营改增后，法院拍卖土地相关税费计算及涉税风险分析
营改增后，法院拍卖土地相关税费计算及涉税风险分析
法院对国家的土地有权进行拍卖后，房地产企业都可以通过这个渠道，取得土地的使用权，但是拍得的土地是需要交纳一部分土地税费。那么，法院拍卖土地税费怎样计算的呢？针对这个问题，我们为大家整理了相关的知识，一起来详细了解一下，同时希望可以帮助到你。
首先看清楚原土地权属。如果是出让土地，按转让收费，包括增值税、城建税、土地增值税、教育费附加、契税、印花税等。具体需要征询国土部门或者税务部门(收税是主管税务机关、执行是国土，解释权是税务局)。
国庆中秋同一天祝福语如果原土地权属为国有划拨，则需先补办土地使用权出让手续，再办理转让。补办出让手续收费需咨询国土部门。
如果是集体土地，还要补办征地手续，如果是农地，还有补办农地转用手续。
如果是工业或其他性质的土地，要注意变更土地用途产生的费用。
现在法院处置的土地，后续手续也很多，要注意弄清楚哦
要缴过户税费，税费至少有：
增值税：转让价*5%或（销项-进项*9%）
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称财税〔2016〕36号）的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为11%，征收率为3%。但营改增后转让土地使用权，区分营改增取得和营改增后取得，并且在房地产企业和非房地产企业也有所区别：
一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定：转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。
二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照9%计算增值税销项税额。非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
52度贵州茅台酒价格三、房地产企业转让2016年5月1日后取得的土地使用权。根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。所谓自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。由此可见，房地产公司销售“自行开发”的房地产项目，在适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税抵扣凭证，采取了一种变通的作法，即支付的土地价款可以抵减销售额。但如果房地产企业中的一般纳税人，2016年5月1日后取得的土地使用权未在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和
房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
企业所得税：(拍卖成交价-原价)*25%
（最终缴税要整体考虑企业的盈亏情况。）
土地增值税：(拍卖成交价-原价)*30%至60%全国妇产医院排名
（注：此点税率为四级累进，按差价越大，税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）
契税：拍卖成交价*4%。
其它杂税，金额都不大。
【纳税地点】：企业应向土地所在地主管税务机关申报纳税。
税务风险提示
基于司法拍卖土地使用权涉及被执行人无财产可供执行、被拍卖地块原有税务事项或尚未处理等因素考虑，现对以司法拍卖形式取得土地使用权进行税务风险提示：
1.拍卖地块积欠税款由拍得人缴纳风险
会计办公软件由于涉及土地使用权过户问题，过户环节涉及的各类税款缴纳，包括地上部分建筑出租收益缴纳营业税/增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，或由拍得人缴纳以完成过户事宜。
2.拍卖地块交易环节税款由拍得人缴纳风险
由于司法拍卖常涉及被执行人无财产可供执行情形，即便拍卖公告载明拍卖交易环节“各付各税”，仍存在因办理过户由拍得人代为缴纳本应由被执行人缴纳的税款风险，构成拍得人取得土地的额外支出部分。
杜甫的春望此类代缴税款，无法在未来期间项目清算时进行增值税差额扣除，影响税款（包括附加税）
;土地增值税前无法扣除，影响税款最小比例为（1+30%）*30%；企业所得税前无法扣除，影响税款比例为25%。
目前尚无税收政策及税务判例对代被执行人缴纳拍卖交易环节税款作为土地取得成本税前扣除予以规范或借鉴，风险极大。
3.拍卖地块对应发票合规性无法准确把握
拍卖交易环节取得的地块，由于被执行人未以自己名义缴纳或失联等原因，原应由被执行人自行开具发票给拍得人的正常操作流程无法执行，拍卖地块无法取得合规票据。
可由拍得人在代被执行人缴纳拍卖交易税款后到税务机关代开，但此操作方式并未有政策规定，面临较大的税企协调成本。
综上，以司法拍卖形式取得土地使用权的税务风险极大，需理性对待，并积极与被执行人、拍卖法院，国土局，主管税务局等涉事各方进行有效沟通。

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