律师接受记者采访谈“银行擅改房贷合同无效”
杨文战律师接受记者采访谈“银行擅改房贷合同无效”等相关法律问题
7折变8.5折？客户质疑交行私改房贷凭证
每经记者  李静瑕  实习生  梅俊彦  发自北京
编者按
     随着楼市调控政策的不断出台以及信贷不断收紧，各家银行的房贷额度也逐渐紧张起来，在此大背景下，各种不规范操作也浮出水面。前段时间，《每日经济新闻》已经就房贷出现的种种不规范现象做了一系列报道。报道推出后，仍有读者向记者反映其遭遇到的种种房贷纠纷。本期金融周刊特选取三个案例，为读者揭开银行办理房贷过程中变折扣、收取“额度费”以及捆绑销售等三大乱象。
乱象一·变折扣
    “交通银行已经向我按照8.5折的优惠利率放款了，说依据的就是这个贷款凭证，但是交行是单方修改凭证，我并没有在上面补充盖章或者签字，而以前说的是7折。”李喆（化名）先生告诉《每日经济新闻》记者。
    李喆向记者出示了他与交通银行北京慧忠里支行签订的贷款凭证（借款凭证），凭证上“利率”一项原来千分之三点多（据李喆介绍为月利）的数字被划掉，在其上方写有4.67‰字样。凭证修改处有一个“王雨（化名）”的人名章（一般修改处用签字或盖章来证明），与凭证上银行审核负责人同姓，由于负责人签名是手写体，判断不出是否与人名章上相同，不过修改处并没有李喆的补充盖章。上述贷款凭证还盖有交通银行北京慧忠里支行的会计业务章，落款日期是2011年2月16日。
    “我觉得更为蹊跷的是，我收到的贷款合同的第一页居然是交行自己粘上去的。”李喆告诉记者。上周五（3月18日），李喆与对贷款合同有相同疑问的游虹（化名）女士一同走进了北京银监局和交通银行北京分行进行咨询。
7折利率变8.5折
    “看到贷款凭证上面显示7折审批通过之后，我们就去交首付。到2月28号左右，交行突然跟我们说不能按照7折放款，要改成8.5折，我们过户都办完了。”游虹告诉记者。
    据了解，游虹在上周五之前已经去过三次银监局进行投诉，“这一次，交行北京分行对我
们说，现在7折系统已经封闭，以前有7折、8.5折、1.1倍基准利率的选项，现在7折的选项已经没有了。他们没有权力修改系统对我们按照7折放款。”
    游虹说：“交行的人拿出一份交行总部的文件给我们看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日开始取消7折房款，一律改为8.5折。而我们在1月25日收到的同意贷款书还是写着7折的。”
    交行北京慧忠里支行相关人士对记者说：“我们大概是2月份改的，是根据国家政策来调整的。现在首套房贷款都改为8.5折了。如果是2月份之前批贷但是还没有放款的，利率会稍有变化。”
    “我刚才问了交行为什么1月20日取消7折之后还会通知我按照7折放款，交行说那是负责通知的工作人员的失误，最终按照合同办。”游虹告诉记者。
    “如果当时银行改放款利率跟我们商量一下的话，我们可以权衡一下自己的能力，如果觉得吃力就不贷款了，也不买这个房子了。银行现在这么做，我们只能硬生生接受8.5手机格式化恢复折的贷款。”游虹说。
    据记者了解，交行对利率进行调整之后，游虹将多还银行20多万元，李喆将多还银行近30万元。
律师：单方面涂改合同无效
    游虹还向记者展示了她跟交通银行签订的《个人购房借款/担保合同》，合同的首页纸张长度比合同其他页面大约长了一厘米，“第一页本来是没有的，我们当时签的是空白合同，这是银行后来自己粘上去的。”
    游虹告诉记者，她当初跟交行签订的贷款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放贷通知书》（盖有交通银行北京慧忠里支行借款合同专用章）上显示贷款年利率为4.48%，但是之后收到的《个人购房借款/担保合同》和借款凭证中，年利率却变成了5.61%。
    “最让我惊讶的是，贷款凭证中的利率数字在我不知情的情况下居然被划掉和修改了。猜谜语字谜答案显示”李喆说。
    北京杨文战律师表示，银行单方涂改是无效的，按照惯例，如果要涂改应该双方同时在
合同旁边签字或者盖章。如果银行的确单方修改了贷款凭证，应该按照原来商定的内容执行。
    至于合同首页的问题，交行慧忠里支行相关人士告诉记者：“新合同和旧合同会有区别，老合同是没有这一页的，新合同加了这页。这页没粘进去是为了方便我们打印，在面签的时候是跟合同在一起的。”
    北京杨文战律师说：“这是不正常的。同一套合同的所有纸张应该是同时印出来，每一页都签字。如果有争议的页面和其他的页面不一样，是不正常的。”北京银监局一位不愿透露姓名的高层人士也向记者表示：“如果客户反映的情况属实的话，确实是有问题的。”
    北京银监局相关负责人士告诉记者：“如果是有效的合同的话，银行是必须执行的。如果有一些无法证明的东西，我们也希望银行能坚持诚信的原则。不过具体问题具体分析，我们建议客户先跟交行协商解决，不行的话再到我们银监局来。”
    3月10日，银监会发文，要求银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。
乱象二·额度费
瑟银矿哪里多赣州多家银行收房贷“额度费”购房者间接埋单 
    在银行房贷额度紧张的背景下，部分城市出现银行办理房贷业务时收取  “额度费”，银行对客户一般称之为“理财费”。
    几日前，在江西赣州购房的江先生  （化名）收到当地今鹰房产中介公司的电话，告知江先生必须到中国银行赣州城南支行缴纳贷款金额1%的“理财费”，不然不给江先生办理水电过户。3月17日，江先生拨通了《每日经济新闻》记者的电话，报料此事。
1%理财费？额度费？
    据报料人江先生介绍，他于2010年12月下旬在江西赣州市某小区买了一套100平方米左右的二手房，向中行赣州城南支行申请贷款约35万元，而该笔贷款已于今年3月上旬向江先生发放了。
    “银行都已经放款了才让我交1%的‘理财费’，也就是说理财费跟我的贷款无关。在贷款的
时候银行并没有给我说有这个费用。算下来，我们还要交3500元的费用。”江先生对于这笔费用，显得很无奈，也不知道是什么情况。
    针对上述江先生提及的“理财费”，记者致电中国银行赣州城南支行了解情况。该支行的一位客户经理告诉记者，该行只收取借款人“合同工本费”。
    “那个1%的费用是营销企业咨询费策划费，这个我们是向中介收的。我们跟开发商和中介是达成了协议的。我们都是这样子做的。”上述客户经理称。
    今鹰中介的工作人员则对记者说：“赣州（相关银行）的理财费是可以问得到的，赣州各大银行比如说中行、农行、工行和招行都要收理财费。”
    据记者了解，银行收取借款人1%的理财费，是从兔年春节后开始的。“据了解，如果中介跟银行关系好的话，可以先放款再交理财费；如果是我们直接去跟银行打交道，就只能先交理财费再放款。”江先生说。
    据赣州市一位银行业内人士透露，银行收取房贷借款人的费用分为  “咨询营销策划费”和“理财费”，一般来说如果借款人不缴纳上述费用，银行不会对借款人放款。其中“理财
费”按照贷款金额的1%收取，在银行内部被称为“额度费”，“咨询营销策划费”一般收取900～1200元。
缘起贷款额度紧张
    “竹笋炒肉也不是不交就不放款，是因为现在贷款额度紧张，哪个价格高就贷给谁。”上述中行客户经理如此解释营销策划费的收取。
    保护环境的格言上述今鹰中介工作人员告诉记者，“（银行）原来只收500元或者600元理财费。各大银行不一样，中行收600元，工行收500元。春节之后额度紧，现在客户能贷到款就已经很好了。所以银行在原来的500元、600元的基础上上涨到贷款额度的1%，现在赣州所有银行都是这样，也就是说如果贷款30万元就交3000元。”
    随着今年信贷政策的收紧，大部分银行在发放房贷的时候，纷纷出现“上市公司回购细则反价”现象，银监会也发文明确表示规范银行发放房贷。
    据记者了解，2009年以来全国各地都有消费者在网络上反映，在办理购房贷款的时候，银行要收“理财费”。就在今年2月14日，在芜湖市人民政府主办的中国芜湖网市民心声栏目
的咨询投诉回贴中，对于名为“银行收取贷款人的理财费合法吗？”一贴，署名中行信贷中心回复的内容为：“受国家宏观调控政策及人行新增规模管控的影响，我行个人贷款规模特别紧张，今年贷款规模与贷款定价挂钩。为争取更多的贷款规模解决客户放款难的问题，我行积极与上级行争取，对于愿意缴纳‘营销策划咨询费’的项目（开发商和二手房中介机构），我行将申请特别额度，获批后可保证放款。”
    然而，对于不愿意交纳  ‘营销策划咨询费’的项目（开发商和二手房中介机构），上述芜湖市中行信贷中心则表示，“我们将无法保证放款时效，只能等我行整体规模宽松以后才能按审批时间顺序酌情放款。”
    此外，该中行信贷中心还在网上对多个房贷投诉作了回复。
    上述中行客户经理表示，由于信贷规模紧张，银行会根据议价来向中介和开发商收取费用，“不过，对中介收取的营销策划费，中介肯定会转嫁给借款人。”
律师：属于“强制消费”
    据记者了解，江先生已经在中行放款之前交了950元的“办证费用和预收过户费用”，江先
生觉得，这应该就是中介转嫁过来的“营销策划费”。对于还要交1%的“理财费”，江先生显然不能够接受。
    “我不准备交‘理财费’，因为房贷的款都放了，也没有签一定要交‘理财费’的合同，凭什么让我补交？”江先生称。
    北京杨文战律师告诉记者：“这肯定不合理。因为这不是正常的贷款费用，跟贷款没有必然关系，银行自己收或者通过合作单位收是不公平的，可以定性为强制消费。”杨文战律师称，银行是在“直接利用优势地位”，借款人要贷款就“必须花这个钱”。
    对此，记者致电咨询了赣州银监局，相关人士在接受记者采访时也表示：“银行这种强制消费肯定是违规的，是不允许的。如果属实，我们会要求银行退回收费和处罚（银行）。”
乱象三·捆绑销售
房贷捆绑信用卡建行武汉部分支行改口 
    今年以来，由于楼市新政不断加码和信贷的逐步收紧，银行房贷成了很多买房人士面临
的难题。3月17日，一位吴先生向《每日经济新闻》记者反映，银行将其贷款申请与信用卡等银行产品进行捆绑，并且他已向当地银监局发了一封投诉函。记者了解到，建行武汉黄陂支行已于3月18日告知吴先生，不再要求其办理信用卡等业务，同时该行还称将尽快办理吴先生的按揭贷款。
    吴先生对《每日经济新闻》记者表示，他2010年8月份和建设银行武汉黄陂支行签了按揭贷款合同，今年3月银行方面表示，吴先生的资料已过期，让吴先生重新提供材料。一星期后，吴先生再次致电该支行，银行告知，必须开通信用卡、短信通、网上银行、手机银行等业务，银行才能将其资料上交办理贷款。

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