司考钟秀勇物权法讲义:善意取得
司考钟秀勇物权法讲义：善意取得
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司考钟秀勇物权法讲义：基于法律行为的不动产物权变动
司考钟秀勇物权法讲义：物权变动分类
善意取得，又称即时取得，指无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度。善意取得乃公信原则的体现，故须有（
不动产权属登记错误或无权处分人占有动产之）权利外观。善意取得以牺牲所有权之静的安全为代价，保障财产交易之动的安全。旨在降低交易成本，鼓励交易。①善意取得的物权法效果是：善意第三人取得所有权或他物权，而真正所有权人的所有权消灭或者所有权上产生他物权负担。②善意取得的债法效果是：所有人可对无权处分人主张侵权损害赔偿请求权、不当得利返还请求权或违约损害赔偿请求权。
须注意：2011年6月10颁布的《买卖合同解释》第3条规定，因无权处分订立的买卖合同，若无其他效力瑕疵（比如意思表示缺陷、欠缺行为能力），无权处分不影响买卖合同的效力，该买卖合同有效（详细内容参见本书合同法部分关于合同效力的解析）。在此强调两点：①这一规定丝毫不影响善意取得的机理与性质。善意取得仍为非基于法律行为的物权变动，仍为原始取得。②所有此前考查善意取得所有权的题目，答案都需要更改：（因无权处分订立的）买卖合同有效，而非效力待定，也不是无效。
【例1】甲、乙婚后购买一套房屋，登记在甲名下。甲未经乙同意，以自己名义将房屋出卖给丙，办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，甲的行为属于无权处分；同时根据《买卖合同解释》第3条，甲、丙间的买卖合同有效。②假设丙为恶意（知道甲属于无权处分），
虽然办理了过户登记，但所有权变动为效力待定，分两种情况：（a）如果乙追认或者甲（因授权、继承、赠与）取得处分权，发生物权变动，丙继受取得房屋所有权；（b）如果乙拒绝追认且甲不能取得处分权，不发生物权变动，丙就不可能取得房屋所有权。③假设丙为善意（不知道甲属于无权处分），情况就不同了，即使乙拒绝追认且甲不能取得处分权，只要符合不动产所有权善意取得的构成要件，丙仍能取得房屋所有权，甲、乙对房屋的共同共有因此消灭。这样，法律在严格的条件限制下，以牺牲乙的所有权为代价，保护了善意第三人丙的交易安全。乙因此遭受的损失，只能在与甲离婚的时候甲算帐（我国《婚姻法》暂时不允许配偶于婚内相互主张损害赔偿，见《婚姻法解释（三）》第11条）。
我国善意取得制度（规定在《物权法》第106－108条）的特点是：①范围广泛。不仅所有权，用益物权和担保物权均可善意取得。不仅动产物权，不动产物权亦可善意取得。②原始取得。在现有法律框架下，因无权处分订立的买卖合同有效，因无权处分订立的抵押合同、质押合同、建设用地使用权出让合同仍为效力待定。无权处分虽未善意取得的事实前提，但在符合善意取得构成要件时，善意第三人直接基于法律规定取得所有权或他物权。故善意取得属于非基于法律行为的物权变动，为原始取得，而非继受取得。③设有例外。赃物、遗失物等原则上不适用善意取得。
《物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格受让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受
让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
（一）不动产所有权善意取得的构成要件
根据《物权法》第106条，不动产所有权善意取得的构成要件有五：①不动产登记簿出现权属登记错误。主要有三种情形：（a）共有的不动产登记在一人名下。（b）因履行无效合同产生的登记错误。如：甲受乙欺诈将一套房屋出卖给乙，并办理了过户登记。半年后，法院判决撤销甲、乙间的买卖合同，乙随即将该房屋出卖给不知情的丙，并为丙办理了过户登记，丙可善意取得房屋的所有权。（c）因其他原因发生的登记错误。如：乙承租甲的房屋期间，与登记机关的工作人员串通，将甲的房屋登记在乙名下，乙随后以自己的名义将房屋出卖给不知情的丙，并办理了过户登记，丙可善意取得该房屋所有权。②不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分（出卖、互易、抵债、出资等）。注意：根据《买卖合同解释》
第3条，该因（无权处分订立的）买卖合同（互易合同）有效。③第三人为善意。即不知这是无权处分。须注意：若不动产登记簿上存在异议登记（但15天未起诉的除外）、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意。④第三人以合理的价格受让。故：赠与、继承、企业合并不能善意取得。须注意：按照出题人的观点，只要无权处分与第三人约定以合理的价格转让，第三人是否实际支付了价款，在所不问（2010年卷四案例分析题第8问）。⑤办理了过户登记。
【例2】夫妻甲、乙共有一套房屋，登记在甲名下。①若甲擅自以自己的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权处分，丙具有善意取得的可能性。②若甲擅自以甲和乙的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权代理行为，丙不具有善意取得的可能性。此时，保护善意第三人丙的任务由表见代理规则承担。③若乙擅自以自己的名义将房屋出卖给丙，因缺少权利外观（乙不是登记名义人），丙无善意取得可能。④强调：善意取得以无权处分为前提条件。
【例3】甲以自己的房屋为乙设立抵押权（办理了抵押登记）。此后，甲未经乙同意，将房屋出卖给不知情的丙。甲在给丙办理过户登记时发现，不知什么原因，房屋登记簿上给乙办理的抵押登记没有了，甲未事声张，给丙办理了所有权过户登记。①这是另外一种善意取得。②留置是什么意思丙善意取得没有抵押权负担的房屋所有权。③此例不需要掌握，有个印象即可。
【真题研习】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？（2008年试卷三第13题）
A．买卖合同有效，房屋所有权未转移
B．买卖合同无效，房屋所有权已转移
C．买卖合同有效，房屋所有权已转移
D．买卖合同无效，房屋所有权未转移
【答案】C（原来的答案为B）。答案变动原因：《买卖合同解释》第3条。
（二）动产所有权善意取得的构成要件
根据《物权法》第106条，动产所有权善意取得的构成要件有五：①须为占有委托物。即无权处分人基于所有权人的意思取得占有。如租赁物、保管物、借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、质物。须注意：下列动产不善用善意取得：（a）占有脱离物。指非基于真正权
利人的意思而丧失占有的物。包括盗脏、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物。（b）货币。货币属于特殊动产，占有货币即取得所有权，没有无权处分的问题（见【例4】）。（c）禁止流通物。如、武器、淫秽书刊，国家不允许私人取得所有权，自不适用善意取得（见【例5】）。②动产的占有人实施无权处分（出卖、互易、出资、抵债等）。同样，根据《买卖合同解释》第3条，该因（无权处分订立的）买卖合同（互易合同）有效。③第三人为善意。即不知属于无权处分。④第三人以合理的价格受让。同样，仅须约定，无须实际支付合理价格。⑤完成交付。须注意：占有改定不能发生善意取得的效果。只能采用现实交付、简易交付与指示交付的方式（见【例6】）。
【例4】甲委托乙帮自己保管5000元，乙因欠丙数千元，就将甲交给自己保管的5000元拿来还了欠丙的债。①不能说丙善意取得5000元。②原因是：货币属于一般等价物，适用“占有即所有”规则（错币、封金除外），所以，当甲将5000元交给乙时，乙就是这5000元是所有人，乙用这5000元还债，属于有权处分。③甲可对乙主张违约责任（或不当得利返还），那是另外的问题。
【例5】甲委托乙保管黑一把，因缺钱花，乙以自己的名义高价将该出卖给不知情的丙。
①丙不能善意取得手的所有权。②原因是：手属于禁止流通物，一般人是不能享有所有权的，也就不发生善意取得了。
【例6】甲于4月1日将自己的钢琴出卖给乙，同时约定甲借用三个月。甲又于5月1日擅自将该钢琴出卖给不知情的丙，同时约定甲向丙借用两个月。①4月1日，甲出卖自己的钢琴给乙，并以占有改定的方式交付，乙于该日取得钢琴所有权。②5月1日，甲擅自出卖该钢琴给丙，系属无权处分，虽以占有改定的方式交付，丙不能于5月1日善意取得钢琴所有权。③若甲于7月2日将钢琴现实交付给丙，且丙仍为善意，则丙可于7月2日善意取得钢琴所有权。④若7月2日乙先下手为强，要回钢琴，则丙绝无善意取得之可能。⑤我们还发现：有权处分场合，占有改定可以导致所有权移转；无权处分场合，占有改定不能发生善意取得。
【特别提示】根据《物权法》第107条，占有脱离物原则上不适用善意取得。占有脱离物包括盗脏、遗失物等。须注意：所谓盗脏，指以法律禁止的私力，剥夺原占有人的占有而取得占有的动产。因欺诈、胁迫而移转占有的动产不属于盗脏，可适用于善意取得。例如：这也是为什么我们使用“盗脏”，而不适用“赃物”一词的原因。例如：因遭受欺诈，甲将自己的相机交付给乙，乙旋即以自己的名义出卖给不知情的丙。若符合善意取得的要件，丙善意取得相机。
【真题研习】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？（2007年试卷三第10题）
A．保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人
B．电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权
C．动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人
D．受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人
【答案】D
【真题研习】甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权？（2008年试卷三第12题）法律 敎育 网 
A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
【答案】B（最令考生会心一笑的题目）。
（三）担保物权的善意取得
《担保法解释》第84条规定了质权的善意取得，《担保法解释》第108条规定了留置权的善意取得。《担保法解释》第54条规定了抵押权的善意取得。
根据《物权法》第106条第三款，善意取得他物权的，参照关于所有权善意取得的构成要件。虽如此，对担保物权的善意取得，须注意：①善意取得质权、抵押权，不要求具备“以合理的价格受让”这一要件。因为抵押合同与质押合同均属单务、无偿合同（见【例7】）。②不动产抵押权的善意取得以办理抵押登记为构成要件；动产抵押权的善意取得并不以“登记”或者“交付”为构成要件（见【例8】）。③动产质权的善意取得以动产交付为构成要件，但是，占有改定的交付方式不发生动产质权的善意取得。④因留置权系法定担保物权，留置权的善意取得有其特别构造，不以无权处分为前提条件（见【例9】）。
【例7】甲将自己的相机交给乙保管。丙欲向丁借款5万元，丁要求丙提供担保。丙请求乙提
供担保，乙于是谎称自己是相机的所有权人，将该相机质押给不知情的丁，并交付相机。丁善意取得对相机的质权。①乙、丁间的质押合同为单务、无偿合同（当然，属于效力待定），谈不上要求丁支付合理价格的问题。②故：以合理的价格受让不是善意取得抵押权、质权的构成要件。

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