南京林业大学期末论文考核西安中学
2014 ~ 2015学年第二学期
论文题目：美国次贷危机对我国住房抵 押贷款证券化的启示
课程名称：我对自己开了一 金融学
班级： 1304000 谷雨文案
姓名： 张超越
学号： 130407126
考核日期：2015年5月12日
美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的启示
一、美国次贷危机的爆发
美国金融业发达, 信用评级体系完善, 随着房地产市场的发展, 银行首先把贷款给信用好的借款者, 当大部分信用良好的借款人房地产按揭贷款资源开发殆尽后, 他们将眼光对准了一些信用较差的借款者。这就形成了美国三级房贷体系: 给信用等级高(个人信用分数在660 分以上) , 收入稳定可靠, 债务负担合理、风险小的借款者的优级住房贷款; 给信用等级低(个人信用分数620分以下) , 收入证明缺失, 负债较重的客户的次级住房贷款; 给那些夹在中间(信用分数在620到660之间) , 泛指有较好的信用度, 但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明资料的借款者的信贷(Alt-A)。
在房市走高的情况下，银行不必担心违约风险，无力还款的借款者可以通过出售房屋来偿还贷款。而一旦房市低迷，房价下跌，利率升高，贷款者就会发生违约，造成银行大量坏账，尤其是次级住房抵押贷款。2000~2006年间, 美国政府以建筑业来拉动整个经济的增长, 利用低利率及减税政策, 直接鼓励居民购房, 从而带动了美国一波房地产大涨。与此同时，投行和证券公司大量购买贷款银行的住房抵押贷款，并将其证券化，再卖给投资者。在房市火爆的情况下，这些证券的风险并没有暴露出来，然而，2006年美国房地产市场发生逆转，次级贷款发生大量违约，抵押贷款证券价格大跌，金融市场出现巨大恐慌，从北美蔓延至欧洲、亚洲，一场由次贷危机引起的“金融风暴”席卷全球。
二、美国次贷危机的分析
（一）金融市场的流动性过剩和美联储货币政策的调整是危机的直接原因。
美联储自2000年开始实行宽松的货币政策，2000~2004年连续25次降息，联邦基金利率降到46年来最低水平，房贷利率也随之下降。2004年起，迫于通货膨胀压力，美联储开始加息，加重了购房者的还款压力，2006年起房地产市场开始低迷，房价下跌，直接导致了危机的爆发。
（二）金融创新过度，衍生品市场链条过长，加大了危机的冲击力和传染性。
次级债风险本身较大，房市的走高掩盖了这种巨大的风险。抵押贷款证券化更近一步地将这种风险包装起来，造成了低风险高收益的假象。同时，抵押贷款证券化将危机层层“分散”，一旦出现危机，会给成整个链条上的参与者遭受巨大损失，从美国房市波及到全球金融市场。
（三）投资者对美国房地产市场和全球宏观经济形势的乐观态度是危机发生的背景。
进人21 世纪以来, 世界经济金融融合趋势日益加快。全球范围内利率长期下降, 美元贬值、资产价格上升, 使得流动性在全世界范围内扩张, 追求高风高回报的投资行为盛行。而住房抵押贷款证券正迎合了投资者的这种需求，为危机埋下了隐患。
（四）次级债参与者片面追求利润和监管部门放松监管成为危机发生的诱因。
银行为追求利润，将贷款范围扩大到信用级别不是很高的借款者，甚至不需要首付。投资银行和证券公司购买次级贷款，打包出售，赚取利润。抵押贷款证券的发行人存在诸多违规行为，监管当局监管措施明显缺失。
三、我国住房抵押贷款证券化的必要性
（一）增强银行流动性，缓解资金供给压力
随着经济的增长，企业和个人对资金的需求越来越大。住房抵押贷款占用了银行大量资金，如果银行可以将这部分资金很快收回，就可以满足更多企业和居民的借款需求。
阿哥阿妹谢军（二）促进我国资本市场尤其是债市的发展
我国银行实际存款利率较低，资本市场不够发达，收益率不高，企业和居民倾向于将富余资金投资于抵押贷款证券这一新的资本市场产品。
（三）提高资本利用率
根据《巴塞尔协议》的规定, 商业银行自有资本不能低于资产总值的8%，而我国国有银行因历史原因和制度原因, 资本充足率普遍偏低。协议将资产负分为五类, 相应设置五个风险权数: 0%、10%、20%、50%、100%, 金融机构要根据不同风险等级, 建立风险资本准备金。住房抵押贷款证券比住房抵押贷款的风险权数低得多(“完全以居住用途的房产作抵押的贷款”的资产风险权数为50%, 实现MBS, 银行持有的是经过信用增级的“银边证券”, 其风险权数一般定为20% ), 因此银行在不增加自有资本的基础上提高了资本充足率。同时商业银行通过MBS将住房抵押贷款从资产负债表上转移出去, 增加了信贷资金的流动性, 实现资产负债的灵活管理。
演员歌词（四）有利于分散利率风险和信用风险
住房抵押贷款的债务人往往是中低收入的个人，风险承受能力较弱，在市场利率出现大
幅度变化时，这部分人往往难以承受，由此产生违约。而经过抵押贷款证券化，银行在贷款到期前将贷款出售给SPV，风险便可由大量可以承受风险的投资者来承担。
（五）有利于银行积极探索银行表外业务
四、对我国住房抵押贷款证券化的启示
目前，我国抵押贷款已经达到3万亿，占银行贷款余额比例超过20%，已经达到容易产生流动性风险的临界值，而房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式。所以我国有必要大力推行贷款证券化，尤其是房地产抵押贷款的资产证券化，但是从美国的例子来看资产证券化也并非一个完全有效的方法。然而，我们更不能因噎废食，不能因为美国次贷危机的产生而抵制证券化。相反我们应该认真研究次贷危机，并且从中吸取教训由第二部分可知引发这次次贷危机的根本原因在于证券化过程中资产池的组建以及信用增级和评级环节出现了问题，为了使得我国房地产抵押贷款证券化健康快速发展提高金融市场的运行效率，我们可以从美国次贷危机中吸取如下一些教训。
第一，在组建资产池的过程中应该注意标的资产的质量在我国标的资产即商业银行提供的
住房抵押贷款出于风险防范的要求特殊目的机构必须对拟证券化的资产质量严格把关优质的证券资产，才能列入证券化的范围坚决排除质量较差的信贷资产。具体措施可以有建立健全信用评级制度和征信体系即设立专门的信用机构负责收集和汇总与个人或企业信用有关的信息完善房地产评估体系，即制定和完善房地产评估准则明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；建立健全房地产评估监管体制；进一步完善房地产评估机构的管理和评估人员的资格认证制度总之严格把好资产池的质量关就是把好了源头关。
第二，严防房地产金融机构在发放贷款和信用评级机构评级过程中的信用缺失现象，主要指严防商业银行等金融机构为了扩大贷款规模而采取漠视借款人收入、资产证明等文件的法律效应和真实性漠视借款人的真是偿还能力，甚至于和借款人串通好弄虚作假的行为具体措施，包括加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管，杜绝弄虚作假现象严格控制房地产抵押贷款的房贷规模，控制房贷占贷款规模的比重，对于严防信用评级机构的信用缺失现象，具体措施包括加快征信体系建设步伐建立健全的征信体系，提高信用评级方法和手段，不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保不能对房地产市场盲目自信。
最后，加强投资者风险教育。不可否认美次贷危机的另一个原因就是投资者对评级机构以及房地产市场发展的盲目自信，过分要求高收益缺乏必要风险规避意识滋长了房贷创造人和特殊目的机构大量发行低质量的抵押支持证券的气焰，所以，要加强投资者风险教育提高投资者综合素质，而这点从我国目前资本市场运行情况来看更加显得迫切。
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