旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例
酒店融资租赁项目运作模式
一、酒店融资租赁业务模式
1、酒店行业情况分析
（1）酒店行业发展现状
2012年，全国11706 家星级酒店（共有1.4万家）共实现营业收入2461亿元，客房总数150多万间，固定资产原值4600亿元，从业人员150多万，其中客房收入占比44.4%，餐饮收入占比43.2%。其中，654家五星级酒店共实现771.5亿元营业收入，平均房价708元/间夜，平均出租率59.55%。
平均出租率位居前10位的分别为长沙（91%）、三亚（70%）、南京、兰州、济南、福州、南宁、厦门、珠海和深圳。五星级酒店平均房价位居前10位的分别为三亚（1331元/间夜）、济南、哈尔滨、上海、广州、成都、北京、银川、太原、长春（772元/间夜）。
表1  2012年中国星级酒店经营情况
星级
家数
营业收入
（亿元）
平均房价
(元/间夜)
平均出租率（%）
餐饮收入比重（%）
客房收入比重（%）
五星级
654
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771.53
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708.28
59.55
43.30
44.73
四星级
2201
826.91
363.40
61.08
46.45
41.34
三星级
5545
700.72
215.13
59.46
47.27
39.93
二星级
3155
158.11
154.34
57.91
42.06
43.46
一星级
151
3.75
124.77
52.36
36.93
52.55
总计
11706
2461.02
313.18
58.07
43.20
44.40
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
dnf怎么升级最快五星级酒店超过10家以上的城市有：北京（62）、上海（55）、广州（23）、杭州（20）、东莞（20）、深圳（17）、苏州（17）、南京（16）、成都（13）、宁波（13）、天津（12）、三亚（12）、武汉（12）、厦门（11）、乌鲁木齐（11）、大连（10）、青岛（10）、长沙（10）。
目前已有40多个国际饭店管理集团的70多个品牌落户中国，在华经营和管理的饭店数量达1000多家，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国。中国已经成为全球饭店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一，多年来外资饭店的年均利润率均维持在10%以上。

（2）酒店行业发展趋势
2012年我国人均GDP已达6100美元，旅游消费正处于快速增长阶段。美国2012 年旅游产业贡献GDP共1.3万亿美元，占比8.7%，而我国旅游业占GDP比重为4%。随着人均收入的
提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期发展可期。
高星级酒店的需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。经济型酒店近年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。
我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快，一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。
区域发展方面：我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。未来一段时间内，我国东部地区酒店将达到一定的饱和程度，而大量的新建项目将在中、西部地区发展。
2、酒店租赁标的分析
（1）融资租赁资产特性
酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长的时间，酒店投资回收期普遍较长，业主的资金沉淀较多，从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产。
表2 2011年开工部分酒店建设项目
项目名称
投资总额
建筑周期
所在地
总建筑面积
滨湖假日酒店及购物中心项目
8亿元
2012-2013
安徽
2.75万平方米
嘉里南昌综合开发项目
8亿元
2011-2012
江西
30万平方米
海棠湾度假酒店项目
18亿元
2011-2012
海南
4.55万平方米
蓝鼎国际酒店项目
12亿元
2011-2012
安徽
39.59万平方米
陵水清水湾顶级度假酒店项目
13.7亿
2011-2012
海南
24.68万平方米
港航大酒店项目
11.3亿
2011-2012
海南
15.34万平方米
牡丹江镜泊湖温泉酒店区建设项目
7亿元
2011-2012
黑龙江
11万平方米
张家界华天城（一期）酒店项目
7.5亿元
2011-2012
湖南
16.3万平方米
数据来源：国家发改委、中国拟在建项目网
酒店与宏观经济周期的关联度高，呈现出明显的季节性特征。酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒店经营状况的好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形势对经营业绩的影响明显。季节上而言，二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升，四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。
酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定的属性。相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显的资产升值效应，随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响，酒店资产的价值一般处于上升通道。
（2）融资租赁还款来源
图1 2012年五星级酒店营收    2012年五星级酒店出租率
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
酒店的收入来源主要是两大块：客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。
表3 2012年全国星级酒店营业收入构成
类别
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
餐饮收入比重
43.30%
46.45%
47.27%
奥迪敞篷车有哪些
42.06%
36.93%
客房收入比重
44.73%
41.34%
39.93%
43.46%
52.55%
其他收入占比
11.97%
抚州采茶戏12.21%
12.80%
14.48%
10.52%
数据来源：国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
（3）酒店资产收益率情况
总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右。平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。7天连锁酒店一家分店lol瑞文出装的资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%。

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