风险评估报告
房地产项目的风险评估报告
(澜苑项目)
一、项目概况
澜苑宾馆及商住小区位于铜仁地区江口县城区梵净山大道  旁，由贵州省玉屏县房地产开辟公司开辟实施，公司初创于1992 年，注册资金捌佰万元人民币，主要从事房地产开辟，资质为四 级。项目交通便利、环境优越，占地面积约28 亩，建造面积约 6 万平方米，规划设计房屋 5 栋，其中：一、二、三号为商住一体 (门面面积 1700 余平方米，住房面积 7400 余平方米)，四号楼 为商品住房，五号楼为宾馆。一、二号楼目前即将竣工，两栋楼 总建造面积 9000 多平方米。 三、 四号楼基础已开挖完毕。 一、二、 三号楼为 6+1 层中，三号楼可改为高层建造，四号楼为 18+1 层， 宾馆为 16+1 层。由于项目属于在建工程，因此具有无拆迁赔偿、 无前期筹备时间和费用等优势， 且一、 二号楼即将可以上市出售， 资金回转周期短，估计销售收入在 3000 万元以上。
该地块 2004 年在江口县国土局挂牌出让，由江口县人王军    (现在押)拍得该地块开辟权，
由于该项目的开辟量及摘牌人资 金问题，项目向来未启动。 2022 年，王军与贵州省遵义人荀某经 朋友介绍认识后， 达成共识， 共同出资开辟该项目， 项目启动后， 双方都看好江口县房地产市场前景和该项目的预期收益，但在项 目实施过程中， 合作双方发生了矛盾， 加之王军在押 (原因不明)

和欠一、二号楼施工方的工程款，双方都想排斥对方，但有没有 资金支付对方。 鉴于上述情况， 江口县人民政府成立了协调小组， 牵头组织江口县人民法院、建设局、房管局及相关单位于本月的 17 日进行了协调，要求双方在 15 日之内各有经济实力的开辟 商，对该项目实行一次性转让， 王军的委托代理人于 17 日下午 到湖南省怀化地区的天凯房地产开辟公司对该项目进行了解和洽 谈，但作为开辟人荀某并不愿意将项目转让给对方， 于是到一、 二楼施工方的介绍人刘某(原玉屏县建设局局长，是本人的老领 导)，让其寻觅开放商，刘某于是联系到本人。
二、江口简介
江口位于贵州省东北部，联合国“人与生物保护圈”成员、 国家自然保护区、佛教名胜梵净山在其境内。全县总面积  1800 余平方公里，辖两镇七个民族乡 71 个村， 8 个街道(社区)居委 会，总人口 23.7 万，有汉、土家、苗、侗等 15 个民族，少数民 族人口占总人口的 52%。
江口县气候宜人。县境属中亚热带季风气候，地处梵净山迎 评估报告风坡向，四季分明、雨热同季、冬无寒冷、夏无酷暑，年平均气 温 16.2℃，年平均降水量 1369.6 毫米，全年日照 1257.3 小时， 是全国的商品粮和畜牧业基地县，素以“渔米之乡、黔东粮仓” 著称。全县的森林覆盖率高达 56.4%，被国家授予林业绿化百佳 县，堪称地球上同纬度的“绿宝石”。江口县资源丰富。县内年 平均自然降雨 20 亿立方米， 年流量 15.63 亿立方米， 水能资源丰

富， 可开辟小水电能力 18.41 万千瓦/时。 全县泉眼 283 处， 可供 开辟利用的达 253 处，为国家水源标准一、二级，多处泉水被国 家有关部门鉴定为国家级优势饮用天然矿泉水。茫茫林海中繁衍 着 1200 多动植物， 是全国著名的规模宏大、 品种繁多的自然基因 库。
江口县交通发达，通讯便捷。江口县城距铜仁市区 50 公里， 距大兴机场 82 公里，距铜仁火车站 50 公里，距玉屏火车站 110 公里，县内的桃映火车站，距县城仅 30 公里， S302 线和 305 线 横贯东西，乡村公路四通八达。全县公路里程达 988 公里，实现 了村村通。梵净山东西两条旅游路线及三条联线公路正在正在改 扩修筑。国家投资兴建的杭(州)瑞(丽)高速公路，江(口)石(阡) 高速公路贯通县境， 23 座通讯接收台(塔)覆盖全县。铜仁至玉屏 城际铁路，渝怀铁路复线即将开工兴建，也将大大改善江口县的 外围交通环境和进入条件。
江口县旅游发展成效显著。县城新区建设初具规模，老城改 造极具特。全县的新农村建设、生态文明家园创建如火如荼。  以梵净山为龙头，以黄牯山、凯里沟峡谷为两翼的旅游格局初步 形成。 目前梵净山 3500 米登山索道已投入运营， 投资 4.6 亿元的 佛教文化苑对外开放，山顶、山下的弥勒佛道场、庙宇、度假村、 休闲山庄、宾馆正在建成。
近年来，江口县委、县政府环绕建设对外开放大县和旅游经 济强县目标，坚定不移地实施“三个重点”、“三动”、“两带

两圈”战略，争创全省文明、卫生城市和旅游示范县城，努力建 设“诚信江口、法制江口、安全江口、开放江口、文明江口”新 形象，全力打造“最适宜人居的地方”。
三、项目关键风险因素分析
(一)项目投资决策阶段风险
房地产开辟在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合项目的 具体情况，分析如下：
开辟区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安 的局面，国家政治稳定，社会团结，因此战争、工潮、社会 动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。 政策环境方面，铜仁地区近几年大力发展第三产业，直接促进了 江口县商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了 基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市 规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素 较少。
在投资位置选择方面，项目位于江口县梵净山大道旁，为江 口县近年来全力开辟的城市新功能区，环境优美，城市配套设施 完善， 无地质灾害威胁， 因此在投资位置选择方面， 风险也很小。
投资时机选择风险方面，由于当前各级党委政府都将都将梵 净山作为全区乃至全省核心景区来建设，全力打造梵净山旅游经 济圈，且江口县也正迎着新一轮西部大开辟的春风，旅游开辟、 交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期估计总

共只需一年半，投资时机从慷慨向来说风险是很小的。从项目本 身来看，项目前期已投入的各项费用和形成的资产估值是远大于 其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。
(二)项目建设前期阶段的风险
本项目地理位置好，道路通畅，场地平整，十分便利。本项 目周边正在形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺， 附近有江口县太平河、新行政中心、休闲度假山庄，是理想的休 闲居住场所，与医院、学校、车站、商业中心距离都不远，适合 该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调体统一性 和完整性，规划设计方案即能满足各建造的使用要求，同时又符 合城市总体规划及特，与周边建造相互协调，住宅单位采光、 通风良好，户型布局合理，建造外立面简洁现代。因此土地社会 属性的风险因素也较少。
征地拆迁风险方面，该项目已完成土地征补工作，且没有房 屋需要拆迁，因此没有征地拆迁风险。
融资风险方面，由于房地产业资金大部份都来自金融机构的 贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将 风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构 的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的 具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算 情况，项目在开辟过程中不需再融资，通过前期一次性融资和后 期产品销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。

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