GIS在房产信息管理方面的应用
GIS在房产信息管理方面的应用
摘要：
房产信息有着自然信息，地理信息和产权信息三重内容，传统的信息管理手段很难兼顾。基于GIS的房产管理系统则依托于“以图管房”这一核心思想，C/S与B/S混合体系结构等技术手段，提出了一种功能强大，安全性高，同时又管理方便，开放度高的信息管理平台，并朝着3D GIS的更高新科技领域发展。
关键词：
房产信息管理系统    以图管房    C/S与拍一拍设置好玩的文字B/S混合体系结构    3D GIS
Abstract:
  Real estate information has three contents—natural information, geographic information and property information. So, we couldn’t manage it all well in traditional methods. Based on the core idea of “manage houses by topographic maps” and depended on the technique
s such as C/S&B/S hybrid architecture, a new real estate information management systerm which is based on GIS had been developed. It’s powerful, safe,convenient, open and developing to the more advanced area, especially 3D GIS.
Keywords:
    real estate information,  manage houses by topographic maps,  C/S&B/S hybrid architecture,  3D GIS

一、房产信息管理简介
房地产是房屋建筑和建筑地块有机组成的整体，在物质形态上，土地是房屋的载体；在经济形态上，房产和地产的经纪内容与运动过程具有整体性和不可分割性。房屋的存在，有赖于地产的发展；而地产的发展，要通过房屋的建设来实现。
房地产的基本特征变现为房产和地产在房地产统一体中的不可分割性，这个基本特征是通
过3个方面反映出来的：第一，表现为房地产是房产和地产在生产和生活要素上的统一；第二，表现为房地产是房产和地产在经济形态上的统一；第三，表现为房地产是房产和地产在社会财产关系上的统一。因此，房产管理包含对房屋的自然形态，法律形态和经济形态的管理【1】。
伴随着房地产业的发展，房产管理的难度日趋加大，问题日益增多，迫切的需要有别于过去纸质文件管理方式的新的管理方法。于是，针对传统房产管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的暖气费标准IT信息技术，结合房产管理自身的思想和模式，房产管理信息系统应运而生。
房产管理信息系统是指房产管理部门用于进行房产及相关数据采集、管理、分析、表达、传输和共享发布，以房产管理提供宏观调控和决策依据的信息系统【2】。
作为房产管理信息系统所管理的房产信息，其本质上讲包括房屋的自然信息、坐落信息和产权信息三大类。自然信息是指房屋的自然属性，如面积，结构等；坐落信息是房屋的地理属性，一般是指房屋所属的街区，某路某号等，特别严格的要求时甚至是房屋拐点的地理坐标；产权信息是房屋的产权归属，如产权人，共有权人，抵押权人等。
生命中的过客
由房产管理信息的性质可知，理想的管理系统应该具有处理地理信息的能力，图形编辑能力和强大的数据库功能。由房产管理信息系统除了数据采集、管理还要求具有分析，表达，传输和共享发布的功能，这就要求管理系统具有辅助决策能力，以及一个良好的公共平台。综上，不难看出，基于GIS技术的房产管理系统能够良好的满足当前管理系统的业务需求，并拥有良好的发展前景。
二、GIS技术在房产信息管理系统的应用
“以图管房”是基于怎么退税GIS的房产信息管理系统的核心思想，即通过房产地形图反映房屋的自然信息和地理信息，再通过唯一的丘号、幢号和房号连接各种数据，综合各类信息，用一种直观可视的方法，提高管理质量，减轻工作强度。
应用GIS技术,可满足房产管理对制图的需要,如房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等图件的制作和输出。特别是要实现权证附图的自动生成和图形套打。应用时态GIS技术,实现对房产历史信息的有效管理,建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系,通过历史回溯,为解决房产纠纷提供历史数据。利用GIS的空间查询功能,提高房产管理统计的科学性和准确性。在传统的房产管理中,对房屋的描述主要通过房屋座落进行。而房屋座落往
往具有变化快、不精确、易出错等缺点,会导致统计结果的不准确。而利用GIS的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题。而且,GIS丰富的专题制图功能,可将统计结果以更加直观的形式表达出来。利用WebGIS技术,可建立网上房产信息发布系统,使得房产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息,提供更加丰富的查询、统计功能。
基于GIS房产管理的核心是建立房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的链接。数字房产图能生动地再现房产管理的对象———房屋的空间地理属性和自然属性,但还不能满足房产管理的需要,因为每幢房屋在2维的数字图里表示为一个闭合的几何图形,并通过房屋要素关联一条房屋的自然属性信息,假如该房屋为一个产权人问题就比较简单,形成一对一的数据关系,可是实际在管理中这种现象只是少数,尤其是住宅楼和写字楼,一幢房屋中出现了几十个甚至上百个产权人,在数字房产图上根本无法表示,即使图上房屋要素关联的屋自然属性信息量再大,也无法满足房产管理的需要。由于在房产管理中产生一整套房产管理数据库(白月光与朱砂痣原唱即房屋的社会人文属性信息),使得房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的关联成为实现以图管房、以图管证、以图管档、以图管业的核心。按常规可以通过数字房产图上的房屋与该房屋的分层分户图建立一对一的关联,再由分层分户图中的户与房产管理数据库建立一对一的关联。在进行大面积房产测绘和初次建立
房产信息系统时,只要人力、物力、财力和时间等条件允许,或者在中小城市进行此项工作,由于测绘面积相对较小,就完全可以达到上述目标。然而由于分层分户图的测绘工作量大,对先前记的房产进行分层分户图的测绘会涉及到较强的政策性,则在大面积房产测绘时难以同步进行。在分层分户图测绘不能及时完成的情况下,造成建设周期冗长,甚至无法按照上述方法将房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息实现一一对应的关联。为此,要实现关联,必须基于GIS技术和大型数据库技术,建立唯一的地理编码,在房产管理数据库中,对每一个房屋产权人增加输入该房屋的地理编码,形成一对多的关联,这就可以完全实现从图到档、从档到图的交叉访问。从而完成房屋的空间属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的链接,实现以图管房、以图管证、以图管档、以图管业【3】。
三、基于GIS的房产管理系统的安全性策略
基于GIS的房产管理系统还有一个独有的优势，即系统安全性与用户开放性的良好兼容。在这方面可以通过C/S与B/S混合体系结构来实现。C/S主要应用于测绘数据编辑处理、对中心数据库的空间数据更新、GIS高级分析（专家系统）、管理员后台等。提供给管理系统良好的安全性，对信息保密性，并且具有更强大的管理能力和信息处理能力。B/S主要
用于前台登记、收件、地图发布、公告信息处理、用户登陆及操作等应用功能。无需客户端，更开放，更快捷，更便利的向用户提供信息和服务，使时态数据更新发布得以完成。最终，将系统内账户按照房产管理者，房产拥有者，一般关注者等分为管理员，一般会员，一般游客等，然后授予不同的权限，为所有人员的参与管理提供平台。
四、3D GIS应用于房产信息管理的未来展望
正如前文所说，目前基于GIS的房产信息管理系统是通过先分层，再在二维的平面内绘制几何图形的方法，这一方面带来了一定的不便利，一方面削弱了直观性这一重要优势，所以可以预见的，3D GIS才会是房产信息管理系统的真正发展方向。
3D GIS相比于传统的GIS在房产信息管理系统上又有了更为广泛的应用和更大的优势。例如浏览及漫游功能，可以通过用户登录WebGIS提供小区三维景观的选择路径飞行、绕一点浏览、交互式漫游,室内装修三维布置的快速改换、绕一点浏览、交互式漫游、选择路径飞行等。交互与互相应功能则可以在实现小区三维景观系统实现交互式漫游，同时实现平面图与三维图关联和互响应；在三维室内装修场景中实现交互式漫游，同时实现平面图与三维图联和互响应。3D GIS还提供更灵活的展示环境，更直观的三维信息模型，更强大的
辅助决策功能。
但是目前来说，离实现基于3D GIS的房产信息管理系统还有很长一段路要走。三维空间内的数据从本质上说是连续分布 ,可以用 v = f (x , y ,z) 准确地述空间位置 (x , y , z) 处的属性.。目前，MGE、ERAS、ArcView3Danalysis，MultiGen与Vega、GeostarDGIS软件系统，都已经能够表达和处理一些于2 维或2.5 维的虚拟空间.但由于三维空间数的数据量非常庞大、三维空间具有较为复杂的空拓扑关系、在二维平面上显示三维空间数据的局性等问题【4】，3D GIS的研究热点主要集中在三空间数据模型的理论研究和可视化技术、虚拟现实技术3D GIS的集成问题【5】，在各行业的具体应用还未展开。然而，可以相信在不远的将来这样的管理系统会为每个人所熟识。
将GIS引入房产管理是对传统房产管理方式的一个突破,它改变了传统房产管理信息系统软件注重属性信息、忽略图形信息的缺点,标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的道路。只要做好最新图形数据和属性数据的录入建库,不断修改、更新原有的数据,就会使该系统成为查询方便、输出形式多样化的新型系统,从而实现该系统的动态管理,更好地为房地产行政管理部门提供信息服务。
参考文献
        【1】【2】《房产信息管理系统》，蒋海琴 闾国年 蒋文明 等 编著 ，科学出版社
        【3】《浅析地理信息系统（GIS）在房产管理中的应用》，李岳 著 ，CIO时代
        【眼泪中的名字4】《矢量与栅格集成的三维数据模型》，龚健雅 著 ，武汉测绘科技大学学报，1997,22（1）：7-15
        【5】《三维空间数据模型集成的概念框架研究》，李清泉 李德仁 著， 北京：测绘学报，1998,27（4）：325-330

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