揭阳市中海房地产开发有限公司、吴晓东等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】广东省揭阳市中级人民法院
【审理法院】周公解梦梦见杀人广东省揭阳市中级人民法院
【审结日期】2020.04.02
【案件字号】(2019)粤52民终887号
【审理程序】二审
【审理法官】陈树城邹秋玲陈爱萍
【审理法官】陈树城邹秋玲陈爱萍
【文书类型】蛋清判决书
品酒师资格证【当事人】提现揭阳市中海房地产开发有限公司;吴晓东;谢铷铷
【当事人】揭阳市中海房地产开发有限公司吴晓东谢铷铷
【当事人-个人】吴晓东谢铷铷
【当事人-公司】揭阳市中海房地产开发有限公司
【代理律师/律所】洪锐涛广东昊良律师事务所;苏竞铖广东昊良律师事务所;黄南广东名信律师事务所;陈燕丹广东名信律师事务所
【代理律师/律所】洪锐涛广东昊良律师事务所苏竞铖广东昊良律师事务所黄南广东名信律师事务所陈燕丹广东名信律师事务所
【代理律师】洪锐涛苏竞铖黄南陈燕丹
【代理律所】广东昊良律师事务所广东名信律师事务所
【法院级别】元旦是法定节假日么中级人民法院
【原告】揭阳市中海房地产开发有限公司
【被告】吴晓东;谢铷铷
【本院观点】本案为商品房销售合同纠纷。
【权责关键词】无效部分无效显失公平撤销实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则书证证人证言证据不足自认新证据关联性财产保全诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审查封
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，2019年1月17日，吴晓东与中海公司签订《房地产买卖合同》林仲浩、谢某1、谢某2作为见证人在该合同上签名。一审诉讼期间，中海公司申请证人谢某1、谢某2出庭作证。谢某1出庭陈述其对双方交易的税费具体是指什么内容，其回答“这个具体我不清楚，但是税是由原告去付还是清楚的。
我就只听到那句话”。谢某2出庭陈述当时对房屋的价款及税费是如何约定的，其回答“当时双方在协商这件事情的时候，谢汉城最后说税费由乙方(原告)负责，收净185万元”。 2019年1月18日、1月28日，中海公司与吴晓东签订四份《广东省房地产买卖合同》，主要条款约定：每套房屋按照整套120万元出售计价，交房时间为中海公司收齐楼款当天，税费缴交由吴晓东承担全部税费，延期交房违约责任按日支付已支付房价款0.05%的违约金等。中海公司自认已经代垫付涉案房产过户登记产生增值税等费用680095.24元。 吴晓东与中海公司员工叶丽手机短信记录截图显示，2019年1月21日叶丽发给吴晓东的短信说：“谢总说已开发票的480万元税款先交，差额4×65=260万元发票补开交税，但是差额部分税局专管明确表示这个月肯定交不了，现在开票下个月交税，你是否要现在一起转过来还是自己去税局办事大厅刷卡？”吴晓东回复：“你们已经严重违反合同约定，我觉得你们应该先把交房事宜谈讨再来跟我谈交税的事！”叶丽回复：“如果逾期缴税所有责任由你负责”“今天是2月份税款交款的最后一天，如果你下午税款不去清缴的话，我们自己去交。”“后果自负”。 吴晓东与谢铷铷手机短信记录截图显示，2019年3月5日下午4:15，吴晓东发给谢铷铷的短信说：“我知道，她们根本没打算解决问题呀！我打过去也只是要我交税而已”。谢铷铷回应说：“她说你交好税就可以交房，是这么给我说的。她们的说法又和
你不一样了，到底怎么样的，你打过去说一下行吗”。下午4:40分吴晓东短信说：“我觉得你能不能来处理这个事情？若能处理我不想走法律程序。你帮忙协商好，我委托律师也是委托他去付款和交房而已。”下午5:14分吴晓东短信说：“那这样吧！你不用管我们谁对谁错的。我还是希望你能来帮忙处理这个事情。你让你们公司看什么时候能交房，我们过去交房，我带卡去现场，直接交房付款，多少税款我一次性付清，你看可好。”2019年3月6日短信内容：中午12:39分谢铷铷短信说：“请联系叶丽或者我爸爸，因为我不在本地，没办法协商，而且不知道你们的情况”。12:42分吴晓东回应说：“这个我知道！可是贵公司的法定代表人是你，而且合同我是跟你签的呀，你不帮忙协调的话，我们的人都应该是你。问题其实很简单，就是交房和交税”。
【本院认为】本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审仅围绕上诉争议问题进行审理。根据双方当事人的上诉和答辩意见，二审争议的焦点为：涉案《房地产买卖合同》及四份《广东省房地产买卖合同》的效力问题？吴晓东是否应偿还中海公司税款680095.24元的问题？合同履行过程中，究竟谁违约以及违约责任如何承担的问题？ 关于涉案《房地产买卖合同》及四份《广东省房地产买卖合同》的效力问题。2019年1月17日，中海公司与吴晓东就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，当事人的意思表示真实，内容未违反
法律法规的强制性规定，一审判决认定为有效合同并无不当，本院予以维持。为了逃避税收，双方又将每栋价格185万元虚构为每栋价格120万元作为成交价格，分别于2019年1月18日、1月28日另行签订了四份《广东省房地产买卖合同》，很显然，逃避税收并不是双方当事人订立房屋买卖合同的真实目的，除虚构成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条关于“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同条款中虚构交易价格，该价格条款无效”的规定，以及根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，涉案四份《广东省房地产买卖合同》中除价格条款应认定无效外，其他条款应认定为双方当事人的真实意思表示，为有效条款，对双方当事人具有法律约束力。据此，一审判决对涉案四份《广东省房地产买卖合同》全部认定为无效合同不当，本院予以纠正。中海公司上诉主张涉案四份《广东省房地产买卖合同》中除价格条款应认定无效外，其他条款应认定为有效，理由成立，本院予以支持。 关于中海公司主张吴晓东偿还税款680095.24元是否成立的问题。1.《房地产买卖合同》第三条第4款约定“过户税款”由吴晓东负责，《广东省房地产买卖合同》第五条约定由吴晓东缴纳税费，结合合同上下文的内容可以确认此条款的税费是指办理涉案4套房产过户所需要
缴纳的税费，因此，双方对房产过户税费由谁承担的约定是明确的，即均约定由买方吴晓东负责。涉案4套房产已完成过户登记，揭阳市国土资源局已在2019年1月23日、1月31日共向吴晓东颁发了涉案4套房产的《不动产权证书》，由此可以证明涉案4套房产过户所需要缴纳的税费在2019年1月31日之前已缴纳，否则房管部门不可能向吴晓东颁发《不动产权证书》。2.在商品交易过程中，缴纳增值税的法定义务在卖方，除非当事人另有约定。本案中，《房地产买卖合同》约定涉案房产的交易价格740万元以及四份《广东省房地产买卖合同》约定涉案房产的交易价格120万元均没有特别注明不含税，也即双方当事人对由谁缴纳增值税没有特别约定，中海公司提供的证据也不足以证明双方约定增值税由吴晓东承担，所以，按照法律规定增值税由卖方即中海公司承担并缴纳。3.中海公司缴纳的税款680095.24元由三部分构成：2019年2月21日支付两笔款212571.41元、228571.44元，中海公司提交2张银联POS签购单拟证明其主张，2019年3月18日砲台税务分局向中海公司发送《税务事项通知书》责令中海公司缴纳税款238952.39元，中海公司提交2019年4月15日的付款回单(支付7447.77元)及2019年4月30日的付款回单(支付236848.86元)拟证明其主张。中海公司提交2张银联POS签购单无法证明其交易涉案房产而产生的税款，即无法证明与本案有关联性，也无法证明这两张单就是缴纳《税务事项通知书》中的税款。《
税务事项通知书》及2019年4月15日、2019年4月30日的付款回单也不足以证明与本案有关联性，因此，中海公司主张吴晓东偿还税款680095.24元缺乏事实和法律依据，且这680095.24元均是发生在吴晓东取得涉案房产的不动产权证书(2019年1月31日)之后，不可能是过户应该缴纳的税费，故中海公司该主张，本院予以驳回。 关于在合同履行过程中，究竟谁违约以及违约责任如何承担的问题。吴晓东已在房管部门颁发涉案房产《不动产权证书》之前支付了购房款740万元，履行了全部合同义务。中海公司主张吴晓东因尚欠其税款而构成违约，缺乏事实依据，应不予支持。对于交房时间，《房地产买卖合同》约定交房时间为2019年1月21日，《广东省房地产买卖合同》约定交房时间为卖方收齐楼款当天。在合同履行过程中，中海公司没有在2019年1月21日交房，吴晓东也没有提出异议，因此，应视为双方同意按《广东省房地产买卖合同》的约定时间交房。吴晓东于2019年1月28日支付最后一笔房款，因此，交房时间应为2019年1月28日。中海公司在吴晓东已支付全部购房款后至今没有交房已构成违约，应承担违约责任。对于逾期交房的违约责任，《广东省房地产买卖合同》第七条约定按日支付房价款0.05%的违约金。涉案4套房产均为商铺，中海公司逾期交房造成吴晓东商铺经营损失或租金损失，且低于按月利率2%计算违约金，因此，按日支付房屋总价款的0.05%计算违约金并不算过高，应按该约定计算
违约金。一审判决按月利率2%计算违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
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