编辑导语：随着生活水平的不断进步以及互联网的持续发展，房行业也与互联网相结合，冒出不少互联网房产服务的平台；本文是关于“贝壳房”的深度剖析以及分析互联网房产服务行业的运转逻辑，我们一起来看一下。
汽车音响改装知识贝壳房是一款房产租赁与买卖交易服务平台，通过继承链家的线下房源数据，与三方公寓和中介合作，为广大用户提供海量且真实的房源，旨在解决用户租房、买房、卖房的难题。
自2018年创立以来，势如破竹，发展迅速；2019年成交额达到21277亿元，并已于2020年8月IPO上市。
庆祝教师节贺卡制作本文以贝壳房APP为切入点，深入剖析贝壳以及互联网房产服务行业的运转逻辑。
将从下列几个方面进行分析：
房产服务是指房地产各个环节中为当事人提供服务的经营活动。
随着居民的收入增加，生活水平上升，进一步的城镇化发展，买房卖房租房依旧火热；在对线下中介信任不足的大环境下，线上的大型房产服务平台开始涌现，旨在为用户提供优质房源信息等综合服务。
自2014年以来，互联网房产服务行业突飞猛进，而房地产行业往往受宏观政策因素影响，接下来用PEST模型来分析一下。
我国的城镇化率的进一步提升和货币信贷环境宽松，且地方楼市政策略有放宽，继续推动房产行业在疫情后的回暖复苏。
具体体现在，2019年全国城镇化仅60.6%，置业需求随人口迁移仍有上升空间；中央经济工作会议表明2020年全国货币信贷将比2019年增长提升，同时因城施策下更多城市的政策有一定的放宽，帮助房产行业稳定发展。
据经济学家任泽平的测算，中国住房地产2018年总市值321万亿元，相当于美国的2.4倍；其中每年有6万多亿元价值的住宅换手、12-13万亿元的新房卖出，再加上租房，就是一年25万亿元成交额的大市场。
受传统观念影响，买房定居的理念在未来很长一段时间内将会继续深入人心，除了刚需外，买房作为投资的手段，也仍然是当下流行的观点。
目前，衣食住行这四个生活必须的大市场在中国都有巨大的线上平台，除了阿里淘宝、美团外卖、滴滴打车等，许多公司都在房地产市场建立一个类似的平台。
由于房地产中介行业的诸多陋习，中介往往很难获取用户的信任，因此提供高品质服务的房产行业平台是广大用户的一大期望。
此外，受疫情的影响，房产行业在受挫后逐渐回暖，同时线上看房等服务需求大幅上升。
2020年3-4月，全国商品房销售面积以及销售额同比减速逐渐收窄，销售开始回暖。
但正是由于线下的停工，线上平台反而更加活跃，2020年1-4月，房产平台的安装渗透率和月活跃用户在疫情冲击后逐步回升；截止4月，渗透率达6.2%，同比增长1.3%，环比增长0.6%，月活用户达5251.8万，同比增速45.8%。
在产业互联网时代，通过数字化技术革新，进一步整合行业合作网络，提升行业效率；利用产业思维，按照传统产业的逻辑，利用技术进行赋能，逐步改造产业中的每个环节，从而实现产业和互联网的融合。
房产服务平台利用互联网技术，打造楼盘字典，将房屋进行数据化，保证了大量的房屋信息唯一且多维；提供VR看房、直播看房等还原线下体验，同时利用SAAS推动业务流程的标准化和数字化。国家承认学历
在移动房产服务行业的发展通道上，存在一大批行业竞争者。
市场主要分为四类玩家：
由于安居客和贝壳房的市场和用户目标均有重叠和竞争，属于直接竞品；功能和满足用户需求的方式上有相同点。
以安居客为竞品案例展开分析，阐述安居客和贝壳房的发展历程和业务模式，以此来探索该行业各个公司的差别。
业务模式：
贝壳房是提供新房、二手房、租房的交易服务平台，主要通过收取服务费和加盟费的方式得到营收。
其业务模式是融合了MLS和Zillow平台后的ACN经纪人合作网络（Agent Cooperate Net Work），也就是将一个交易拆分成多个任务，由不同的角来完成并分配业绩。
在这种模式下，虽然个人的分成减少了，但由于提高了效率和服务品质，吸引了更多的用户，成交数随之增加，最终形成良性循环；也避免了先前低频高难度成交下的恶性竞争，推动了行业的品质提升。
业务模式：
安居客作为房产流量平台，通过开放平台数据，为经纪人提升客户管理、房源管理和增值服务，并收取端口费等费用而获得营收，是基于流量的盈利模式。
贝壳房的成立时间短于安居客，用户数量目前低于安居客，因此用户规模还有较大的增长空间。
从业务上来说，两款产品在业务模式和用户人上有部分重叠，都是以提供平台服务收取费用为主，但在广度和深度上来说还存在较大差异。
贝壳房的ACN模式，使得经纪人间的恶性竞争减少，房源口碑和服务品质相对更优；安居客对接58流量后，拥有大量的用户，且平台房源更丰富，但房源真实性难以保证，中介服务水平参差不齐，口碑相对略差。
百度众测从发展方向上来说，贝壳房的体系依旧围绕“线下门店+ACN网络+线上数字化”，通过强管控吸引品牌商入驻平台，提高影响力；安居客则维持着以流量平台为主业，做流量生态赋能平台。
从变现能力来说，贝壳用户基数不如安居客，但变现能力较高，2019年营收460亿；而58集团下的安居客房产业务，按40%占比粗略估算，营收62.3亿元。
贝壳房的用户参与方一共有四者，分别是买方/承租方、卖方/出租方、经纪人、平台。
具体的业务逻辑如下：
从逻辑图可以看出，贝壳房最终的理想产品形态是MLS和Zillow的融合。
超人高斯MLS是服务于经纪人的房产信息聚合平台，是传统中介服务的进阶版；需要卖方与委托经纪人达成独家代理关系，且销售经纪人与委托经纪人能共享佣金，缓解了经纪人间恶意竞争的问题。
Zillow是服务于买方的信息查询平台，将从MLS购买来的数据优化分析后进行展示，同时显示房产经纪人的信息作为广告。
贝壳房将MLS和Zillow的模式相结合，朝着这个方向进行实践，试图让各方感受到好处，并以联盟的形式扩散到整个行业。
接下来对四方的需求进行分析，并阐述如何平衡各方需求，解决痛点。
买方或承租方的需求都是在短时间内到合适且靠谱的房源，他们一般通过对接一手房东或房主、寻线下中介、线上平台搜索等方式解决自己的需求。
买方或承租方通过熟人介绍等方式，与一手房东或房主直接进行交易，避免中介参与造成信息不对等，减少中间费用；但合同等事项存在风险，且此种方式发生概率很低。
直接寻线下中介，效率较高；但房源有限，且存在信息不对等，花费较多，有交易的风险。
通过线上平台，进行房源信息搜索，再选择经纪人进行对接；信息相对丰富，不对等现象较少，但有中介以优质房源吸引客户再介绍其他房源的现象，总体来说服务质量更高，风险较低。
卖方或出租方的需求是在短时间内以最少的佣金成交。他们一般通过直接对接买方或租客、寻线下中介、上传线上平台委托等方式解决自己的需求。
直接对接买方或租客进行交易，无佣金，但是依旧有合同等风险，且发生概率低，效率低。
寻线下中介，将房源挂靠到中介，带看、合同、担保等事宜有一定保障，但存在信息不对等，佣金较多的现象。
将房源由经纪人上传到线上平台，同样后期比较省心，且信息相对丰富，曝光率较高，成交速度较快，服务质量更高。
经纪人的需求是在买卖双方之间提供服务从而获取报酬。他们一般通过在线下中介连接客户，或者在线上平台获客后提供服务。
平台上可接触到大量的客源，但需要花费一定的服务费或加盟费；同时贝壳的业务模式使得房源唯一且较为真实，多种经纪人分享佣金，减少了恶意竞争，服务质量从而提高。
平台的需求是作为信息交换中心和服务提供平台，从交易中获得收益。
贝壳的ACN模式，将经纪人的关系缓和，更多的精力花在提升服务上；口碑提升后更多的消费者选择平台，从而使得更多的加盟商和经纪人加入，形成良性循环，推动了行业的进步。
贝壳房是一家房产交易服务平台，其核心业务是提供新房、二手房、租房的交易服务，收取服务费和加盟费，得到营收。
判断一家公司业务是否良性发展、持续经营的重要指标就是营收，采用电商平台领域内常用的数据指标GTV来判断其核心业务是否稳健。
GTV（Gross Transaction Value）是指平台的总交易金额数，而影响该数据的指标主要有流量指标（用户数等）、转化指标（首单率、复购率等）和客单价。
用户数即注册了平台账户的人数；转化率即交易用户/注册用户，用户在该平台有交易行为即为转化；客单价指交易用户在一段时间内的平均付费金额。
提升这三个中的任意一个指标都会对整体营收产生正向积极影响，下面来探索贝壳房是如何分别提升这三个指标，从而提高营收的。
用户数是业务持续增长的基础，不断地注入新鲜血液，平台才会不断地壮大，贝壳主要有两种方式拉取新用户：免费渠道和付费渠道。
19年初，贝壳房正式入驻九宫格，可在支付版块中的第三方服务进入贝壳房。庞大的流量为贝壳房起到了引流作用。
房产交易具有低频高额的特点，消费者的决策更加谨慎，更注重平台口碑，而消费者之间的互相沟通与推荐具备强大的影响力。
贝壳在口碑上基于其业务模式和链家的良好基础，为平台带来了不少的口碑自传播流量。
除了买卖租赁的普通用户之外，经纪人、加盟中介、公寓等都属于用户；通过开放楼房字典、改变经纪人收益模式、合作加盟中介等方式，吸引了更多的平台参与者。
在广告方面，除了传统的公交站台、电视广告等，还有新媒体相关的推广，甚至有综艺等跨界合作，提高了知名度。
吸引用户在平台注册后，就需要聚焦于提升用户的转化率上。
对于租房和买房用户，平台要提供快捷方便的服务让用户能到吸引他们的房源，并提供配套服务。
进入租房版块后，页面最上侧引导用户输入想住的地区和租房预算，即可搜索出符合条件的房源，搜索后最上侧有该区域的推荐经纪人及其房源数量，吸引用户联系经纪人进行后续服务。
进入买房版块后，可输入小区或商圈进行搜索，也可点击下方的地图房、小区等模块进行查看；同时在进入经纪人模块后，有根据贝壳分进行排名的经纪人推荐，附有历史成交、用户评价等信息，利用评分系统和从众心理，吸引用户选择经纪人进行服务。
此外，从VR看房、详实的楼盘字典、专业的配套服务等细节来看，贝壳都在满足用户需求上花足功夫，提高用户转化意愿。
对于经纪人，由于贝壳特有的业务模式，更少的恶性竞争，更多的合作共赢；同时取消端口费，仅在成交后收取服务费，提高了经纪人驻扎平台的意愿，将精力更多地花在服务用户身上。
对于加盟中介，较大的用户体吸引了部分品牌加入，公开数据，合作共享利益的方式也让更多的品牌愿意加盟，丰富房源信息。
贝壳仅收取服务佣金，而不收端口费，所以在2019年从服务佣金入手，将比例从2%升至5%；同时，贝壳也对加盟的中介平台收取加盟费，填补端口费的空缺。
为了了解贝壳房整个迭代过程，探究产品升级逻辑，梳理了贝壳房APP从1.0到2.42.0的核心版本。
第一阶段：产品热启动阶段
从V1.0.0至V1.4.1版本，贝壳房APP以链家APP为原型；在前4个月的时间里，上线、扩张城市、新增版块等，完善基础功能，并以大数据和VR 技术为支撑，吸引大量用户；这个时期，是在满足用户基本需求的基础上增强用户体验。
第二阶段：快速成长阶段
从V1.5.3至V2.1.0版本，是贝壳房的快速成长阶段；随着功能的增多，贝壳对首页、新房、个人中心等板块进行了全面调整，调整页面布局，优化用户体验；同时推出看点板块，多个频道内容吸引用户增加使用频次与时长，提高用户粘性和活跃度；在线签约、支付功能等配套服务也逐渐成熟。
第三阶段：优化产品功能阶段
从V2.1.1至V2.42.0版本，是贝壳房在用户体验趋于稳定后，开始优化功能细节，探索多渠道增长，获取更多用户；依旧利用大数据，全面升级地图房，推出房价地图、全景地图等新功能，优化海外频道、VR带看等功能；于V2.22版本推出开关功能，使得用户个性化数据得到隐私保护，进一步提升用户体验。
当用户体验趋于稳定后，开始大规模推广，与综艺节目合作，拓展渠道，同时在疫情期间抓住线上看房服务的机遇，不断获取新用户。
综上所述，贝壳前期注重满足用户需求，完善基础功能，成熟后持续优化功能模块，提高用户体验，同时扩展渠道，探索新增长。
在产品迭代分析中我们梳理了贝壳产品功能的迭代过程，那么这些功能满足了用户的什么需求，以及功能模块又是如何在APP中分布的。
为了分析产品功能结构，整理出V2.44.0版本的产品功能图：
江苏移动积分商城从用户、场景、需求、功能四个方面来分析产品结构，并整理至下方表格中：
贝壳的目标用户可分为买方和卖方，主要场景有针对买方的买房和租房，针对卖方的卖房和出租。
整体分析：
场景一：买方有哪些具体需求，作为平台方，贝壳用哪些功能满足这些需求？
买方一般有以下具体需求：
大多数情况买方在平台注册，使用贝壳房，是为了快速到合适的真房源。
贝壳将房源分为新房、二手房、租房等，方便用户根据不同分类进行查；同时利用榜单、VR看房、
地图房和详实的楼盘字典等功能，让用户快捷方便地寻到心仪的房源——打消顾虑，提高信任感。
在价格方面，结合大数据算法，为用户智能提供房贷计算、房屋估价等服务，降低决策成本。
服务方面，除了平台依据ACN模式下，经纪人带来的专业咨询服务，还有钱包、租约、搬家等配套服务，让整个交易过程都伴以高质量服务。
此外，除了低频的买房和租房交易，用户存在了解新政策、新资讯的需求。
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