产品结
构项目
产品结构内容结构图
产业基金-普通结构-资管新规前银行理财资金通过银行设立的资管计划作为优先级LP，社会资金（自然人、机构）作为中间级LP，政府和政府系公司出资作为劣后级LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人
产业基金-资管新规后1社会资金（自然人、机构）作为优先级LP，政府和政府系公司出资作为劣后级LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人
产业基金-资管新规后2社会资金（自然人、机构）作为优先级LP，银行理财资金通过银行设立的资管计划作为优先级LP，银行系基金管理人作为GP 并担任基金管理人
私募基金运作模式并购基金-资管新规前
并购基金-资管新规后1并购企业出资作为LP，联合并购企业作为LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人
并购基金-资管新规后2并购企业出资作为LP，资金雄厚的其他私募基金作为LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人
不良资产投资基金-银行贷
款不良资产包括：债权类不良资产､股权类不良资产和实物类不良资产｡
其中, 债权类的不良资产可进一步区分为“借贷性质的债权类不良资产”和“非借贷性质的债权类不良资产”｡
对于非借贷性质的债权类不良资产､股权类不良资产和实物类不良资产，因其资产不属于借贷性质，私募基金对该等资产的投资并不受限｡
资管新规下，以下操作模式是否可行值得探讨：
融资租赁私募
基金在上层架构中，首先由合格的投资者将资金打入融资租赁私募基金中，具体私募基金可能是契约型架构，也可能是合伙型、公司型架构。其次，私募管理人作为该融资租赁私募基金的管理方，同时由某家银行作为该私募基金的托管机构。最后，投资者本金及收益由该私募基金直接打到投资者指定账户，而融资租赁资金，也由该私募基金打到融资租赁公司专门账户之中。
在下层架构中，融资租赁公司在获取资金后，将货物款项打到设备供应商账上，取得设备的所有权。之后，将该设备交付到承租人手中，由承租人使用，融资租赁公司收取相应租金，作为还款来源。
同时在担保措施中，融资租赁公司将该设备所有权质押到担保机构中，用于担保本支融资租赁私募基金的本金。最后，融资租赁公司在收取到承租人租金后，将相应款项打到融资租赁私募基金账户中。
以上，便是融资租赁资产投资产品典型架构，在这一架构中，尤其关注三点：
1. 产品整体的资金流动。从产品募集到最终打到融资租赁公司，经历三个账户，分别是投资者个人账户、私募基金募集专户、融资租赁公司制定账户。
因此监管层在产品操作中，要求对资金流动账户进行监管，尤其是中间的私募基金募集专户，要进行银行托管，并对账户进
应收账款收益权私募基金根据《备案管理规范第4号》中规定：
私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
因此，对于房地产企业通过私募渠道融资受到了诸多限制，而结合当前私募备案产品情况，应收账款成为当前房企获得融资的重要途径。
结合这一典型产品架构，我们可看到该私募基金的资金流向。首先由某某私募基金将资金打到某某建工集团，进而获得该集团对承建方某某置业公司的应收账款，并由该集团对应收账款进行确权。
同时承建方这笔应收账款的实际用途是某某房地产开发项目。而整个基金产品的还款来源，在于该房产开发项目的后期回款及销售收入。
同时这一架构中，为了提升产品风控，还增加了某某集团的担保，其承担担保责任，并在项目到期后，某某置业公司未足额支付相关款项时，承担回购义务。
因此，相比于过去房地产项目直接融资，这种架构增加一道流程，就是某某集团对项目公司的应收账款，换句话说，借由应收账款这一底层资产设计，让实际的房地产项目获得融资。对于此类产品，应该关注的要点包括：
1. 底层资产——应收账款情况。首先是，应收账款对应的项目情况。对于房地产项目要关注其项目施工进度。其次要考虑应收账款的折账率，一般不超过80%。
之后还要考虑到应收账款的账期，对于应收账款项目，其产品期限设置要与其账期一致，不能早于账期。
最后，是在于应收账款的真实性，如通过专业会计事务所出具审计报告。同时为保证基金方权利，要需对应收账款进行确权。
2. 实际房产项目情况。其应收账款项目还款来源，在于其实际开发的房产项目情况。因此要关注该房产项目的区位，同时其施工进度、相关土地证、销售证是否办理完毕，以及其房产销售团队能力，该项目所处城市房产销售去化速度，未来销售回款速度等等。这些方面是决定项目到期后，能否及时兑付的
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