中国住房变迁50年(上)
中国住房变迁５０年
　30年，不算太长，今天回望，也就是弹指一挥间；30年，不算太短，喊着“大干社会主义”的口号，几代人为之付出了青春年华，那时的人似乎很容易满足。
  刚解放，刚建国，一切都是百废待兴，像北京、上海等大城市，首要任务并不是改善住房条件，而是先解决贫民窟和篷户区的问题，现在听上去有点不可思议，可当时却让政府大伤脑筋。那些贫民窟和篷户区大多分布在郊区、码头和铁路沿线，要拆迁，要住的地方，比如北京的龙须沟，上海的赵家浜，天津的绳子沟等。改善市政环境，成了当时最大的任务。
  那时的城市除了北京、上海等大城市有一些高楼大厦外，中小城市基本上没有几层高的房子，大多只是一些平房。城镇居民大多住在那种低矮、光线不好的平房中；现在我们是用水到户，那时能通到院里就不错了，有的地方甚至水龙头安在街上，周围的人吃水要用桶来接。
  建国后，我们确定了优先发展重工业，于是长春的一汽，辽宁的鞍钢，洛阳的拖拉机厂，工人居住区也都学习苏联模式，平面，地面一样，墙是石头砌的，很厚，整个房子看上去像蛋糕一样。
  六七十年代，随着人口的增多，工业进程加快，城市建设也加快了步伐。盖楼房最早是在60年代，北京最先盖了三栋九层的楼房，还有电梯。总体上说，那时盖房绝不敢奢华，仍然沿用
五十年代的建房格局。到时，经济开始陷入混乱，城市建设停滞不前，城市居民住房十分紧张，三代同堂住10平方米房子的家庭相当普遍。后来，党中央确定了以经济建设为中心的思想，开始致力于经济发展，城市居民的居住条件有所改善，中小城市在住房建设中开始了变革，将厨房和厕所与卧室结合在一起，也就是我们常说的“套简房”，但那时的套房面积很小，一般只有20多平方米。
  城镇居民住房普遍靠一个来源，即由单位建房无偿分配。职工要根据参加工作时间长短，职务高低，再论资排辈由单位分房。一旦住到公房后，只需支付很少的租金，这种分房制度长期被当作了社会主义制度的优越性。由于企事业单位建房少，一些职工几代人居于一小间，只等福利分房下来，而一旦分了房，基本就不再有搬家的机会。上山下乡使千千万万城市青年到边疆到农村，缓解了城市的住房紧张状况，但到了70年代末期，知青返城时，有的拖家带口回来，城市住房一下子又紧张起来。
  那时候，从经济意义上把城镇建设分为生产性建设和非生产性建设，住宅属于非生产建设，所以一旦资金紧张，就只能照顾生产性建设。另外，住房作为一种福利，基本上是由国家包着，居民只出很少的租金就可以了，住房建设根本就谈不上活跃经济。
改革开放20年，社会政治、经济、文化等各个方面都发生了巨大变化，住房制度也随着改革
的进程发生着巨变，当我们看着一幢幢高楼平地而起的时候，我们只能感叹这是奇迹
  1978年，同志提出了解决职工住房问题具体的近期目标：1985年城市职工住房要达到每人平均5平方米的水平，并指出：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房，或者私建公助，分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。”1979年，当时的国家城建总局从国家补助的住宅建设资金中分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁、柳州、桂林、梧州等市进行建房全价出售给私人的试点，每平方米建筑面积售价为120元至150元。限于当时职工收入水平和低房租的因素以及售房的有关政策不够配套，人们感到买房不合算，开始登记购房的人不少，而标价后买房的人不多。几年中，有50个城市进行了向私人出售住宅的试点，总共才出售了36．6万平方米。
  1982年，开始进行住房补贴出售给职工的试验。为了使更多的职工愿意买房、买得起房，1982年4月，国务院原则同意了国家建委、国家城市建设总局《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。
  这个办法把城市住宅原来的分配办法改为补贴出售的办法，受到了众的欢迎，职工购买住宅非常踊跃，到1984年初，四个城市共补贴出售住宅1 214万套住房，建筑面积11．45万平方米，投资1640万元，收回的资金约占投资的30％，并出现了供不应求的局面。
  根据四个城市补贴出售住宅的试点情况，1984年10月，国务院批转了原城市建设环境保护部关于扩大城市公有住房补贴出售试点的报告。通知指出，城市公有住宅补贴出售给个人，是逐步推进住宅商品化，全面改革我国现行住房制度的重要步骤。试点城市的政府要加强领导，及时解决试点中的问题，不断总结经验，为在全国全面开展住宅补贴出售工作创造条件。原城市建设环境保护部批准了包括北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为第二批试点城市，到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个城市和300个县镇实行了个人补贴出售住宅。这几年中，共向个人出售了1000万平方米以上的住房。
  1986年，恢复了按住宅本身工程造价全价出售的办法。原城市建设环境保护部于1986年3月发出了《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》，指出：“应当肯定，这一试点为推行住宅商品化积累了经验，起到了投石问路的作用，特别是冲击了长期以来‘住房靠国家分配’的老观念，给今后住房制度的改革造了舆论。但也应看到，在试点中确实反映出一些值得研究的问题，一是补贴偏多，售价较低，算总帐国家负担不比原来低租金分配减轻多少；二是个人付出2000元左右即取得了50平方米上下的一套住房所有权，企业单位因为不能再提取折旧基金，感觉吃亏而没有卖房的积极性；三是由于大部分住房仍然实行低租分配的办法，已经有房住和将要分到房子的职工不愿意买，要求买房的实际上多是一些没有希望分到房子和收
入低的职工；四是这一试点解决不了那些没有能力建房的企事业单位的职工住房问题。这些情况说明，对现行住房制度的改革需要在总结经验的基础上另作考虑。”并规定，“今后城市出售公有住宅，原则上按全价出售。住宅单方造价小城市超过120元、大中城市超过150元的，如果职工所在单位有经济实力，可以给予低收入者以适当的补贴。”1986年1月，成立了国务院住房制度改革领导小组，并从建设部、国家计委、财政部、中国人民银行、劳动人事部、国家物价局、国务院发展研究中心和社会科学院等部门选调人员组成领导小组办公室，设立城市建设部，作为改革和试点的办事机构。至此，我国城镇住房制度改革工作在国务院领导下直接开展起来。
  1986年，当时的国务院领导同志提出了提高租金给职工增加工资的方案。提租增资方案经国务院住房制度改革领导小组办公室测算，认为实施时将会有30％的增资部分，即每年近100亿元滚入住私房职工手中，这部分资金不能通过提高房租而回收，将会产生通货膨胀。因此，到1987年改为提租补贴方案，即将公房租金提高到折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金等五项因素的成本租金，同时相应给租住公房的职工工资按一定系数发给住房补贴。
  1988年1月，国务院召开了全国城镇住宅制度改革工作会议，决定用三到五年时间，在全国
城镇分期分批推行住房制度改革，会议并讨论了城镇住房制度改革实施规划。
  1988年2月，国务院印发了《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》。
  1988年7月，国务院在北戴河召开会议研究价格、工资改革方案时，把“加快住房制度改革，出售公房，逐步实现住宅的私有化”作为配合价格、工资改革方案出台的十六条措施之一，要求国务院住房制度改革领导小组“提出措施、组织落实”。为此，国务院房改办草拟了《加快出售旧公房，将房改纳入物价、工资改革方案的意见》。其要点是：（1）企业将职工住房券发放额的20％纳入职工工资中，行政事业单位以发放额的50％进入职工工资；（2）将因受住房改革影响的物价指数纳入计划控制指数中；（3）加快出售旧公房，收回的资金20％上缴给中央财政，20％购买国库券，以支持物价、工资改革。但由于当时国家财政困难，住房券20％和50％进入工资的方案未获得通过。
  1988年9月，党的十一届三中全会作出了治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革的决策，把“加快出售公房、逐步实现住房私有化”作为治理整顿、全面深化改革的重要内容之一，从推出房改治理通货膨胀、缓解市场紧张度出发，不发补贴、优惠出售公房的方案出台。
其指导思想是：从变革住房所有权入手，通过将已出租的公房出售给租房者，以及鼓励和组织职工居民购买新建住宅，不断提高居民的住房自有率；政府或企业对普通职工居民购建住宅时，实行优惠政策，如实行价格优惠、支持建设用地、减免有关税费；根据出售公房的优惠价格，重新核定公房房租标准；吸引个人投资，组织集资建房、合作建房，增加住房投资。
  采用这种改革模式的主要是一些小城镇，如辽宁海城、黑龙江宝清、河南汝南、内蒙达拉特等30多个小城镇，推行后取得较好效果。辽宁锦州实行新法后，仅三个月就出售旧公房96％，两年内新建11万平方米新房也全部售出，人均住宅使用面积超过10平方米。
  1989年底，经过对前四步房改经验的扬弃，我国的房改开始了全方位的改革局面，其中最引人注目的便是“增量改革”。
  存量指现有的公房，增量指新建的住房。鉴于福利分房根深蒂固，改革会受到既得利益者的抵触，因此避开他们，从新增住房入手，在新房的建、售、租方面实行新政策，然后对腾出的旧有公房进行改革，可以减少阻力。
  1992年，是中国房地产业发展的一个历史转折点。在此之前，尽管“房改”和“地改”呼声甚高，但是全局性的推进始终步履艰难。1992年，南巡讲话发表以后，房地产业在有利
的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在我国出现了一个全国范围内的房地产急速膨胀时期。其主要表现在以下一些方面：房地产开发投资高速增长，1992年完成房地产开发投资732亿元，比1991年增长117％；土地批租量和开发量比前几年有大幅度增长，1992年全国出让土地近2．2万公顷，实际开发土地2．3万公顷，比1991年增长175％；各类开发区纷纷设立，1992年底，全国有各类开发区1951个，是前4年设立开发区总数的15倍；房地产开发公司迅速发展，1992年底全国共有房地产开发公司12400家，是1991年底的3倍；房地产价格上涨幅度较大，1992年全国房地产价格较1991年平均涨幅为27．9％；房地产市场十分活跃，1992年商品房销售面积4288万平方米，比1991年增长40．9％，销售额440直辖市有哪几个城市亿元，比1991年增长80％。大量统计数据表明，1992年，中国房地产业进入一个空前超常发展阶段。
  1993年，我国房地产业仍然保持快速发展的势头，总体特点是投资增长迅速。1—6月份，房地产业完成开发投资274亿元，较1992年同期增长143．5％；新开工商品房面积比上年同期增长136％；商品房销售额增长55．6％；开发企业由1992年的12400家上升到近20000家。
  由于1992年至1993年上半年房地产业的急速“膨胀”，尽管在一定程度上推动了房地产业的
发展，但是也产生了许多“后遗症”，如土地供应总量失控、房地产投资结构不合理、市场行为不规范、投资规模过大、开发规模失控、收益分配失衡等。
  1994年，《人民日报》发表评论员文章：“防止房地产业盲目发展”；“基础设施建设也要量力而行”等，定下了市场运行的基调，国家采取整顿金融秩序、严格控制房地产贷款、宏观调控房地产等政策，使房地产业开始回落。
  1995年，房地产业投资速度微幅回落，国家着手制订有关政策法规进一步规范市场行为。1995年1月《中华人民共和国房地产管理法》实施；《中华人民共和国土地增值税条例实施细则》出台；《房地产估价师执业资格考试实施办法》出台。
  1997年，房地产业尽管受国家关于住房建设成为新增长点的利好消息影响，人气较旺，但由于国家尚未出台切实的启动措施，所以房地产市场仍在盘整等待阶段。
  从发展的历史看，我国的房地产业经历了几起几落，教训是深刻的，一是政府对房地产业的调控很重要，但要侧重于市场调节，并注重自身行为的规范化和理性化；二是金融秩序和运行环境对房地产业的影响巨大，房地产业的大起大落很大程度上不能归罪于房地产业自身的发展，而是政府行为的非规范化及金融秩序的紊乱造成的。因此，要想保护我国房地产业的健康发展，必须制订合理的产业政策。
世界各国的统计资料表明，当人均国民生产总值进入300－1400美元的发展阶段，也会使住宅业迅速发展，进而带动整个国民经济增长，1997年我国人均国民生产总值为5700元人民币，约折合690美元，正好处于这个发展阶段
  目前，我国城乡居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量、质量并重型，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，将逐步呈现质量型的需求特征。
  随着我国国民经济的发展和经济发展战略的两个转变，住宅业已登上第二个阶段，这一阶段的特点是：住宅将成为一种商品，且要求住宅业拖动国民经济的持续增长，这意味着住宅业已从单纯的建设领域上升到对整个国民经济增长具有重大影响的产业领域。
  为了建立适合我国21世纪初期国家经济社会发展状况的住宅产业，较大幅度地改善城市居民的居住环境和生活质量，由国家科委、建设部和有关部委局共同组织，于1995年3月开始实施以“2000年小康型城市住宅科技产业工程”为主的住宅项目，这个项目是国家“九五”科技计划中唯一的“双重项目”，既是“重中之重的科研项目之一，又是重大科技产业工程之一”。
  实施“2000年小康型城市住宅科技产业工程项目”的具体设想是：从1999年开始以后的4－5年时间里，在全国建立10－20个左右的以住宅产业生产骨干企业为主的产业现代化示范工程，并在有条件的地方建成一批符合住宅产业发展方向的示范小区。
  据建设部住宅产业化办公室主任聂梅生教授介绍，实施示范工程的方式主要有部门型、企业型、住宅小区型三种类型。
  部门型示范工程由建设部组织，建设部住宅办承担具体实施工作，集中力量建成一个综合集成型的示范工程，即一个在住宅产业化方向具有集成技术、集成体系、集成产品、集成管理系统的系统工程，达到国家各类科技项目合同指标，并达到国内领先水平，起到引导下个世纪我国实现住宅产业现代化的作用。
  企业集团型示范工程主要以若干企业集团为主体，以其新型住宅部品的生产线和产品为主导，以相应的示范工程为载体，孵化新技术，创立新品牌，促进我国住宅产业大中型企业的形成与发展。
  地方示范住宅小区以发展住宅产业现代化为主要内容，以集成大量先进的、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺为技术支撑，按照建设部关于住宅产业化示范工程的要求，根据不同地区的社会经济发展条件，推动地区住宅产业现代化发展，拖动地区经济增长。
  可以预见，随着房改力度的逐步加强，中国老百姓的居住状况将会进一步得到改善。

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