关于“首付贷”问题的法律分析
关于“⾸付贷”问题的法律分析
⾸付贷、⾸付分期是指为购房者提供的⾸付阶段“贷款”或者⾸付款分期的⽅式，从⽽使⽆款项⽀付能⼒的购房⼈有能⼒缴纳⾸付，并办理剩余款项按揭贷款的付款⽅式。
⼀、关于⾸付贷的政策：
汽车贷款首付多少2018年7⽉9⽇，河南省住建厅发布《关于进⼀步规范商品房销售⾏为的通知》要求房地产开发商不得实⾏“零⾸付”购房，或采⽤“⾸付贷”“⾸付分期”等形式违规为炒房⼈垫付或者变相垫付⾸付款，如有违反根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责⼈并责令限期改正、整改到位前暂停⽹签、典型案例曝光等⽅式进⾏处置。
2019年10⽉22⽇，两⾼两部《关于办理⾮法放贷刑事案件若⼲问题的意见》第⼀条的规定，违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为⽬的，经常性地向社会不特定对象发放贷款，扰乱⾦融市场秩序，情节严重的，依照刑法第⼆百⼆⼗五条第（四）项的规定，以⾮法经营罪定罪处罚。
⼆、关于⾸付贷涉及的借款协议效⼒分析：
虽然相关⾏政机关严令禁⽌⾸付贷、⾸付分期，并认定为违规⾦融产品，但是⾸付贷、⾸付分期并未违反法律、⾏政法规的效⼒性强制性规定，在未被认定为“职业放贷⼈”时，因⾸付贷或⾸付分期⽽签订的借款
协议有效。以下为通过裁判⽂书⽹检索的相关案例：
1、郑州瀚宇置业有限公司与李东⽅民间借贷纠纷⼀审民事判决书【案号：（2019）豫0182民初5733号】
案情简介：2017年10⽉16⽇，李东⽅与瀚宇公司签订《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，约定瀚宇公司向李东⽅提供分期借款922856元，专⽤于购买瀚宇公司开发的楼盘，剩余款项办理按揭贷款，在本借款协议约定的期限内归还借款的，不向李东⽅收取该借款的利息；李东⽅逾期还款的，应当按⽇⽀付瀚宇公司借款总额万分之五的利息，直⾄还款⽇，还应承担逾期未付款的违约⾦，违约⾦按⽇千分之⼀计算。后李东⽅未能如期偿还借款，瀚宇公司诉⾄法院。诉讼中李东⽅辩称：1、瀚宇公司的⾸付分期⾏为违反豫建房管﹝2018﹞29号⽂关于禁⽌实⾏“零⾸付”购房，或采⽤“⾸付贷”“⾸付分期”等形式违规为炒房⼈垫付或者变相垫付⾸付款的规定，属于违法⾏为。2、原告是职业放贷⼈，其放贷⾏为，属于⾮法从事⾦融业务活动，已违反法律强制性规定，故涉案借款协议属⽆效合同，原告⽆权要求被告⽀付借款利息及违约⾦。
法院判决：《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，系双⽅真实的意思表⽰，该协议明确约定了借款数额和利息以及违约⾦的事实，被告李东⽅未按约定还款，原告瀚宇公司要求被告李东⽅⽀付⽋款259000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以⽀持。原告瀚宇公司要求被告李东⽅以259000元为基数按年利率24％
的标准⽀付⾃2017年10⽉16⽇⾄实际还款之⽇⽌的利息及违约⾦的诉讼请求，因原、被告双⽅签订的借款协议对违约⾦的约定已超出年利率24％的标准，且被告李东⽅应偿还借款的⽇期为2018年1⽉30⽇，故应从被告李东⽅违约之⽇起计算违约⾦，对于超出部分，本院不予⽀持。被告李东⽅辩称原、被告签订的《瀚宇天悦湾购房借款协议书》属⽆效合同的辩解理由，不符合相关法律规定，故本院不予采纳。”
2、郑州杰⼈置业有限公司与杨宇光房屋买卖合同纠纷⼀审民事判决书【案号：
（2019）豫0105民初22660号】
案情简介：杰⼈置业、杨宇光签订《购房合同》，同时签订《借款合同》，借款合同约定借款专项⽤于购买杰⼈置业所开发项⽬物华华庭综合楼1918号房之⽤，所借款项后期全部直接⽤于⽀付相应购房款及购房相关费⽤，杨宇光授权甲⽅将所借款项直接⽀付给杰⼈置业⽽不提取现⾦。后杨宇光为能如期偿还借款，杰⼈置业诉⾄法院，要求解除购房合同⽀付违约⾦。杨宇光辩称：政府严禁实⾏零⾸付购房或采⽤⾸付贷、⾸付分期等形式违规垫付或者变相垫付⾸付款，杰⼈公司违规操作，应驳回其诉请。
法院判决：双⽅签订的《借款合同》虽名为借贷，但其实质是双⽅为了规避国家关于购买商品房的有关⾸付款政策，且借款合同并不存在资⾦的现实交付，实际上是原告允许被告⾸付分期并为被告贷款便利⽽预先开具发票的⾏为，借款合同中的款项实质上仍为购房款。被告未按照借款合同的约定按时付款，实际上是未按约定⾜额⽀付房屋⾸付。该⾏为违反了《商品房买卖合同》的约定，且系根本违约，原告
主张解除《商品房买卖合同》并⽆不当，本院予以⽀持。
3、讷河市银发⼩额贷款有限责任公司与孙国兴借款纠纷⼆审案件【案号：（2018）⿊02民终2763号】
案情简介：2016年2⽉28⽇，孙国兴购买讷河市华艺房地产开发有限责任公司所开发的楼盘，银发⼩贷公司（与华艺地产为关联公司）向孙国兴提供⾸付分期借款68977元，约定该⽋款分两次偿还，约定如未及时偿还⽋款，⾃违约之⽇起按⽇千分之三⽀付违约⾦。后孙国兴未能及时偿还借款，现银发⼩贷公司要求孙国兴给付⽋款本⾦及按⽉利率2%⽀付违约⾦。
法院判决：双⽅当事⼈之间借贷关系明确，合法有效。借款到期后，银发⼩贷公司要求孙国兴偿还借款本⾦及违约⾦，孙国兴应及时给付。
三、综合建议：
以上案例中，⽬前法院对于民事案件中开发商推⾏“⾸付贷”的⾏为，并未主动认定开发商违反相关法律法规关于“⾸付贷”的禁令；即便是业主主张开发商违规推⾏“⾸付贷”属于职业放贷⼈应认定⽆效，法院亦未⽀持；法院不仅认定借款协议有效，甚⾄⽀持借款协议约定的违约⾦。鉴于此，开发商对于逾期偿还⾸付分期款的业主，可尝试通过法院主张偿还借款、⽀付违约⾦。同时，开发商亦不可忽视“⾸付贷”可能带来的负⾯影响（业主举报或上访）：1、由当地房地产主管部门采取约谈企业负责⼈并责令限期改正、整改到位前暂停⽹签、典型案例曝光2、被认定为职业放贷⼈。

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