小产权房的主要问题及解决之道
小产权房的主要问题及解决之道
[摘 要]随着城镇化进程的加快和房地产市场的日益发展，长期游离于法律与政策边缘的小产权房越来越受人们关注。小产权房现象的出现具有必然性，居高不下的房价、城乡土地二元所有制结构等都对其有重要影响。同时，小产权房的出现也带来了诸多社会问题，但由于其成因复杂、数量广泛及处置效应敏感，如何对其进行有效处置成为我国政府面临的现实难题。小产权房问题的解决是个复杂长期过程，必须从多个角度、多个层面入手，同时运用法律和行政手段，坚持标本兼治，合理处置。
[关键词]小产权房；困境；解决途径
当前，商品房价格仍然保持上涨趋势，土地资源日益紧张，几乎所有大中型城市中均出现了以旧城改造、新农村建设、城中村治理等名义违规开发的小产权房。“小产权房应现实需求产生，却是运行在现行法律制度之外的特殊产物。”[1]原建设部于2007年6月发布购买小产权房的“风险提示”，同年12月，国务院办公厅又发布了劝禁城镇居民购买小产权房“通知”，之后仍有很多城市在集体土地上违规开发、建造小产权房，并呈蔓延之势。国土部于2009年9月又下发通知，再次重申要坚决叫停各类小产权房，但小产权房仍大量出现于房地产市场。小产权房
的大量出现对我国的房地产市场、土地市场有着巨大冲击。
一、小产权房概念
“小产权房”是相对于“大产权房”[2]而言的，是指村镇集体和农民个人未通过政府土地征拨，单独或直接与开发商联合，在农村集体土地和个人宅基地兴建房屋予以出售，由于未缴纳土地出让金及相关税费，所以无法拿到国家颁发的土地使用证和房产证。它并非一个法律概念，内涵与外延也不十分清晰，仅是社会公众的一种约定俗称。
由于小产权房没有得到法律和政策的认可，因此不能将其列入国民经济统计报表进行统计，目前来讲全国小产权房究竟有多大规模，很难说清楚。
二、小产权房引发的主要问题
小产权房的存在能给农民带来收益，也使广大中低收入者住有所居，同时还可以抑制商品房价格的过快上涨。但是小产权房也引发了如下社会问题：
（一）扰乱正常财政制度
从财政角度来讲，小产权房市场非正规化管理，扰乱了正常的财政收入。因为开发商进行房地产开发时，没有缴纳很大比例的土地出让金，办理土地出让许可证，对税制管理造成很大漏洞。
（二）导致农民住房紧缺、影响粮食安全
在我国，小产权房是在村镇集体土地上建造的，而且有很多利用的是农村居民的宅基地。根据我国《物权法》、《土地管理法》的规定，宅基地使用权是对村镇集体人员的福利，一旦转卖，集体不再无偿提供。但现在很多村镇集体大量出售小产权房，从短期看，农民增加了收入，但从长远来说，农村居民很可能会出现住房紧缺。现在面对小产权房带来的巨大收益，很多村民还占用耕地或农用田地来建小产权房，如果不加以制止，就会触及国家耕地保护红线。相应面积的耕地是保障全国人口粮食安全的基础，一旦触及国家地保护的18亿亩红线，将会影响我国的粮食安全。
（三）购房者的利益得不到保障
购买小产权房存在很多可能性风险，购房者利益很难得到保障。一是小产权房没有国家发给
的房产证，不允许对外销售，一旦购买没有法律保障；二在小产权房开发过程中缺乏相关部门监管。开发商为追求利益最大化会偷工减料，存在严重的安全隐患，而且一旦出现事故或作为违章建筑被拆除，将由购买者承担这种损失。三是“小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后难以保证以外，入住后的物业服务也难以得到有效保障”。[3]
小产权房引发了很多问题，如何进行有效处置、良好解决已经成为当务之急。
三、当前解决小产权房问题面临的现实困境
（一）小产权房的成因具有复杂性
由上文可知，小产权的产生原因很复杂。要解决好小产权房问题，既要面临我国固有的土地所有权制度，还要考虑现在存在的高房价等问题。而且在特定时期小产权房产生有其具体原因，这些共同导致了小产权房问题解决的现实困境。
（二）小产权房的数量具有广泛性
小产权房之所以能在政策的夹缝中生生不息，现实中各种风险提示或通知禁令人难以遏制小
产p如果对违法小产权房进行，会造成巨大的经济损失，而且对于数量庞大的购房者而言，一旦小产权房被拆除，他们遭受的损失将是巨大的，赔不赔都是个问题。如果不赔偿或赔偿不合理，由此可能引起社会的不稳定因素会增加；如果赔偿，合法购房者的利益就会受损，正常法律秩序就会被打扰。
四、小产权房问题的解决途径
小产权房成因错综复杂，利益涉及面广，关系国计民生，要想在短期内对其进行有效防治是不可能实现的。它的解决是个长期的过程，要坚持标本兼治，应该从多角度、多层次入手，同时运用法律手段和行政手段，注重社会主义和谐社会的构建和确保公平合理等。
（一）近期措施
1.切实提高农地补偿标准和违规处罚成本关于小产权房的政策
随着《物权法》的实施，切实提高征地补偿标准，将成为当前解决小产权房问题的一个有效措施。即将农村集体土地所有权主体作为与城市政府对等的主体，用土地的市场价值核定补偿标准，并将土地增值收益同农村集体共享。
此外，除了真实征用的土地外，城市周边地区农村集体土地也因该得到适当的补偿，体现出“发展权”。可以根据城市规划区范围的调整，事先划定城市发展区，该发展区内需要保留农业用地形态的土地有权要求与市场价值相当的补偿。同时，加大对小产权房的违规处罚力度，使小产权房的供给方村镇集体和建设开发商面临极大的惩戒成本，减低小产权房建设的潜在收益。

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