杨兴茂等与刘娟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
杨兴茂等与刘娟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审结日期】书荒求小说2020.08.20  普通话手抄报资料
【案件字号】(2020)鲁01民终7050号 
【审理程序】二审 
【审理法官】栾钧霞高希亮尹腾 
【审理法官】栾钧霞高希亮尹腾 
【文书类型】判决书 
【当事人】杨兴茂;王秀鸿;刘娟;刘欣;山东每客美家不动产经纪有限公司 
【当事人】杨兴茂王秀鸿刘娟刘欣山东每客美家不动产经纪有限公司 
【当事人-个人】杨兴茂王秀鸿刘娟刘欣 
【当事人-公司】山东每客美家不动产经纪有限公司 
【代理律师/律所】孙福山山东储誉律师事务所;高强山东齐鲁律师事务所;王海燕山东齐鲁律师事务所 
【代理律师/律所】孙福山山东储誉律师事务所高强山东齐鲁律师事务所王海燕山东齐鲁律师事务所 
【代理律师】孙福山高强王海燕 
【代理律所】4536251山东储誉律师事务所山东齐鲁律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】杨兴茂;王秀鸿 
【被告】刘娟;刘欣;山东每客美家不动产经纪有限公司 
谢谢你因为有你温暖了四季【本院观点】二审争议焦点为：杨兴茂、王秀鸿是否存在违约行为。根据该协议的表述明确了范秀兰购买的是可以办理产权登记的房屋，虽然办理过户的时间不明确，但根据查明的事实，涉案小区的房屋已经具备了办理产权登记的条件，但因杨兴茂、王秀鸿不能交出自有房屋导致不能办证，故杨兴茂、王秀鸿已构成违约，应承担相应的违约责任。 
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【权责关键词】催告违约金过错支付违约金合同约定第三人证据交换质证财产保全诉讼请求维持原判 
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【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，二审争议焦点为：杨兴茂、王秀鸿是否存在违约行为。《房产买
卖合同》第四条约定：范秀兰于合同签订当日支付定金50000元，剩余房款975000元于2016年11月30日前一次性支付给杨兴茂、王秀鸿。第十条约定：1.双方于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前杨兴茂、王秀鸿办理房产证相关手续；2.杨兴茂、王秀鸿取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。合同签订后，范秀兰向杨兴茂、王秀鸿支付了购房款1025000元，已经履行了其作为买受方的相应义务。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将涉案房屋交付范秀兰，但杨兴茂、王秀鸿至今仍未取得不动产登记证书。杨兴茂、王秀鸿虽主张应以“或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内"作为双方对房屋办理不动产登记证书的约定，本院认为，根据该协议的表述明确了范秀兰购买的是可以办理产权登记的房屋，虽然办理过户的时间不明确，但根据查明的事实，涉案小区的房屋已经具备了办理产权登记的条件，但因杨兴茂、王秀鸿不能交出自有房屋导致不能办证，故杨兴茂、王秀鸿已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审法院认定杨兴茂、王秀鸿承担违约责任，按照合同解除时双方均认可的涉案房屋价值，赔偿345000元购房差价损失，并无不当，本院予以维持。    综上所述，杨兴茂、王秀鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：  报考驾照流程
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6758元，由上诉人杨兴茂、王秀鸿负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 06:52:41 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年10月13日，杨兴茂、王秀鸿作为甲方（出卖人）与乙方范秀兰（买受人）在每客美家公司（丙方）居间下签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将坐落于济南市市中区铁路南苑小区三区房屋出卖给乙方，权属证书号xxxNYJZ-0307，房屋建筑面积未93.83平方米，附属物为地下室一处约11平方米，房屋及附属物总价款1025000元。合同签订当日，范秀兰支付定金50000元，剩余房款975000元于2016年11月30日前一次性支付给杨兴茂、王秀鸿。合同第六条税费承担部分约定，甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用，甲方承担下证时的维修基金、契税、工本费等税费；乙方承担过户时契税、个税、工本费、交易服务费等过户税费。第七条违约责任约定，该合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结。同时，甲方应按照本合同约定总房款的30%向乙方支付违约金，并返还乙方支付的所有房款及中介费。第十条约定，
1.双方约定于2017年10月1日（或接开发商或路局相关单位统一办证通知后三日内）前甲方办理房产证相关手续；2.甲方取得房产证当日算起五日内至所属房管局办理过户手续。甲乙双方予以认可。合同签订后，范秀兰向杨兴茂、王秀鸿支付了房屋价款1025000元，每客美家公司收取了范秀兰居间佣金18860元。杨兴茂、王秀鸿于2016年11月1日将涉案房屋交付范秀兰。另查明，涉案房产登记地址为济南市市中区望岳路789号铁路南苑小区三区，所有权人现为济南铁路局济南铁路分局。刘娟曾于2019年1月将杨兴茂、王秀鸿作为被告，将刘欣、每客美家公司、中国铁路济南局集团有限公司作为第三人诉至一审法院，要求办理涉案房产，案号为（2019）鲁0103民初337号。在该案庭审中，中国铁路济南局集团有限公司述称，诉争的房屋系济南铁路局房改房，中国铁路济南局集团有限公司和杨兴茂之间约定的交还旧房换购新房是依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和单位制定的出售公有住房政策及房改政策。杨兴茂参加房改购买涉案房屋的前提是交出其名下及配偶名下购买和承租的公有住房。根据济南市房管局房管档案馆记载，2005年6月22日，济南市市中区小纬四路房屋已经登记在杨兴茂、王秀鸿名下。杨兴茂、王秀鸿在2008年1月24日向单位申请住房时，隐瞒了登记在其夫妻二人名下的该套房产，住房审批表只记载了另某某单位分的住房。涉案房产所在的铁路南苑小区一直不符合办证条件，直
到单位统一办证时才查出名下已经有一套房改房，但杨兴茂、王秀鸿没有交回旧房，房改程序尚未完成。再查明，范秀兰与刘玉珂系夫妻关系，共生育两名子女，即长女刘欣、次女刘娟。刘玉珂于2003年12月3日去世，范秀兰于2018年10月29日去世。范秀兰之父母均已先于其去世。当事人一致认可，涉案房屋（含住宅及配套地下室）在具备不动产权证书的情况下，在2019年10月9日时点的价格为137万元。 

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