辽宁城镇基准地价更新和调整
附件2
辽宁省城镇基准地价更新技术要点
一、更新范围
本次城镇基准地价更新范围是：全省范围内的城镇（市、建制镇、开发区、独立工矿区）的建成区及近期规划建设用地区，且不小于土地利用总体规划确定的允许建设区，鼓励有条件的地区适当扩大基准地价覆盖范围。
二、编制依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》；
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（三）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）；
（四）《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）；
昌图县（五）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
（六）《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）；
（七）《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕308号)。
三、更新原则
基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：
（一）客观性原则。应采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价，以确保更新后的基准地价能够客观地反映土地资源在估价期日的价格水平。
（二）重点性原则。应根据城区规划范围以及城区土地利用的空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够反映土地价值演变的真实情况。
（三）协调性原则。进行地价的差异分析，同时与同类型或相邻城镇的地价水平进行比较，以保证地价水平的合理性。
（四）指导性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑城市总体发展战略的变化对地价的影响和基准地价对稳定地价、房价方面的指导作用。
四、基准地价的内涵
基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格。
（一）基准地价更新基准日
本次基准地价更新的基准日统一设定为2014年1月1日。
（二）基准地价的土地开发程度
基准地价的土地开发程度应当根据城镇开发水平和土地用途来分别确定，土地开发程度设定应为当地能够满足现状需要的各级别平均开发程度。省辖市市本级商业用地设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整）；住宅
用地设定为“七通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整）；工业用地设定为“五通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整）。
各市在确定允许建设区和有条件建设区的基准地价时，对土地开发程度未达到上述水平的，可对其开发程度另行设定并进行说明。
其他地区的土地开发程度可视当地实际情况作适当调整。
五、更新技术路线和要求
（一）土地级别更新和调整的技术路线
1.全面更新
现行基准地价的基准日在2012年1月1日前，或因社会经济条件发生变化，已有的级别成果不能满足经济建设需要，应在原基准地价的基础上，结合市场交易地价资料、土地收益资料对土地级别进行重新评定，重新构筑城镇土地定级范围内的土地级别与基准地价成果体系的地
区，依据《城镇土地分等定级规程》的相关要求和辽宁省各地区的具体情况，全面更新土地级别。
土地定级应适当考虑土地利用总体规划、城镇规划、国民经济和社会发展计划。根据基准地价更新的时间要求，建议主要考虑3～5年的土地利用总体规划、城镇规划及重点项目安排与计划的影响。
2.局部调整
对2012年1月1日之后进行了基准地价更新工作，并且土地市场平稳、社会经济条件和城市地域结构等变化不大的地区，可以利用地价监测成果（如标准宗地的数据）并结合市场交易地价、土地收益等相关资料，可采用“以价定级”法对原级别进行验证和调整。通过研究土地区位条件和地价水平的分布与组合规律，将不同级别地价相近的区域调整为同一级别。
（二）基准地价更新评估技术路线
根据《城镇土地估价规程》的相关要求和辽宁省各地区的具体情况，以土地定级为基础，以市场交易地价资料、土地收益为依据，进行基准地价更新评估。具体评估过程是在土地定级
基础上，分别针对不同用地类型、不同级别进行市场交易资料调查，掌握足够数量的市场交易样点，侧重于采用近三年的土地交易资料，计算样点地价，建立样点地价数据库，分别计算商业、住宅、工业用地各级别的基准地价，鼓励有条件的地区增加其他用途基准地价。开展了地价动态监测的城市，可以将标准宗地的数据应用于基准地价更新。
（三）基准地价土地定级级别数目的要求
为便于全省基准地价平衡工作，各市在制定基准地价时，建议参考下表确定级别数目，县级基准地价的土地级别数目可由各市根据实际情况确定（绥中县、昌图县可自行确定）。
土地定级级别数目建议表
用途
城市
商业
住宅
工业
沈阳、大连
8级
8级
6级（最多）
鞍山
7级
7级
5级（最多）
抚顺市、本溪市、丹东市、锦州市、营口市、阜新市、辽阳市、铁岭市、朝阳市、盘锦市、葫芦岛市
6级
6级
5级（最多）
注：1.对于商业、住宅用地，各市可根据实际情况适当调整土地级别数目，但建议上下调整不超过一个级别数目。
2.工业用地为最多级别数目，各市可根据实际情况减少级别数目。
3.对于区域整体地价水平无明显差异的开发区、独立工矿区等，允许只划分一个级别。
（四）基准地价的表现方式
本次基准地价更新要求各地统一以“级别基准地价”的方式表现。有条件的地区可以增加区段基准地价及路线价。
级别基准地价是依据土地级别的划分区域评估出来的各级别某一用途的平均地价（地面价），14个省辖市商业、住宅用地应同时有楼面地价的表示形式，建议其他地区的商业、住宅用地增加楼面地价的表示形式。
（五）基准地价更新主要技术参数的确定
利息率要依据评估基准日的1年期贷款利息率确定；投资回报率要参照同行业的投资回报率
来确定；开发周期要依据土地达到设定开发程度的平均开发周期来确定，但不应超过3年；土地还原利率应采用土地租售比、安全利率加上风险调整值或投资风险与投资收益率综合排序插入法等方式来确定；建筑重置价格要依据不同建筑结构和当地公布的房屋重置价格标准综合确定。
（六）其他要求
1.基准地价更新工作中，必须对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、根据城镇土地管理的实际需要对其他方面的评估说明。鼓励有条件的地区自行编制《基准地价应用手册》。各地可根据实际需要对土地分类体系中建设用地与本次更新基准地价用途进行衔接（如公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地等）。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。