李光烓,李荣,李泽荣与李强,薛莉明房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】房子过户费用陕西省高级人民法院
【审理法院】陕西省高级人民法院
【审结日期】2021.03.09
【案件字号】(2021)陕民终151号
【审理程序】二审
【审理法官】王小平赵敏李勇杰
【审理法官】王小平赵敏李勇杰
【文书类型】裁定书
【当事人】李荣;李泽荣;李光;李军;毕丽萍
【当事人】李荣李泽荣李光李军毕丽萍
【当事人-个人】李荣李泽荣李光李军毕丽萍
【代理律师/律所】许涛陕西同顺律师事务所
【代理律师/律所】许涛陕西同顺律师事务所
【代理律师】许涛
【代理律所】陕西同顺律师事务所
【法院级别】高级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】李荣;李泽荣;李光;李军;毕丽萍
【权责关键词】无效撤销代理民事权利合同过错无过错合同约定有独立请求权第三人新证据质证诉讼请求反诉驳回诉讼请求维持原判查封诉讼标的
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【本院查明】另查明，李荣、李泽荣、李光 烓二审陈述，对于李强与薛莉萍之间房屋买卖合同纠纷一案，李泽荣在该案一审期间 知晓诉讼，李荣、李光烓在二审开庭前知晓诉讼；该案二审开庭时李泽荣代表李荣、李光 烓到庭旁听庭审；三人均向该案二审法院提交了作为房屋共有人不同意出卖房屋的情况说明，三人称当时还提交了参加诉讼的申请但未被法院准许，但就提交申请一节现无证据证明。
【本院认为】本院认为，第三人撤销之 诉不同于普通的民事诉讼，其起诉条件应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条以及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第二百九十二条的相关规定。李荣、李泽荣、李光 烓起诉本案请求撤销西安市中级人民法院( 2019)陕01民终8344号民事判决，据三上诉人陈述，其三人均在该案开庭前即已知晓诉讼，并向法院提交了不同意出卖房屋的情况说明，三人还陈述曾提交申请要求参与该案诉讼，但 就此未提交相应证据予以证明，依法应承担举证不能之法律后果，故应认定三人明知诉讼存在但未申请参加。在 此情形下，三人也未提交其他证据证明因其他
客观原因无法参加该案诉讼，虽然李强在该案中曾提出追加李荣、李泽荣、李光 烓参与诉讼，但当事人的诉讼权利应由其本人行使，他人无权代为行使，因此李强申请虽未被法院准许，该情形亦不属于李荣、李泽荣、李光 烓未参加诉讼的客观原因。综上，李荣、李泽荣、李光 烓提起第三人撤销之诉不符合《关于适用 中华人民共和国民事诉讼法 >解释》第二百九十二条第一项所规定“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”之情形，故三人不符合提起第三人撤销之诉的法定条件。李强申请本院调取的证据，与认定李荣、 李泽荣、李光烓是否符合第三人撤销之诉的法定条件不具有相关性，对其申请本院不予准许。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销西安市中级人民法院 ( 2019) 陕01民撤5号民事判决； 二、驳回李荣、李泽荣、李光 烓的起诉。 一、二审案件受理费共计 200元，退还李荣、李泽荣、李光 烓。 本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-08-23 04:43:12
【一审法院查明】房款，薛莉明完全履行了合同义务，房屋共有人随时可分割财产份额，合同履行更有利于继承人实现权益，原审认定房屋买卖合同未损害李荣、李泽荣、李光 烓利益正确。(二)原审程序合法。李荣、李泽荣、李光 烓对房屋交易和案件进程非常清楚，没有及时采取措施，均因自身原因不参加诉讼，薛莉明从未见到李荣、李泽荣、李光 烓在诉讼中提交的书面申请和身份证明，李荣、李泽荣、李光 烓三人存在过错，不符合“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”的条件。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李军述称，同意薛莉明的答辩意见。 毕丽萍未到庭陈述意见。 李荣、李泽荣、李光烓向一审法院起诉请求：1.撤销西安市中级人民法院( 2019)陕01民终8344号民事判决；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月19日，李强作为甲方、卖方与薛莉明作为乙方，买方，房屋中介公司西安美美房地产中介服务有限公司(以下简称美美公司)作为丙方、居间人签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定： “第一条成交房产情况房产位置：西安市碑林区 XX小区XX幢XX室。权属证书xxx： 115XXXXXXX-429-2-50502-2，建筑面积177.97平方米，房屋结构砖混，户型三室二厅二卫。第二条成交价格人民币玖拾伍万元整。第三条付款方式甲乙丙协商一致，在过户当日甲方应将所收乙方全部定金以及剩余购房款一次性全部打入西安市二手房房产交易结算资金监管账户做资金监管。在过户完毕乙方的房产证出来
时，全部购房款由西安市 二手房房产交易大厅资金监管中心 将此笔购房款全部解压一次性打入甲方账户。第八条三方责任(一)甲方责任， 1.甲方保证所提供的该房产资料的真实性，且该房产符合国家及西安市房屋上市交易的有关规定，否则由此引起的一切法律或经济纠纷责任均由甲方承担，由此给乙方和丙方造成损失，甲方应 予赔偿，且甲方已支付的各项代理服务费用不予退还。 4.甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵，无发生不干净时间、无纠纷、不存在抵押、欠缴税费的情况、办理按揭的手续应当在本次交易前办妥。交易后如有上述未清事项，导致第三方主张权利的，由甲方承担违约责任。 ”2017年10月24日，薛莉明、李强与美美公司工作人员一起到西安市 房管局办理了二手房备案手续，并签署了《西安市存量房买卖合同》 ( 合同备案号C17050793) 。2017年12月28日，美美公司、薛莉明和李强三方到房管局办理了资金监管手续，并签署了《二手房交易结算资金 监管协议》，薛莉明的房屋按揭贷款首付款 48万元同日到账。薛莉明所交纳首付款 48万元以及中国农业银行股份有限公司西安西大街支行所发放住房公积金贷款 47万元整，目前均暂存于房管局所指定的资金监管账户。薛莉明公积金贷款于 2018年4月9日开始计息，2018年5月9日，薛莉明开始偿还首批贷款本息。 2018年4月25日，薛莉明到涉案房屋小区 物业办购买了电费，缴纳了2018年5-12月份物业费和卫生费，共计1142元，并代李
强缴纳2018年5月份以前所欠水费、物业费和卫生费1091.4元，同日办理了物业户名的变更手续。 因李强一直未配合薛莉明办理房屋过户手续，薛莉明诉至西安市碑林区人民法院，要求李强立即办理过户手续，将涉案房屋过户到其名下。李强反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同并要求薛莉明、李军夫妇赔偿非法破坏房屋造成的损失 45万元及非法占用房屋期间的费用 1.8万元。薛莉明在诉讼中对涉案房屋申请保全，西安市碑林区人民法院经审查后作出( 2018) 陕0103民初14211号民事裁定，对涉案的碑林区 XX小区XX幢XX单元XX室 房屋采取了查封措施。2018年12月15日，西安市碑林区人民法院 作出(2018)陕0103民初14211号民事判决，判令李强配合薛莉明办理涉案房屋的产权过户手续；驳回了李强的反诉请求。后李强对一审判决不服，上诉至西安市中级人民法院， 2019年8月21日西安市中级人民法院作出(2019)陕01民终8344号民事判决：驳回上诉，维持原判。 另查，西安市碑林区人民法院 2020年3月25日作出(2020)陕0103执64号民事裁定：1.解除(2018)陕0103执保390号执行裁定书对李强名下位于西安市碑林区 XX小区XX幢XX室房产(不动产权证号：115XXXXXXX-429-2-50502～2)的查封。2.将李强名下的位于西安市碑林区 XX小区XX幢XX室房产(权属证号：115XXXXXXX-429-2-50502～2)过户至薛莉明(身份证号： XXXXXXXXXXXXXX2426 )名下，原房产证作废。 2020年4月22日，西安市自然资源和
规划局向薛莉明颁发了不动产权证书，权利人为薛莉明，不动产单元号 6101XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 0663，坐落西安市碑林区XX小区XX幢XX室。
【一审法院认为】50%属于遗产，李强个人无权自行处分，一审认为案涉房屋买卖合同未损害李荣、李泽荣、李光 烓权益，显然错误。 李强辩称，(一)西安市中级人民法院( 2019)陕01民终8344号民事判决为错误判决，应予撤销。 1.认定事实错误。该判决认定李强未提交 冯某某死亡后法定继承相关证据，但该案 一审李强提交的证据第一组即为 冯某某死亡证明和法定继承人的相关证据。 2017年10月19日李强卖房时即对中介人员 李某说明妻子冯某某已去世，当时李某没有说明未经继承人同意，李强不能单独决定房屋交易。房屋中介按要求应在交易时进行所有人情况调查，并要求房屋共有人 到场签字确认形成所有人情况调查表。李 强申请法院调取该证据，即可证明李 强当时是否如实陈述房屋情形。买受人薛莉明为得到房屋，中介 李某为业务提成，二人逐利串通，李强是在被蒙蔽情况下签订房屋买卖三 方合同并配合办理资金监管手续。薛莉明称李强故意隐瞒妻子过世事实，存在过错，但 2018年1月李强就告知薛莉明因冯某某的继承人作为共有人均不同意卖房，房子不卖了，判决对薛莉明没有证据支持的陈述予以认定，明显偏向。判决对李强反诉解除合同的请求未 予支持，认为薛莉明购买房屋未损害其他房屋共有人的权益，也是错
误的。薛莉明经李强通知，明 知房屋不卖的情况下，仍在房屋未过户且未经李 强同意的情况下强行对房屋装修，为此李强向公安机关两次报警。在此情况下，判决仍认定薛莉明对房屋装修是合理占有并对房屋使用价值的添附和增加，明显错误。 2.适用法律错误。判决以《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(三)》第十一条作为裁判依据，但李强是在 冯某某死亡后出卖房屋，房屋已不是夫妻共有而是李强与 冯某某的继承人共有，薛莉明也未取得房屋登记，没有取得房屋所有权，李强诉请是解除合同而非返还房屋，薛莉明不符合物权法第一百零六条所规定的善意第三人条件， 房屋买卖纠纷案应适用物权法、继承法相关规定，不应适用婚姻法规定。 3.判决在未追加冯某某继承人参与诉讼的情况下 作出，程序违法。房屋是冯某某的继承人不同意出卖，李强向二审法院提出了追加继承人参与诉讼的申请，判决在未追加继承人参与诉讼的情况下，认定继承人没有向法院主张，剥夺了继承人的诉讼权利。(二)本案一审判决为错误判决，应予撤销。一审认定李泽荣、李光 烓曾分别随同见证了房屋买卖房合同及资金监管协议的签订，房屋买卖纠纷案二审开庭时李荣、李泽荣、李光 烓到庭旁听，并以此推断继承人同意出卖房屋，认定事实错误。李荣在榆林上 班，李泽荣、李光烓均在北京上班，考勤记录可证明，三人均未随同李强见证签订房屋买卖合同及资金监管协议，薛莉 明主张该事实存在，应提供相应证
据证明。按规定，房屋共有人应到房管局 现场面签同意交易，当时手续是薛莉明和中介人代办，名字也是代签。 李强现申请法院调取房管局二手房交易记录，查清共有人面签记录，即可查清事实，证明房屋买卖合同是否有效。房屋买卖纠纷案二审开庭时到庭旁听的只有李强妻妹郑皎和二女儿李泽荣，二人作为继承人代表，郑皎代表李强岳父和妻弟，李泽荣作为李强三个女儿的代表。李强当时提出了继承人参与诉讼的申请，但 被法院拒绝，也未作记录。李强在房屋交易之初就已向中介说明妻子 冯某某亡故，但中介为了促成交易取得费用，在房屋买卖纠纷案审理中作了。李强在赎回房产证后就交给薛莉明用于办理公积金贷款，薛莉明了解房屋交易必须办理继承公证后，通过中介退回房产证要求李强办理公证手续，李强当时即明确房子不卖了，而薛莉明在房价剧增的情况下于 2018年5月将房款交到监管账户。李强的三个女儿李荣、李泽荣、李光 烓作为共有人，在知道房屋交易后要求停止卖房，李强也多次向中介及薛莉明告知停止卖房，且有公安机关多次制止薛莉明非法撬门入室的记录资料， 但以上均被房屋买卖纠纷案件的一、二审法院所忽略，造成错误判决。综上，请求二审查清事实，公正判决。
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