房地产企业财务报表分析
财务报表的逻辑：房地产业为例
一个企业的业务从现金流开始，所以我们先看现金流量表。一个企业只要现金流所以作为企业一把手，最关心的应该是现金流。
只要一个人的血液没有问题，人的健康就没有问题，所以报表的逻辑是，现金流量表决定资产负债表（投资活动决定资产结构和筹资活动决定资本结构），资产负债表中的资产结构决定利润表中的收入和成本费用，利润表中的收入和成本费用要变成现金，带来现金流量表中的经营活动的现金流。 下面，我们就来看现金流量表中的投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。（看彩部分字体）
现金流量表
会企03 表
编制单位： 年度 单位： 元
我们前面讲到现金流量表的投资活动决定资产负债表的资产结构，筹资活动决定资产负债表的资本结构。资产负债表的左边就是代表资产结构，资产、无形资产等等，说明我们把钱用到了哪里。里来的，是银行借入的还是股东投入的。
资产=负债+所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏损，则所有者权益中的未分配利润减少，同时企业的资产减少。
资产负债表 会企01 表
编制单位: 2012年12月31日 单位: 万元
商誉 未分配利润
以合并成为留存收益，即留在企业用于企业滚存发展的利润
其他流动资产利润中尚未分配的部分
长摊待摊费用 减：库存股
递延所得税资产 所有者权益（或股东权益）合计  其他非流动资产    非流动资产合计
资产总计
负债和所有者股东权益合计
资产负债表中的资产结构和资本结构最好能够做到匹配，也就是用长期融资（包括长期借款+股东权益）来满足非流动资产的投资，用短期借款来满足一些临时性的资金需求。我们可以把资产负债表简化为： 资本运用 资本投入 现金
短期借款 营运资本（营运资产减去营运负债） 长期借款 长期资产
所有者权益
这里涉及到营运资本管理的问题，营运资本在很多教科书中都作为短期来管理，但是从实质上来说是长期的，房地产企业的问题是面粉比面包贵，前面的一个楼盘项目赚了钱，为了持续经营，要接着买地，结果发现原来那个楼盘的本钱加上赚的钱一起还不够买新的地，就要融资（借款或者股东追加投入）这个问题，现在大的房地产开发商都追求速度，比如万科的59869个月
预售，预售的第一个月售出8成，项目的6成以上为住宅，就是为了尽快预售，加快现金流回。现在比较成熟的房地产开发商，预收账款基本上占到企业营运资产的50%以上，也就是说，做生意的时候一半以上都是不需要利息的别人的钱。 资产负债表中，我们比较关心的比例：
资产负债率=总负债/总资产×%，一般来说，房地产开发企业的资产负债率在70-80%之间 其实，除了关心资产负债率以外，房地产企业还应该关心有息债务率，因为房地产企业的有一些负债其实越多越好，比如预售的预收账款，反映企业的未来已经锁定的销售业绩，并且不需要支付利息。
有息债务率=（短期借款+长期借款）/（有息债务+股东权益） 房地产企业的有息债务率一般在控制在50%左右比较合适，也有激进一点的企业，放在60%左右。
我们在资产负债表中还计算资产负债率的一个变形指标：财务杠杆。
财务杠杆=总资产/所有者权益，它的含义是：股东投入1元钱，我们用了多少倍的资产，资产负债率越高，负债越多，权益越少，则财务杠杆越高。
房地产企业的财务杆杆在4-6倍之间，多在5倍左右，也就是80%
对于住宅类房地产开发企业来说，资产结构中，一般来说非流动资产所占的比重
郭永清
不会太高，肯定低于50%，因为这类企业最重要的是营运资产周转的速度：拿地、开发、销售、现金回笼、拿地……，所以在资产结构中存货占大头，万科的存货2012年底2550亿，占总资产的60%，保利2012年底存货1900亿，占总资产的70%。 不过，对于商业类房地产公司来说，如果是开发、持有出租的模式的话，资产结构中，投资性房地产和固定资产的比重就会比较高，可能会占到80%左右，其收入的来源在租金收入。
资产负债表中的资产带来利润表中的收入，房地产开发企业把存货（建好的房子）卖掉带来收入，办公楼出租带来租金收入，酒店房间入住带来收入。资产带来收入的前提是要转化为成本费用，房子卖掉的同时要减去开发的成本（土地成本、建筑成本等），办公楼租金收入的同时要有折旧，酒店也要折旧。
我们接下来看利润表
利润表
会企02 表
编制单位： 年 单位：元
营业收入减去营业成本我们叫做毛利，房地产开发企业的毛利率在30%左右。最近5年，
房地产开发企业的毛利率有逐渐下降的趋势（人工成本、土地成本等逐年上升） 毛利率=毛利÷营业收入
净利率=净利润÷营业收入，一般好的房地产开发企业的净利率在15%左右。
为了确保净利润，需要加强销售费用、管理费用、财务费用的控制，上述三项费用控制在营

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