[整理]适合社区商铺的十大业态
适合社区商铺的十大承租业态
商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值，社区商铺的业态定位、规划、招商、和管理都不能偏废，这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。
社区商铺服务于百姓生活，无外乎柴米油盐酱醋茶。投资社区商铺并非一朝一夕创造出超额利润，而是看长远与稳定。
考察社区硬性指标
第一、注意商业的规划面积。就投资类社区商业而言，合理的商业面积与其辐射半径人口数量的比例，应保持在1平方米/人左右，小型社区商业可降低至0.6-0.8平方米/人，区域型的商业设施可适当延展至1.2平方米/人。如果是封闭型的纯社区商业，计算一下底商总面积与社区总人口的关系即可。如果是开放式的底商，不仅要看该项目，还要考虑周边商业项目的面积。
第二、注意售价与预期租价的关系，计算投资回报率。对于普通投资者来讲，如果计算投资回报率比较复杂，可以用简单的两个指标来衡量，一方面，商铺的售价最好控制在同社区住宅售价的2倍左右，或适当上浮，较为稳妥；另一方面，按照预期租金计算，8-12年收回全部投入资金视为正常。
第三、考察社区入住情况。社区入住人口越多，养铺的时间和成本就越低，而社区内居民的消费水平也必
须成为投资者考察项目性价比。
第四、考虑承租方的需求。现在很多社区商铺规划多层形式，复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业，便利店、零售店和食品店等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家，那么最好不要复试商铺。
随着城市消费观念的转变，以下业态成为投资类社区商业的主要进驻者。
餐饮业
餐饮业依旧是未来天津商业发展的重要主题之一，而特餐饮成为重要方向。据调查，天津市消费者外出就餐频次多为每月3-6次，而随年龄的递增而减少。外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。
A肯德基、麦当劳
租金承受力：5-12元/平米.天
租期要求：至少10年以上
商圈要求：城市繁华地段，有一定的消费支持
面积要求：首层350平米（使用面积），问面12米
建筑要求：
1)楼板到梁底高度，不得低于3米。
2)楼板承重：厨房区楼板负荷450kg/平米，餐厅区荷载为250450k g/平米
3)供电：提供空调及200kw的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室
引至指定位置，商家自设配电盘，并独立安装电表。
4)供水：提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5kg/c㎡，并
具有相应的用水指标。
地板十大品5)排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸
6)隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不
导致争议或影响相邻关系。
7)化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
8)排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。
排烟管道的截面积为500mm*700mm
9)招牌：在门脸上方提供招牌安装位置
10)空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00，其制冷量厨
房应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。
11)设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备
总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使顶楼均匀受力。
12)卸货车位：甲方提供临时卸货车位
13)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。
14)消防系统；乙方自设消防系统并与甲方连通。
15)电话：甲方提供两条电话线路。
B普通餐厅、快餐连锁
租金承受力：3-10元/平米.天
租期要求：一般要求不少于3年
面积要求：快餐店要求200-500平米，大众型餐厅80-200平米，商务型餐厅150-10000平米。
商圈要求：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主。一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处。如繁华商
业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放，生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰，布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。
C火锅店
租金承受力：3-6元/平米.天
租期要求：一般要求不少于2年
面积要求：150-500平米
商圈要求：人口不少于5万人的居住区域或社区型
建筑要求：框架式结构建筑，厨房可小于餐饮营业面积的三分之一，其余同餐厅
楼上商铺亦可。
D面馆
租金承受力：2-4元/平米.天
租期要求：一般要求不少于2年
面积要求：80-200平米
商圈要求：面馆宜选择交通支道，行人不少于每分钟通过10人次的区域。
建筑要求：同餐厅
E烘焙店
租金承受力：10元/平米.天以下
租期要求：2—5年
面积要求：50-120平米
商圈要求：繁华的区域型，社区型的商业街市。
建筑要求：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。
F咖啡店
租金承受力：2-4元/平米.天
租期要求：5年以上，一般至少7-9年
面积要求：50-400平米
商圈要求：商住楼、高档住宅区，餐饮街、大酒店附近，人流充足
建筑要求：有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
G茶坊、酒吧
租金承受力：2-3元/平米.天
租期要求：至少2年
面积要求：300-500平米
商圈要求：往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
建筑要求：建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米。电力按每100平方米10千万配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。
◆金融业
金融业选址成为商业发展的主力客户之一。虽然银行业对于租金、售价的承受能力较高，需求的面积也比较大，但是并不是所有的银行每年对于商业物业都会有很大的需求。
租金承受力：2-6元/平米.天
租期要求：几乎在10年以上
面积要求：支行1000-2000平米，营业所分理处300-500平米。
农行：一级行3000--4000平米；二级400—600平米；分理处400以内。
农商行：一级行8000平米以内；二级600平米；分理处200—300以内。
滨海分行：1000平米以内；支行300以内。
商圈要求：商业或大型社区均可。
建筑要求：首层或2层商铺即可。
◆超市类
A、普通大超市
租金承受力：1.5-2元/平米.天
租期要求：20年以上
面积要求：1-2万平米
商圈要求：市中心、新老城区结合部或大型住宅小区内外，对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈。所需10-30分钟的范围为边际商圈。商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
建筑要求：物业纵深在50米以上为佳。原则上不能低于40米，临街面不低于70米，层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离），楼板承重在800公斤/平方米以上，对期楼的要求在1000公斤/平方米以上。柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米，正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个。每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接，商场要求有一定面积的广场，至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位。
B、社区型综合超市
租金承受力：2-3元/平米.天
租期要求：5-10年
面积要求：标准超市面积800-2000平米，社区店面积2000-5000平米
商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分钟以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
建筑要求：楼层不超过3层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米*8米为宜，物业纵深以30*50米为最佳。
C、便利店
租金承受力：2-3元/平米.天
租期要求：5—10年
面积要求：50-200平米，
商圈要求：以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。居民区入口处或主要交通道路，临街一层。
建筑要求：楼层间高度保证在3米以上，足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。
一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店
租金承受力：3-6元/平米.天
租期要求：至少1年
面积要求：15-80平米，一般40-80平米为最佳。

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