天津宝德云谷房地产开发有限责任公司、马娜商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】天津市第三中级人民法院
【审理法院】天津市第三中级人民法院
【审结日期】2021.12.29
【案件字号】(2021)津03民终7911号
【审理程序】二审
【审理法官】李权阎涛郭小峦何日升姜腾飞
【审理法官】李权阎涛郭小峦何日升姜腾飞
【文书类型】判决书
【当事人】天津宝德云谷房地产开发有限责任公司;马娜
【当事人】天津宝德云谷房地产开发有限责任公司马娜
【当事人-个人】马娜
【当事人-公司】天津宝德云谷房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】高文盛天津海远律师事务所
【代理律师/律所】高文盛天津海远律师事务所
【代理律师】高文盛
【代理律所】天津海远律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】lpr最新报价2021年12月天津宝德云谷房地产开发有限责任公司
【被告】马娜
【本院观点】本案为商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一审判决的逾期交房利息和违约金的起算时间是否正确。
【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据交换质证诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一审判决的逾期交房利息和违约金的起算时间是否正确。本案中，诉争双方签订的合同明确约定了交房时间，现宝德公司未按照合同约定如期交房，构成违约，应承担相应违约责任，按照合同约定支付
利息及违约金。就宝德公司主张的免责事由，一审法院综合合同签订及履行中发生的情况，酌情认定宝德公司免责天数，顺延了违约责任起算时间，同时，马娜同意一审判决，并未提起上诉，本院予以确认。宝德公司上诉主张还需扣减其他免责天数，对逾期交房利息及违约金起算时间予以顺延，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，宝德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费229元，由上诉人天津宝德云谷房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 01:34:26
【一审法院查明】一审法院认定事实：1．马娜与宝德公司于2020年7月4日签订了《天津市商品房买卖合同》一份，约定马娜购买宝德公司开发建设的滨海新区房屋，价款1200000元，合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2021年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。”合同
第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点三向乙方支付违约金。”补充协议第9条约定“在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：(1)政府行为．．．(2)自然灾害．．．(3)社会异常事件．．．(4)甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的．．．(5)其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件。”签订合同后，马娜依约交纳了购房款，但宝德公司未能于合同约定的日期交付房屋，房屋至今未交付。 2．根据宝德公司的统计，宝德公司自2018年11月13日至2018年11月15日因重污染天气停工三天；自2018年11月23日至2018年11月27日因重污染天气停工五天；自2018年11月30日至2018年12月3日因重污染天气停工四天；自2019年1月11日至2019年1月14日因重污染天气停工四天；自2019年2月21日至2019年2月25日因重污染停工五天；自2019年2月28日至2019年3月5日因橙预警停工
六天；自2019年4月21日至2019年4月30日因重污染天气停工十天；自2019年9月25日至2019年10月1日因重污染天气停工七天；自2019年10月19日至2019年10月20日因重污染天气停工两天；自2019年11月20日至2019年11月24日因重污染天气停工五天；自2019年12月7日至2019年12月11日因重污染天气停工五天；自2019年12月20日至2019年12月25日因重污染天气停工六天；自2019年12月27日至2019年12月29日因重污染天气停工三天，自2020年1月9日至2020年1月10日因重污染天气停工两天，自2020年1月15日至2020年1月19日因应急响应停工五天，2020年1月24日至2020年6月5日因新冠疫情爆发造成停工134天；自2020年11月14日至2020年11月17日因重污染天气停工四天；自2020年12月20日至2020年12月23日因重污染天气停工四天；自2021年3月9日至2021年3月15日因重污染天气停工六天。一审法院通过查询相关文件，前述日期确实存在相应的应急响应措施，包括停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作用等；停止所有施工工地的土石方作业，建筑垃圾运输车、砂石运输车禁止上路行使，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖等停工措施。对于新冠疫情部分，2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，2020年4月29日，将一级降为二级，2020年6月5日，调整为三级。结合宝德公司提交的
监理日志，上述日期确实存在停工情况，但并无施工日志予以佐证。 3．宝德公司曾通过天津市政企互通企业平台向政府部门申请云湾项目供热配套工程费，2020年6月22日，滨海城市管理委员会回复宝德公司称近期向区财政局申请资金。并反映1楼及地下室积水严重，请镇政府帮忙解决排水，2021年3月29日，滨海新城镇回复协调相关部门已解决企业排水问题，2021年7月12日回复目前企业反映的问题已圆满解决。 4．根据马娜提供的宝德云湾客服截图载明，2020年3月28日，宝德云湾已复工。2021年3月18日，宝德公司方工作人员代表宝德公司向业主方出具《承诺书》一份，载明2021年3月24日之前进行全面复工，否则承担相关法律责任。2021年3月28日，宝德公司再次出具《承诺书》，载明宝德云湾项目将不晚于2021年8月31日正式交付业主使用。 5．宝德公司曾于2021年3月15日向宝德云湾业主发布《关于宝德云湾项目延期交房的通知》，载明因环境治理、创文创卫、公共安全事件、新冠疫情等原因，有据可查的停工天数达到98天，项目交房时间将予以延期。
【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效。当事人应依照约定全面履行己方义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因马娜已依约履行了交纳购房款的义务，宝德公司
应依约向马娜交付房屋，但宝德公司至今未交房，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于马娜请求宝德公司支付逾期交房的购房款利息及违约金一节。双方《天津市商品房买卖合同》第三条约定如遇不可抗力，不能履行合同的，按延期处理；同时《补充协议》第八条约定，如因政府行为、自然灾害、社会异常事件或行政主管部门等原因致使延期交付，不适用合同第五条关于宝德公司逾期交房的处理的条款。上述约定系原宝德公司双方对不可归责于双方原因导致的逾期交房免责情形的约定，内容并不违反法律规定，合法有效。2019年至2021年，我市政府及其相关部门，在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止土石方作业施工的行政措施。2020年1月24日至2020年4月29日，我市启动新冠肺炎疫情防控一级响应，在疫情一级响应期间，如无特殊情况，相关建筑工地停工或推迟复工。上述限制施工的行政措施势必会在不同程度上影响涉案房屋所在商品房项目的施工进度，而宝德公司取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批，故上述限制施工的文件，应当属于双方《天津市商品房买卖合同》第三条约定的不可抗力之情形。统筹考量涉案项目整体建设情况及施工进度、当事人合同签订时间以及政府雾霾禁令和其他不可预见的、突发性的停工指令、政府配套设施问题等对宝德公司实际施工产生的影响，并考虑新冠疫情影响，结
合建筑项目冬施及行业惯例等多种因素，综合衡平认定上述因素对整个项目的影响，合同约定的交房日期可以顺延至2021年8月7日。 对于逾期交房利息，应自2021年8月7日起计算至实际交房之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算；对于逾期交房违约金，马娜主张予以调高，无合同依据，且马娜的损失通过逾期交房利息及违约金共同予以弥补，故一审法院对马娜要求调高违约金的诉讼请求不予支持，一审法院支持自2021年8月7日至实际交房之日止，按日万分之零点三计算违约金。对于马娜要求宝德公司赔偿房屋租金、物业费、采暖费等损失的诉讼请求，在双方已对逾期交房的违约责任进行约定的情况下，一审法院对其该项诉讼请求，不予支持。一审法院判决：“一、被告天津宝德云谷房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告马娜逾期交房利息及违约金(利息以1200000元为基数，自2021年8月7日起计算至实际交房之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，违约金以1200000元为基数，自2021年8月7日起计算至实际交房之日止，按日万分之零点三计算)；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计114.5元，由被告负担(原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。”
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