养⽼⾏业融资模式创新分析
作为⼀个极具发展潜⼒的产业，养⽼产业巨⼤的市场引起了地产系、险资系、外资系等各种战略投资者、国企及其他⾦融机构的关注，各路资本的进⼊到这个充满诱惑的蓝海，助推养⽼产业的发展。养⽼项⽬的融资模式除了传统的房地产融资模式外，还可以通过引⼊保险资⾦、房地产信托基⾦等⽅式融资。
私募基金运作模式1、保险系投资模式
保险业的特性和经营决定了保险公司投资养⽼产业、经营养⽼社区，即可锁定⼀批⽼年客户，围绕⽼年⼈⽣活需求，提供相应的服务，延伸产品线，实现商业价值。
1、保险的本源业务：保险资⾦投资养⽼产业具有很强的产业带动效应，可衔接上游医疗保险、护理保险和养⽼保险产品
2、保险的延伸业务：同时⼜可带动下游⽼年医学、护理服务、⽼年科技产品、⽼年⽣活业态等发展
3、社会效益：保险资⾦投资养⽼产业是对社会保障体系的重要补充，有利于地⽅经济发展与改善民⽣
阻碍保险公司投资养⽼产业的问题主要有：
1、养⽼产业总需求旺盛，但有效需求不明
2、现有养⽼地产盈利模式不适合保险资⾦
3、产业链涉及⾯⼴造成相关专业⼈员储备不⾜
4、长期战略价值与短期收益要求产⽣⽭盾
5、资⾦投⼊量⼤与保险公司⾃⾝经营周转产⽣⽭盾
6、保险资⾦对于养⽼地产与⾼业地产投资的选择等
2、信托投资基⾦
国内⽬前的融资机构多为商业银⾏，⼀级城市⽬前已经房地产基⾦、房地产投资信托等新型的⾦融⼯具。
房地产信托基⾦（REITs）作为上市公司更关注租⾦收益的稳定性，强调资产的长期持有，多数集中在⼤型房地产公司开发的养⽼项⽬中。
1、国内养⽼地产中REITs运作的阶段与流程：
成⽴阶段：成⽴基⾦管理公司，由于《公司法》的限制，不能成⽴专门的REITs公司，只能通过成⽴基
⾦管理公司来发起REITs
筹资阶段：由基⾦管理公司向社会投资者和机构投资者签发受益凭证
投资阶段：基⾦管理公司聘请或成⽴专门的资产管理公司，对即将投资的养⽼地产进⾏收益和风险评估，然后进⾏资产组合投资收购、经营
经营阶段：资产管理公司对收购的养⽼地产中住宅部分进⾏⼀定⽐例出售，对剩余部分的住宅和相关配套设施委托专业的运营公司来经营
利润分配阶段：将出售和运营所得收⼊交给基⾦托管机构保管，等REITs发⾏期满后回收收益凭证解散基⾦或者发⾏新的REITs，从⽽实现资⾦的退出。
2、案例分析：鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基⾦
3、投资返本融资模式
开发商可以和银⾏等⾦融机构合作采取⽼年住宅投资返本的融资模式，该模式主要是指⽼年⼈⼀次性⽀付100%的房款，⾃⽼年⼈⼊住的第⼆个⽉起，房地产商（社会化养⽼机构）每个⽉向住户平均返还⼊住本⾦，所返⾦额按照⽼⼈所住房屋的全部房款和⼀定期限为基数计算。若⽼⼈在预定时间内去世，开
发商将于房主去世时，⼀次性偿付还末付的余下房款。如果⽼年⼈健康长寿，⽼⼈起出预定年限的住房免费，在这种模式下，房屋的产权属于房地产开发企业。该模式⽰意图如下：
。
4、ppp融资和项⽬管理模式
是指政府与私⼈组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成⼀种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双⽅的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各⽅达到⽐预期单独⾏动更为有利的结果。它是⼀种融资和项⽬管理模式。
PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利⽤各⾃的优势，即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能⼒与民营企业的创业精神、民间资⾦和管理效率结合到⼀起。简单来说，合作特点就是政府和企业利益共享，风险共担。
1、政策⽀持
《关于⾦融⽀持养⽼服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号），⽀持各地采取政府和社会资本合作（PPP）模式建设或发展养⽼机构，⿎励银⾏、证券等⾦融机构创新适合 PPP 项⽬的融资机制，为社会资本投资参与养⽼服务业提供融资⽀持，积极探索与政府购买基本健康养⽼服务配套的⾦融⽀持
模式。
2、PPP模式选定标准
2.1、定性评审标准：PPP相关参与主体是否适格。有下列情形之⼀的，不再列为备选项⽬：
政府⽅：国有企业或融资平台公司作为政府⽅签署PPP项⽬合同的；
社会资本⽅：未按国办发〔2015〕42号⽂要求剥离政府性债务、并承诺不再承担融资平台职能的本地融资平台公司作为社会资本⽅的。
适⽤领域：不属于公共产品或公共服务领域的；
运作⽅式：采⽤建设-移交（BT）⽅式实施的；
合作期限：合作期限（含建设期在内）低于10
变相融资：采⽤固定回报、回购安排、明股实债等⽅式进⾏变相融资的
规划⽴项：项⽬不符合城市总体规划和各类专项规划的；新建项⽬未按规定程序完成可⾏性研究、⽴项等项⽬前期⼯作的；
两个论证：未按财政部相关规定开展物有所值评价或财政承受能⼒论证的；
政府采购：已进⼊采购阶段或执⾏阶段的项⽬，未按政府采购相关规定选择社会资本合作⽅的。
2.2、定量评审标准：定量评审指标及评分权重如下：
项⽬材料规范性：项⽬是否经过各级部门认真审核把关，申报材料真实性、完整性、规范性是否符合规定要求（10%）。
项⽬物有所值评价：是否按要求开展并通过物有所值评价，定性评价的⽅法和过程是否科学合理；是否同时开展物有所值定量评价，定量评价的⽅法和过程是否科学合理的（10%）。
项⽬财政承受能⼒：是否按要求开展并通过财政承受能⼒论证，论证⽅法和过程是否科学（15%）。
项⽬实施进度：项⽬⽅案论证、组织协调等前期准备⼯作是否充分，⽴项、⼟地、环评等审批⼿续是否完备，所处阶段及社会资本响应程度如何，是否具备在⼊选⼀年内落地的可能性（15%）。
项⽬⽰范推⼴价值：项⽬是否符合⾏业或地区发展⽅向和重点，是否具备较好的探索创新价值和推⼴⽰范意义（25%）。
2.3、PPP模式适⽤范畴：
通常情况下，适⽤于政府资源充⾜，资⾦需求体量⼤、风险相对较弱、项⽬财政补贴⼩、有⼀定盈利能⼒、能够长期经营的⼤中型养⽼项⽬。
3、PPP模式在实际项⽬中的运⽤
案例分析：济宁市嘉祥九顶⼭养⽼服务和⽣态综合治理项⽬
3.2、项⽬规模：本项⽬总投资1,307,830.26万元，其中⼯程建设费⽤896,150.37万元，⼯程建设其它费⽤34,520.38万元，⼯程预备费88,189.79万元，⼟地取得及整理费⽤（不含流转）97,432.21万元，利息182,537.50万元，流动资⾦9000万元。
5、养⽼产业引导基⾦
养⽼产业引导基⾦是由国家或地⽅政府成⽴并按市场化⽅式运作的政策性⾦融基⾦，主要通过不同的合作⽅式引导社会资本积极的进⼊养⽼产业各领域，扶持养⽼企业的发展。
养⽼产业引导基⾦⾮常适合发展初期的养⽼项⽬，此类项⽬发展势头好、速度快，但是缺乏资⾦⽀持。
1、政策⽀持
《关于开展以市场化⽅式发展养⽼服务产业试点的通知》(财办建〔2014〕48号)，提出引导社会资本投资养⽼服务业。
《积极推动民间资本参与养⽼服务业发展》（民发[2015]33号），提出要加强政府投资引导，带动民间资本参与养⽼服务。
《关于⾦融⽀持养⽼服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号），⿎励有条件的地区探索建⽴养⽼产业投资引导基⾦，通过阶段参股、跟进投资等⽅式，引导和带动社会资本加⼤对养⽼服务业的投⼊。⿎励风险投资基⾦、私募股权基⾦等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景⼴阔的养⽼服务企业。
2、政策具体要求
投资导向要求
商务部⿎励地⽅创新并探索出⾃⼰的模式。但财政部要求，试点的养⽼产业基⾦的60%以上必须⽤于居家养⽼、社区养
商务部⿎励地⽅创新并探索出⾃⼰的模式。但财政部要求，试点的养⽼产业基⾦的60%以上必须⽤于居家养⽼、社区养⽼、集中养⽼等⼤众化养⽼服务产业，其余40%的资⾦不做具体限定，考虑养⽼产业⽬
前处在微利状态，在⼤众化养⽼服务业之外，基⾦可以从事与养⽼有关的住宿、餐饮、⽼年⽤品的研发与⽣产等利润率⾼⼀些的投资，利于投资回报⽅⾯取得平衡
企业选择标准
由省财政厅遴选省⼀级的有实⼒的出资⼈构成基⾦股东，股东数量不会太多。每个省会挑选三五个重点地市进⾏试点，试点城市会再挑选3~5家企业合作。
投资对象要求
主要是建设社区服务中⼼、⽼⼈⽇间照料中⼼、养⽼机构、⽼年社区、⽼年公寓及康复医院、⽼年⽤品研发等
产业基⾦投资回报率
商务部、财政部定性的养⽼产业不是暴利产业，预测回报率在6%-7%。湖南省对财政资⾦总回报率有过测算，⼤概为6.3%-7.1%。商务部希望投资基⾦能取得回报，但回报多少不做具体要求。在基⾦构成中，社会资本是优先级资本，财政资⾦属劣后级资本，取得回报时，社会资本优先取得补偿。
引导房地产企业进⼊
在省⼀级的基⾦股东构成中，要求资⾦实⼒⼤，有实⼒的房地产企业可以积极争取合作机会。在试点城市的具体项⽬上，各个城市的企业可以和基⾦合作。⼀些城市的房地产企业，可以现有空置的房产作价⼊股，但⽐例不能超过项⽬资⾦的20%为宜。同时，房地产作价⼊股，须经省级财政主管部门指定的会计事务所审计估价。
国家养⽼试点基⾦布局
商务部会进⾏考核，对试点表现好的省份，中央财政资⾦会连续⽀持3年。试点⼀旦成功，其他省份也会陆续推⼴。
3、试点先⾏
中央财政下拨专项资⾦24亿元，在吉林、⼭东、安徽、江西、湖南、湖北、⽢肃及内蒙古8个省区试点以市场化⽅式发展养⽼服务业，以及江苏和福建两个⾮试点省份，试点⼀个省份是3亿元财政资⾦，每个省份由银⾏或社会资本按照不低于1∶4⽐例配套资⾦，每个省再出资12亿元，这样每个省就有15亿元的养⽼服务业投资基⾦。这样的投资基⾦采⽤基⾦化管理、银⾏托管、专业基⾦团队的运作模式运作，要求有⼀定的回报率，投资周期为5~10年。5年以后形成稳定回报后，以避免挤占市场。
4、案例分析：湖南健康养⽼产业投资基⾦
全国⾸⽀省级政府引导型健康养⽼产业投资基⾦，基⾦⾸期规模45亿元，⼒争总规模上100亿元。养⽼产业基⾦将在中央财政引导资⾦的基础上，⼴泛吸纳民营资本以及银⾏、保险公司等⾦融机构的出资。
“湖南健康养⽼产业投资基⾦”将按照“政府引导、企业主导、市场运作、专业管理”的原则，着⼒从三个⽅⾯助推湖南健康养⽼产业健康发展。⼀是打造多元融合的资⾦组织平台。⼆是打造点⾯结合的服务组织平台。三是打造产融结合的运营组织平台。
在收购标准上，要求项⽬已经达到盈亏平衡点或在6个⽉内实现盈亏平衡，项⽬⾃带亿元或距离亿元20分钟车程内。
6、政策性银⾏贷款
各政策性银⾏在⼈民银⾏确定的年度贷款总规模内，根据申请贷款的项⽬或企业情况按照相关规定⾃主审核，确定贷与不贷。
政策性银⾏贷款⼀般适⽤于符合国家养⽼产业政策发展要求、获得当地养⽼产业政策⽀持、有⼀定规模、效益好的养⽼企业。
借款⼈应为依法成⽴的实施社会养⽼服务体系建设的企（事）业法⼈及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银⾏合作开展业务的相应资质。不同类型的借款⼈需满⾜相
应⾏业的从业资质和条件。
国家开发银⾏贷款项⽬申请
2015年1⽉民政部与国家开发银⾏（以下简称国开⾏）出台《关于开发性⾦融⽀持社会养⽼服务体系建设的实施意见》民发[2015]78号，明确提出国家开发银⾏⽀持养⽼服务体系的具体范围与贷款要求。
1、国开⾏贷款项⽬⽀持重点：
1.1、社区居家养⽼服务设施建设项⽬。
主要包括城市社区⽇间照料中⼼、⽼年⾷堂、⽼年活动中⼼和养⽼服务信息平台；其他为改善⽼年⼈居住条件和⽣活环境的便利化社区养⽼服务设施。此类项⽬以市、县(区)为单位，实施整体融资⽀持。
1.2、居家养⽼服务⽹络建设项⽬。
主要包括⽀持为⽼年⼈上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖⽣活照料、健康服务、⽂化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养⽼服务型⼩微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展，对于此类项⽬通过统贷⽅式批量化⽀持。
1.3、养⽼机构建设项⽬。
主要包括养⽼院、社会福利院、⽼年养护院、敬⽼院、养⽼社区等各类为⽼年⼈提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。
1.4、养⽼服务⼈才培训基地建设项⽬。
主要包括⽀持⾼等院校和职业院校增加养⽼服务相关专业和学科建设，培养相关专门⼈才;⽀持依托职业院校和养⽼机构开展养⽼服务培训实训基地建设，加强对相关⼈员的专业培训。
1.5、养⽼产业相关项⽬。
主要包括⽀持直接为⽼年⼈提供⽣活照料、健康服务、产品⽤品的企业。
2、国开⾏贷款条件
2.1、借款⼈。
借款⼈应为依法成⽴的实施社会养⽼服务体系建设的企(事)业法⼈及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银⾏合作开展业务的相应资质。不同类型的借款⼈需满⾜相应⾏业的从业资质和条件。
2.1、项⽬筹资。
养⽼项⽬的资本⾦来源含政府补助资⾦、借款⼈⾃有资⾦和纳⼊项⽬总投资的借款⼈⾮货币资产等。资本⾦占⽐应不低于总投资的20%，不⾜部分可申请贷款；项⽬资本⾦应与贷款资⾦同⽐例到位。
2.3、还款来源。
公司融资的还款来源主要为公司⾃由现⾦流，包括但不限于借款⼈⽇常经营性收⼊、借款⼈⾃⾝拥有的资产变现产⽣的收益等。项⽬融资的还款来源主要为项⽬⾃由现⾦流，包含但不限于养⽼床位的租赁收⼊、各项养⽼服务的收费、配套商业设施的销售(或租赁)收⼊等。
2.4、贷款利率和期限。
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