浅析长春市二手房交易避税方法
产能经济
浅析长春市二手房交易避税方法
鲁　敏　高　洋  吉林工商学院财税学院
摘要：近年来，随着我国房地产行业的快速发展，各城市的房价一路上涨，许多消费者都将眼光转移到二手房交易市场。本文分析了
长春市二手房交易市场现状，对其中所存在的各种避税方法进行分析，提出一些面临风险的应对措施。
关键词：二手房交易；避税方法；交易风险
中图分类号：D922.29   文献识别码：A   文章编号：1001-828X(2015)021-000371-01
一、长春市二手房交易现状鱼丸子的家常做法 自制鱼丸
景德镇邮编(一)二手房交易价格居高不下
据有关数据显示，长春二手房市场在2015年第一季度的每平方米的平均交易价格为6836元。最抢手的朝阳区二手房交易价格最高达到每平方米7909元。二手房房价还没有因大量的监管措施形成波动，总体价
格仍然是平稳不变。与这相对就，长春市新房平均房价第一季度每平米分别为7047元、7145、7076元。显然，长春二手房交易价格不低，而且特别地方甚至高于新房价格。
(二)二手房成交量低
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在众多监管政策下，国家各省市的房地产交易市场相继出现了衰退现象。曾经备受瞩目的房屋居住环境、周围设施的完美程度，房间布局、装饰风格，售后服务，到现如今很难成为买家考虑的核心，绝大多数买家更多关注的就是交易价格。
(三)市场供给量接近历史新高
红烧鲫鱼的做法>半坡起步长春市目前的销售清单仍然是以大量的二手住房为主。特别是通过中介出售的房屋量产生大量积压现象。估计，目前长春市二手住房市场已经接近销售纪录新高。
二、长春市二手房交易的主要避税方法
(一)高买低报
二手房交易的买家和卖家在报告价格时，以低于实际交易的价格协议签订合同，从而进行虚假纳税申报。这种“避税”方法客观地说是当前二手房交易市场中的普遍现象，是当前比较严重的避税形式之一。
(二)延期过户
税收政策对住房的调控体现在对二手房的买卖上，如果个人将自有住房进行买卖，住房的持有时间会是影响税负的很重要因素。国家对于普通二手房买卖先后规定过两个时间，五年和两年内出售，会按销售额全额纳税，没有税收优惠，必然会对使纳税人的税收成本带来巨大影响。为此，交易双方会在商议完房产交易价格后，再签署住房买卖合同，合同中应写好交易款的付款方法、住房的过户时间和过户的方式。卖方将房产证公证，或者交给买方，在买方付给部分房款后，卖方以交钥匙等方式向买方交接房屋，并将住房交给买方，用于居住使用。直到卖方的房屋达到合理的可享受免税条件的年限后，彼此再把住房过户，通过此方法逃避相关税金。
(三)以租代售
这种方法是延期过户的进化版，在税费还未达到要求的减免期限内，买方和卖方需签写一份租赁合同，合同中规定了预先缴纳的定金以后将算到总房款中，与此同时买房者成为了租赁者，在以后此房屋的买卖中有了优先权。
(四)假赠与
这种方法是相对简单的避税手段。一般情况是买方和卖方确定买卖房屋后，偷偷签写购房合同，然后
在公证处办理住房的赠与合同，由此证明此房屋交易为赠与方式，没有发生金钱上的交易，由此规避契税。为了安全起见，通常会设立一个安全账户，用来担保，等交易结束后，再从此安全账户把房款提出来。
三、长春市二手房交易避税方法的风险分析
(一)虚假合同、不合理估价，使得买卖双方均成受害人
签订虚假购房合同属于以合法形式掩盖非法目的，这种合同属内容无效合同，得不到法律的保护。该合同签订后，对交易双方都有着巨大的不利。对卖方来说，买方没有按照原协商的价格交付房款，而是用过户价格作为交易价格，这样损害了卖方的权益；而对于买方，卖方不想卖了，却只按照合同中写定的价格进行赔偿，而买方还没有证据证明此交易的不合法性，因此双方都会受到损失。
(二)政策风险、市场风险，使得买卖双方权益受到威胁
延期过户方式表面上无漏洞，公证后也有法律条文的保护，但事实上交易风险颇多。我国以产权证作为合法拥有房屋所有权的唯一生效标准。表面上的转移根本使买方的利益得不到保障。由于住房的产权问题仅仅是公证了，公证时却不能公证到买方名下，导致不能出具写着买房名字的新房本。若此交易发生了纠纷，房产证才是房屋所有权的首要证据，和购买合同是次要的证据。若在此期间产权证仍
归属于卖方，卖方可以挂失产权证以便用来注销原房产证、从而办理新证；或者卖家凭借产权证悄悄进行抵押，日后卖方违法、欠债、抵押等原因房屋可以被依法追缴、查封、拍卖等。
(三)协商签订租赁合同，无形间增加了违约成本
这种方法的潜在的风险较大，房屋系不动产，公示不动产产权变更的方式为登记，即仅有当事人双方达成协议买卖的，不具备法律效力，只有办理了相关手续后，不动产的买卖合同才具备法律效力。通过先签订买卖合同后进行房屋过户的方法来售卖房屋的，在合同续存期间，若价格出现较大波动时，卖方可以反悔，宁愿搭上一笔赔偿金，也不愿意出售房屋。这对于购房者来说是一笔不小的损失。当交易许久还未过户时，所购卖方产的产权并不是买方的，交易双方不管哪一方进行了反悔，都会形成不必要的纠纷。
中学生礼仪教育四、长春市二手房交易风险的应对措施
(一)进行政策上的补充、制定合理的计价条款
对于“高买低报”这一行为，应实施以下三种方法；第一个是引入价格报告规则。政府有关部门尽快引入房地产交易价格报告实施规则，改进目前的房地产交易价格报告机制；第二个是适应当地条件，建立和完善核心价格体系；；第三个是调整房地产交易的税基，应核定征收二手房交易过程中产生的个税和土地增值税金。
(二)加强业务培训，提高管理水平
首先，进一步加强业务培训，提高管理水平；第二个是在房地产估价行业里，选出一部分专业人士，为房地产税收征管行业，提供专业性的建议；第三是探索建立系统的公示方法，用来公示价格和税收情况。具体来说，二手房市场将买卖双方的交易价格和交易税费公之于众，各种税费的标准从而变得更加一目了然，接受社会的监督。
(三)大面积宣传，引领消费者进行合理的房产交易
大力借用媒体、标语、发放宣传资料等形式，向消费者宣传健康的购房方式。以真实案例制作宣传片，向消费者展示不合理购房方式带来的风险。以社区为单位，向全体居民大力普及出售房地产的相关政策和法律法规，并进行知识讲座。通过提前通知买方和卖方的权利和义务，进行交易类型的风险提示，从而保障了消费者的权益；最重要的是，减少了国家相关税款的流失，维护了国家的权益。
参考文献：
[1]樊其国.二手房交易偷逃避税手段揭示[J].房地产金融.2013.5.
[2]马智远.规范二手房交易的税收征管建议[J].税务研究.2012.10.
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