅基地使⽤权，不能随意对宅基地进⾏处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。
虽然宅基地不属于遗产，不能被继承，根据⾃然资源部的最新答复，根据继承法规定，被继承⼈的房屋作为其遗产由继承⼈继承，按照房地⼀体原则，继承⼈继承取得房屋房屋所有权和宅基地使⽤权，⽽且，农民的宅基地使⽤权可以依法由城镇户籍的⼦⼥继承并办理不动产登记。
需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后(村民⼀户⼀宅外)，不能进⾏重建或者以其他⽅式继续使⽤这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使⽤权另⾏安排。
07
建国前乃⾄五⼗年代发的
农村房屋⼟地所有权证，是否有效
宪法已经明确将全国⼟地所有权收归国有或集体了，⼀般认为这是笼统的征收。建国前乃⾄五⼗年代实
⾏⼟地私有制，发的都是⼟地所有权证。1950年《⼟地改⾰法》第30条规定，“⼟地改⾰完成后，由⼈民政府发给⼟地所有证，⼟地制度改⾰以前的⼟地契约⼀律作废”。最⾼法院1955年11⽉解答河北⾩城县来信认为，在⼟地改⾰后，所有以前的⼀切⽼契，均已作废。
原国家⼟地管理局1996年对天津市⼟地管理局的批复，解放后颁发的私有⼟地契证现均已失效，不再具有法律效⼒。但原私有⼟地契证认定范围内的⼟地，⽬前仍由原所有⼈合法使⽤的，可确定其国有或集体⼟地使⽤权。依法已由其他⼈使⽤或空闲未利⽤的⼟地，原⼟地所有⼈不再享有⼟地使⽤权。
因此，⼟地改⾰前颁发的契证⼀律⽆效，⼟地改⾰期间颁发的⼟地所有权证也失效，但房屋所有权未明确。在⼟地房屋私有权契证⼀体的情况下，⼀般认为房屋所有权也应⽆效。但由原所有⼈或其后代继续合法使⽤的，可以确定⼟地使⽤权和房屋所有权。
08
房地⼀体登记发证，对农民众有什么好处
宅基地使⽤权确权登记涉及农村千家万户，关系到⼴⼤农民的切⾝利益。开展农村宅基地使⽤权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防⽌乱占滥⽤耕地，维护社会的和谐与稳定。
通过农村⼟地确权登记发证，依法确认农民集体⼟地权利，保护⼴⼤农民众的合法财产权，强化农民
众的⼟地物权意识，有助于在城镇化、⼯业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益，更是维护农民与⼟地长期稳定的产权关系；
将农民与⼟地物权密切联系起来，可以进⼀步激发农民保护耕地、节约集约⽤地的积极性，为下⼀步农村⼟地制度改⾰奠定基础。
09
申请农村宅基地需要提交哪些材料
申请农村宅基地需要提交哪些材料
申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料：
（⼀）村民个⼈申请宅基地的申请书；
（⼆）申请⼈基本情况（包括姓名、性别、年龄、⾝份证、家庭成员，户⼝是否本村集体户⼝等）；
（三）村民委员会或农村集体经济组织出具的材料
1.申请⼈现有的宅基地情况；
2.对申请⼈拟发放宅基地的位置、⾯积、宗地草图等；
3.村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；
4.乡镇⼟地利⽤总体规划图、现状图等，并注明拟占⽤⼟地地类。
（四）属于建新交旧的，申请⼈与村委会签订的建新交旧协议书；
（五）其他需要提交的材料。
10
怎样认定村民“⼀户⼀宅”的问题
对村民“⼀户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户⼝本上登记的是⼀家⼈，那么该户⼝本所登记的家庭就是⼀户，⼀户只能申请⼀处宅基地。但具有以下情形的，可独⽴作为特殊村民“户”对待：
（1）已婚且已分家单独居住⽣活的；
（2）未婚但年龄已满⼆⼗周岁且已单独居住⽣活的；
（3）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年⼈；
小产权房最新政策（4）通过司法仲裁依法取得的，可按照司法⽂件进⾏登记；
因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双⽅只能选择在其中⼀⽅拥有宅基地，申请确权登记。
11
如何规范确认宅基地使⽤权主体
宅基地使⽤权应该按照当地省(市)级⼈民政府规定的⾯积依法确定给本农民集体成员：
（1）⾮本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体⼤多数成员同意并经相关机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；
（2）已拥有⼀处宅基地的本农民集体成员、⾮本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占⽤农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体⼟地使⽤证》记事栏应注记“该权利⼈为本农民集体原成员住宅的合法继承⼈”；
（3）⾮农业户⼝居民(含户⼝迁出、华侨)原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告⽆异议的，可依法办理⼟地登记，在《集体⼟地使⽤证》记事栏应注记“该权利⼈为⾮本农民集体成员”；
（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明⼟地历史使⽤情况和现状，由村委会出具证明并公告30天⽆异议，经乡(镇)⼈民政府审核，报县级⼈民政府审定，属于合法使⽤的，确定宅基地使⽤权。
12
哪些情况下不予办理宅基地使⽤权登记
有下列情况之⼀的，不予办理宅基地使⽤权登记：
（1）所申请登记的宅基地使⽤权⽤地不符合《乡镇⼟地利⽤总体规划》；
（2）除继承外，农村村民⼀户申请第⼆宗宅基地使⽤权登记；
（3）⾮本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；
（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；
（5）⼟地违法违规⾏为尚未处理或正在处理的；
（6）农村宅基地经批准后连续两年未使⽤建设的；
（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。
13
哪些情况下可收回宅基地使⽤权
有下列情形之⼀的，报经市或县⼈民政府批准，可以注销其⼟地使⽤证或⽤地批准⽂件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使⽤权：
（1）为实施村庄集镇规划进⾏旧村改造或国家建设征⽤等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期⽆正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；
（2）进⾏乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占⽤的宅基地；
（3）因继承房屋等原因造成农村村民⼀户⼀处之外的宅基地；
（4）因迁移、病故等原因销户⽽停⽌使⽤的宅基地；
（5）未按照批准⽤途使⽤的；
（6）⾮法转让宅基地的。
14
新⼟地管理法
对宅基地审批管理规定有哪些变化
2020年1⽉1⽇施⾏的新⼟地管理法规定，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改⾰和管理有关⼯作。县级以上⼈民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的⾏为进⾏监督检查。
农村村民未经批准或者采取欺骗⼿段骗取批准，⾮法占⽤⼟地建住宅的，由县级以上⼈民政府农业农村主管部门责令退还⾮法占⽤的⼟地，限期拆除在⾮法占⽤的⼟地上新建的房屋。超过省、⾃治区、直辖市规定的标准，多占的⼟地以⾮法占⽤⼟地论处。
另外，新⼟地管理法还规定，农村村民住宅⽤地，由乡（镇）⼈民政府审核批准。所以，想申请宅基地的村民，要咨询当地农业部门和乡镇⼈民政府。
15
是不是所有的宅基地都要发证，
“⼩产权房”可以发证吗？
按照“⼀户⼀宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理。
⼩产权房属于违规违法⽤地。《⼟地登记办法》明确规定，严格禁⽌通过⼟地登记将违法违规⽤地合法化。⼩产权房发证既⽆法律基础，也⽆政策⽀持，更与我国的⼟地制度相违背，所以⼩产权房不能发证。
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城镇居民能否到农村购置宅基地
根据《关于加强农村宅基地管理的意见》要求： “严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放⼟地使⽤证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。
国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占⽤农民集体⼟地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放⼟地使⽤证和房产证”。
《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》(国发【2004】28号)也指出，“实⾏最严格的⼟地管理制度……禁⽌城镇居民在农村购置宅基地”。
《国务院办公厅关于严格执⾏有关农村集体建设⽤地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进⼀步促进农业发展农民增收的若⼲意见》(中发【2008】1号)也多次重申 “城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘⼩产权房”。
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城市居民、华侨
原已取得的宅基地能否登记发证
1999年国办发⽂禁⽌城市居民再以⾃⾏建造或购买的⽅式获得宅基地，所以1999年之后城镇居民使⽤宅基地的，不予确权登记。
1999年之前⾮农业户⼝居民（含城镇居民和华侨）合法取得的，包括转让、赠与房屋以及经政府审批建房等⽅式占⽤宅基地的，国⼟资发[2016]191号⽂规定，分1982年前、1982年-1999年两个历史阶段，规定了确权登记的政策。
1982年《村镇建房⽤地管理条例》实施前，⾮农业户⼝居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋⽽占⽤的宅基地，范围在《村镇建房⽤地管理条例》实施后⾄今未扩⼤的，可按实际使⽤⾯积予以确权登记。
1982年《村镇建房⽤地管理条例》实施起⾄1999年⼟地管理法修订实施时⽌，⾮农业户⼝居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋⽽占⽤的宅基地，按照批准⾯积予以确权登记，超过批准的⾯积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
可见，城市居民并⾮都⽆法取得宅基地使⽤权证。
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农村村民住宅可以建⼏层
根据各地出台的《农村村民住宅建设管理办法》，⼀般规定，农村独栋式、并联式或联排式⾃建住宅不得超过三层，每

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