居住规划与房产投资(三)
(总分45,考试时间90分钟)
单项选择题
1. 关于经济适用房的特性，下列说法正确的是 。A.户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力 B.在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本 C.在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境 D.国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款
A B C D A[解析] 经济适用房的特性之一是适应中低收入家庭的承受能力，故A项错误。
1. 关于经济适用房的特性，下列说法正确的是 。A.户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力 B.在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本 C.在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境 D.国家对经济使
用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款
2. 张亮与李欣夫妻打算2008年在北京购买一套三居室的房子，理财规划师在为他们制定购房投资规划时，需要了解的信息不包括 。A.商业贷款条件 B.预计商业贷款利率 C.子女的收入水平 D.预计购房地点
3. 房地产：市场的供给实质上是土地的供给，某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为 万元。A.457.40 B.476.98 C.686.10 D.715.48
4. 保证贷款方式指贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式，具体有 。
Ⅰ．企业法人的全额全程保证贷款方式
Ⅱ．个人全额全程保证贷款方式
Ⅲ．售房单位回购保证贷款方式
Ⅳ．房地产开发公司全额全程保证贷款方式A.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ B.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ C.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ D.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
5. 净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做净现值法的折现率的是 。A.借贷的利率及风险贴水之和 B.借贷的利率或自有资金的机会成本利率 C.自有资金的机会成本利率及风险贴水之和 D.自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和世界十大奢侈品牌包
6. 王磊打算买房，他有65000元可作为房款首期，他的条件符合银行的常规房屋贷款要求，假设银行的常规房贷是25%，则其可以购买的房子的最高房价可以是元，他最多能得到______元房屋贷款。 A.260000；150000 B.324500；195000 C.260000；195000 D.324500；150000
7. 房屋出售价格的构成要素有 。
Ⅰ．税金 Ⅱ．建筑施工管理费 Ⅲ．规划设计费 Ⅳ．开发成本
Ⅴ．利润A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B.Ⅰ、Ⅳ、Ⅴ C.Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ D.Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
8. 下列选项中不影响土地供给的是 。A.现房需求 B.国家法令 C.地理位置 D.使用期限
电脑突然重启 根据下面材料，回答下面问题：
王军是首钢的一名轧钢师，每月按时缴纳住房公积金。现在，其打算购买一套评估价为 50万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假设王军目前离法定退休年龄还剩30年，其名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额为 150元(包括单位及个人)。
9. 王军在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为 万元。A.6 B.8 C.7 D.9
10. 王军申请的住房公积金贷款额度最高为 万元。A.18 B.35 C.40 D.45
11. 王军能申请的住房公积金贷款的最长年限是 年。A.15 B.20 C.10 D.30
12. 王军申请住房公积金时，下列说法错误的是 。A.可以以其所购住房为抵押物 B.可以以其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物 C.可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任 D.不需要抵押或质押，只要借款人信用记录上无不良记录
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地球公转一周是多少天13. 关于房地产供给的因素的分析说法错误的是 。A.房地产开发需要投入大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的供给 B.建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量；影响房屋建造成本与供给的顺畅程度 C.引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场的流动性 D.建筑物的维修、扩建、改建，不会增加房产供应量
14. 影响房地产价格的因素有许多，环境因素不包括 。A.大气环境 B.水文环境 C.卫生环境 D.治安环境
15. 租屋年租金2万元，购房要花40万元，另外每年维修与税捐0.5万元，已居住5年，折现率以5%计算，5年后房价要以 万元出售，购房才比出租屋划算。A.36.8 B.42.8 C.44.3 D.48.9
16. 房地产：销售和租赁的区别在于 。
Ⅰ．转移的权能不同，销售是所有权的转移，而租赁是使用权的转移
Ⅱ．价值实现形式不同
Ⅲ．销售的交换和消费过程是分离的
立夏和夏至各代表什么意思 Ⅳ．租赁是边消费边交换
Ⅴ．租赁转移的是所有权A.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ B.Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ C.Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ D.Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ
17. 关于市场比较法，下列说法错误的是 。A.估价标的物房价=同地区同类型房屋房价×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数 B.比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数 C.若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整 D.一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择1～2个案例与估价标的物作比较，再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格
18. 张先生出租一间30平方米的店面，店面每月净租金收入2万元，收入还原率为6%，以收入还原法估价，其合理总价是为 万元。A.200 B.400 C.600 D.800
19. 影响房地产供给量变化的因素不包括是 。A.房地产开发与建设资金的来源与数量 B.建筑材料、器械的生产与供应状况 C.机会成本 D.生产部门的劳动生产力
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20. 下面不属于适宜租房的人的是 。A.刚刚踏入社会的年轻人 B.工作地点与生活范围不固定者 C.储蓄不多的家庭 D.不急需买房但能辩清房价走势者
21. 张先生投资100万元购房出租，首付款30万元，贷款70万元，房贷利率为6%，20年本利平均摊还。与房客的租约3年，月租金6000元，月底收租金来缴房资本息，收满3年房租后将该店面以120万元卖给房客，剩余房贷由房客承接。以内部报酬率法计算，张先生房产投资的年投资报酬率为 。A.25.88% B.24.67% C.23.93% D.23.35%
22. 济南刘小的房贷总额为30万元，房贷利率为5%。如果采取每双周缴1000元的还款方式，可比每月缴2000元的还款方式提前 年还清贷款。A.1.85 B.2.01 C.2.44 D.2.69
23. 面临通货膨胀的压力，张先生决定投资100万元购房用于出租，然后10年后以120万元的价格售出，每年租金净收入6万元，则该房产投资的年投资报酬率为 。A.11.32% B.9.54% C.8.43% D.7.86%
24. 刘东与张惠夫妻二人均为北京市公交集团员工，并都参加了市住房公积金提拔计划，个人与单位各按8%提拔。刘东月收入8000元，已提拔6年，目前住房公积金账上有 40000
元。张惠月收入6000元，已提拔4年，住房公积金账上有15000元。假设住房公积金的收益率为3.6%，住房公积金的贷款利率为5.2%，一般贷款利率为6.6%，单笔的申贷额上限为30万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房，如果除了住房公积金以外，不考虑其他可用资源，他们的购房能力为 万元。A.41 B.43 C.45 D.47
25. 范小目前资产10万元，每年可储蓄2万元，打算5年后购房，投资报酬率8%．贷款年限20年，利率以6%计。其购房总价为 万元。A.49.3 B.50.8 C.52.4 D.52.7
26. 刚进不惑之年的李冬有净资产30万元，每年的储蓄额约为2万元。如果现在换房，则需将这30万全部用于购买新房(假设换房只需一次性投入这30万即可，每年的储蓄额 2万元可全用于积累退休金)。假设退休后每年生活费用的标准为6万元(不号虑通货膨胀的因素)，另外，根据合理的假设，李冬的预计寿命为80岁，投资报酬率为5%。在换房和不换房两种情况下，李冬的退休年龄各为( )。(退休金的准备期间不足的以1年计算)A.换房只能65岁退休，不换房则可54岁退休 B.换房只能62岁退休，不换房则可54岁退休 C.换房只能62岁退休，不换房则可53岁退休 D.换房只能65岁退休，不换房则可53岁退休
27. 中国人民银行过去一段时间以来调控房地产市场投资过热，下列不属于央行调控措施
的是 。A.提高法定准备金率 B.发行央行票据 C.降低房贷基准利率 D.提高贷款首付比例
28. 下列关于房地产投资步骤说法错误的是 。A.决定投资策略，以资本利得或以房租收益为主，房地产投资报酬率=房租收益率+贷款利率 B.寻各种投资方案，根据投资前景进行投资 C.与卖主协商，争取最优价格 D.出售房地产，计算投资报酬率，追求差价者在有利的时机可出售房地产，回收资本并获得资本利得
29. 张彬通过房贷购得房产进行投资，计划投资时间为5年，预计每年可领取租金20万元，预期5年后房价涨到500万元，以房贷利率9%为折现率，复利现值=0.65，5年期年金现值=3.89，则该房价位低于 万元时，才值得投资。A.403 B.423 C.456 D.478
30. 房地产的估价方法不包括 。A.成本法 B.收益还原法 C.市场比较法 D.净现值法
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