房地产开发过程中存在的主要问题及其对策
房地产开发过程中存在的主要问题及其对策
【摘 要】我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改善人民生活中发挥了举足轻重的作用。必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。为此，本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了解决问题的对策。
【关键词】房地产；开发；对策
一、房地产开发中存在的问题
（一）房地产开发用地的问题
房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。
1、基层人民政府越权批地。
根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的 “高尔夫球场” 、“工业园区” 等。由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。
2、农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。
我国《土地管理法》第63条明确规定， “农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。例如，在全国各地大面积出现的“小产权房”，给房地产市场造成了极大的混乱。为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让” 。因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。不受法律保护。
（二）房价问题
当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快。造成房价上涨过快的原因主要有：
1、市场供应结构不合理。
突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。青岛市房地产市场尤为明显，据青岛市房地产管理局统计，2012年全市住宅完成投资593.6亿元，同比增长4%，增幅较去年同期（26.6%）收窄了22.6个百分点，办公用房增幅最大，同比增长达到141.2%，增幅较去年同期扩大102.2个百分点。二是，商品住宅供应中，居民对普通商品房的需求势头强劲。2012年青岛市的房屋销售面积950.9万平方米，其中住宅销售842.5万平方米，占89%的比例，可见当前房地产市场
中购房需求特别是老百姓的刚性购房需求还是很大。三是，保障性住房供应量不足。青岛市从2008年全市住房工作会议上，提出“两改、两增、两扩、一改善”的新目标及改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房、实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房销售数量，但供需之间的差距依然很大。
2、商品房开发建设成本增加。
近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是土地价格上涨。二是生产资料价格持续上涨。三是拆迁成本增加。四是商品住宅品质提高，如墙体保温等级不断提高，防火体系等级不断提高，住宅建筑节能标准达到65%。此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。
总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性。目前国家对房地产市场的调控政策效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅；成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善；而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的
作用。因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。
（三）环境问题
在我国房地产开发中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。目前我国房地产业中主要存在以下环境问题：
1、水土流失问题
由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。
2、环境噪声污染
小产权房最新政策房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于
房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。
3、建筑垃圾污染
由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。4、大气污染
由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避
免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染
二、解决问题的对策
（一）解决房地产开发用地问题的对策
我国城市房地产开发活动中违法用地的情况虽然形形。但其共同的特点就是规避法律法规关于土地使用权出让、转让的有关规定，达到非法获利的目的。有鉴于此，笔者认为应采
取如下对策：
1、完善我国土地供给方式的法律法规
目前我国的土地供给制度仍然是“双轨制” ，即土地行政划拨和土地有偿出让同时并存，在划拨地过程中应当严格按照土地属性来进行使用，不得在土地划拨之后随意更改其土地用途。同时，国家应严格按照《城市房地产管理法》中关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定来执行。
在土地的有偿出让方式中，法律许可采用协议、招标和拍卖三种方式。应严格执行土地招拍挂制度，把土地买卖过程置于阳光之下，杜绝土地拍卖过程中暗箱操作。
2、严格依法行政，追究渎职者的法律责任。
早在1997年4月，中共中央，国务院在《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》中已明确禁止征用耕地、林地和宜农荒地进行房地产开发建设。该《通知》第五条规定，对经营性房地产开发项目用地，未按审批权限进行开发的用地，依法清理检查。对发现的问题要从严查处，国家工作人员滥用职权违法批地、严重渎职的，要追究刑事责任。要杜绝违法批
地，就必须严格依法审批，将职权、职责落实到人，对违法批地的直接责任人必须依法追究其渎职罪的法律责任，从源头上遏制房地产违法用地行为的发生。
（二）解决房价问题的对策
笔者认为当前调控房价工作的基本思路是，立足于解决新的发展阶段房地产市场运行中的突出矛盾，使房地产回归使用功能，着力抑制投资投机性需求；调整供应结构，着力增加中低档普通住宅供应，满足广大中低收入家庭基本住房需要。调控房价工作，要坚持既积极又稳妥的方针，避免挫伤市场信心、引起房地产市场大的波动，影响金融稳定。坚持“区别对待、有保有压”的原则，重点稳定普通住房价格，集中处理好中低收人人的住房需要。坚持以经济的、法律的手段为主，继续发挥好土地、金融、税收政策的调节作用，辅之以必要的行政手段，充分发挥市场机制的作用。同时，要强化住房保障，以稳定人心、缓解社会矛盾。根据上述思路和原则，当前宜采取以下主要政策措施：
1、调控土地供应，改善供求关系。
一方面供求失衡、房价上涨过快的地区，要及时调整房地产开发用地供应总量和结构，增加
中低档普通商品住房特别是经济适用住房用地，并督促地方抓紧建设。另一方面增强土地供应信息的透明度，房地产开发用地供应计划要明确供应总量、用途及供应时间，并及时向社会公布。三是，加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实《城市房地产管理法》关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。
2、适当调整房地产转让环节税收政策，抑制投资、投机性需求。
一方面对以投资、投机为目的，在转让房地产时，增加转让环节的税收政策，对房产的增值部分处于重税缴纳。另一方面对房地产价格增长过快的城市，按照国家出台“国五条”等政策实行严格限购。其次，加强税收征管，规范操作，全面落实各项税收政策，严禁各地擅自出台税收优惠政策。此外，国家应尽快实现房地产信息的全国网络平台的建设。
3、强化住房保障，满足中低收入家庭基本住房需求。
督促各地根据本地实际，加大保障性住房的建设规模。指导督促各地落实廉租住房制度，以财政预算安排为主，多渠道筹措保障性住房资金来源，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困
难问题。其次在城镇房屋拆迁中全面建立拆迁补偿安置最低保障制度，确保被拆迁户中困难家庭的基本居住需要。
（三）解决环境问题的对策
纵观房地产开发中存在的环境问题，我们不难发现，其实这些问题的存在及发生只是因为缺乏一种严格的预测和监控机制，一旦对房地产业可能产生的环境问题进行适当的预测和严格的监控，这些问题都可以迎刃而解。为了防治房地产业中的环境问题的产生，必须完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿”开发提供可能。笔者认为应从以下方面入手解决问题：
1、大房地产环境影响评价的范围
我国现有的房地产开发环境影响评价的范围，根据我国《建设项目环境保护管理条例》第七条第三项的规定“建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表”和我国《建设项目环境保护分类管理目录》第148项关于房地产开发的规定，“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”应编制环境影响报告书；“建
筑面积2万平方米以下非敏感区”可填报环境影响登记表；“两者之间的”应编制环境影响报告表，可以看出我国现有的房地产开发环境影响评价的范围是“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”和“两者之间的”这两部分。笔者认为为了加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，而不区分房地产开发项目的规模。因为房地产项目的大小和可能产生的环境问题的大小多少是不一定成正比的。

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