抵押权案例
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甲企业向乙银行借款5000万元，为担保乙银行的债权，在企业的厂房上设定了抵押权并进行登记。不久，甲企业伪造已经还款的法律文书和乙银行的公章，向登记机关请求涂销乙银行的抵押权。登记机关在乙银行不在场的情况下涂销了该项抵押权。此后，甲企业又向丙银行借款8000万，以同一厂房设定抵押担保，并进行了登记。乙银行得知自己的抵押权被涂销以后，向登记机关提出甲企业伪造文件的事实。登记机关意识到自己没有按照登记程序审查公章和要求当事人到场，随即恢复了乙银行的抵押权登记，登记顺位为第一位。丙银行于是向法院提起诉讼。试问：
n1.乙银行是否还对该厂房享有抵押权？如果享有，为什么？如果不享有，为什么？
n2.丙银行的抵押权究竟应该是第一顺位还是第二顺位？为什么？
n3.登记机关在此过程中应该向谁承担责任？为什么？
最佳答案 n1乙银行享有抵押权，因为登记机关已经恢复了乙银行的抵押权。
n2丙银行应该是第二顺位的，因为乙银行的抵押权恢复后，这个厂房就有了一个抵押权在前。
n3向丙银行承担责任，因为丙银行因为登记机关的失误遭受了损失。
抵押权案例
案例1.某县水泥厂和服装厂达成一份联营协议，约定由服装厂向水泥厂注入资金200万元，水泥厂每年支付给服装厂利润20万元，两年后归还服装厂的出资，并且服装厂的利润分配不受水泥厂盈亏的影响。协议达成后，为保证水泥厂能正常履行协议，水泥厂请当地化肥厂以其自有厂房向服装厂提供抵押担保，并就抵押事宜到有关登记机构办理了抵押登记。
[问题]
1．抵押权是否已成立?为什么?
2．如果化肥厂明知联营协议有问题仍提供抵押担保，应承担什么责任?
分析：抵押权的从属性银行房贷
1．抵押权并未成立。《担保法》第5条规定：“担保是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”本案中，由于水泥厂与服装厂之间的协议明为联营，实际上是借贷合同。根据我国法律规定，法人之间借贷是非法的，属无效行为，因此主合同实际上是无效合同，抵押合同作为从合同自然也无效，抵押权不成立。
2．化肥厂应承担过错赔偿责任。《担保法》第5条规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”如果化肥厂明知主合同有问题仍提供担保，应认定其主观上有过错，并应根据其过错程度承担过错赔偿责任。
案例2.1996年6月23日，某甲向当地工商银行贷款，工商银行要求其提供担保，某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。双方签订了借
款合同及抵押合同。由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关登记部门办理登记手续。
[问题]
1．房屋抵押权是否已生效?为什么?
2、如果房屋抵押权尚未生效，工商银行应采取什么补救措施?
分析房屋抵押权的登记制度
1．房屋抵押权尚未生效。根据《担保法》第42条的规定，以下列财产抵押的应当进行登记：
(1)以无地上定着物的使用权抵押的；
(2)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的；
(3)以林木抵押的；
(4)以航空器、船舶、车辆抵押的；
(5)以企业的设备和其他动产抵押的。
以上均应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。这一规定表明，以房屋进行抵押的，必须履行登记手续才能设定抵押权，未经登记，抵押权不能产生。因此，本案中；某甲未办理抵押物登记，抵押权不产生。
2．工商银行可要求某甲补办抵押登记。虽然抵押权并未产生，但工商银行与某甲之间的抵押合同是成立的，工商银行可以基于合同要求某甲补办抵押登记手续。
案例3.小陈为向银行申请个人消费贷款，用其一辆夏利轿车作抵押，该车价值15万元。借款合同签订当日，双方就该车办理了抵押登记手续。后小陈在驾车外出途中，被一辆货车由后面追尾，造成夏利车严重损坏，价值减至9万元。经查，造成该起交通事故的全部责任在货车司机。此外，货车司机已准备赔偿小陈经济损失5万元。
[问题]
1．如果建设银行要求小陈另外提供担保，以确保其到期还本付息，这种要求是否合理?
2．对于赔偿费5万元，建设银行能否用其作为担保?为什么?
分析抵押权的物上代位权
1．这种要求并不合理。《担保法》第51条规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。”本案中，既然造成抵押物损失的全部责任在货车司机，小陈并无可归责的过错，因此，银行无权要求小陈提供新的担保。
2．银行可用该赔偿金作为担保。本案涉及抵押权的物上代位权，即抵押权的效力及于抵押物的代位物。抵押权是把握抵押物的交换价值的权利，属于一种价值权，因此，抵押物的形态或性质上发生变化时，只要仍能维持其交换价值，抵押权的效力也就及于抵押物的代位物。银行可就汽车价值减少部分的赔偿金行使担保权。
案例4：张某欲开办一个酒店，但资金不足，于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元，并办理了登记手续，之后张某把房屋中向西的两间租给了李某，在经营酒店的过程中，张某又向工商银行贷款4万
元并以上面的四间房屋作抵押，签订了抵押合同，办理了登记手续，又用同一办法在建设银行贷款2万元，也办理了登记手续。2000年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元，张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某，孙某知道房屋上设有抵押权，但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。2000年10月，张某的酒店倒闭，此时仍欠农业银行4万元，工商银行2万元，建设银行1万元，在2000年7月，农业银行将2万元贷款的抵押权转让给了工商银行，现贷款已到期，张某无力偿还。
[问题]
（1）张某与承租人李某的租赁房屋合同在4间房屋都抵押后是否继续有效？
（2）农业银行将抵押权单独转让的行为是否有效，说明理由。
（3）工商银行、农业银行、建设银行如何实现自己的抵押权？
（4）设工商银行的债权先到期，农业银行的债权未到期，应如何处理？
（5）设李某的租赁合同尚未到期，抵押权人能否中止租赁合同？
（6）前述抵押权人可否就4间房屋和1间厨房一并行使抵押权？
[正确答案]
（1）继续有效，参见《担保法》第48条之规定。第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效。
（2）将抵押权单独转让无效。根据《担保法》第50条之规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权从属于债权，只能随债权一齐转让。
（3）根据《担保法》第53、54条之规定，债权履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。因此，工商银行、农业银行、建设银行可以拍卖、变卖抵押物，将所得价款按抵押登记的先后顺序依次受偿。即先清偿农业银行贷款，有余款时再清偿工商银行，再有余款时方清偿建设银行。
（4）根据《担保法解释》第78条之规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。工商银行的抵押权顺序在农业银行之后，因此只能就抵押物价值超出农业银行债权的部分受偿。
（5）可以。根据《担保法解释》第66条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。张某将房屋抵押之后方租给李某，因此抵押权人可以终止租赁合同。
（6）根据《担保法》第55条之规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上
新增的房屋不属于抵押物，厨房系对主房屋设定抵押权后新建，故不属于抵押物，但需要拍卖该抵押的房屋时，可以依法将厨房一齐拍卖，但对拍卖厨房所得，抵押权人无权优先受偿。
抵押权知识点：抵押权人可以仍就抵押物为他人设定抵押，仍可转让抵押物，在抵押期间，抵押人抵押后，该财产已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或未通知受让人的，转让行为无效。抵押人将其出租的财产抵押的，抵押人须将抵押的书面情况告知承租人，并且，原租赁合同继续有效。但是，抵押权属于从权利，不得与债权分离单独转让或作为其他债权的担保。抵押权的实现，其实现方式有折价、拍卖、和变卖三种。其清偿顺序为登记的优于没有登记的，登记在先的优于登记在后的。
案例5：甲为一私营企业主，因业务上的原因欠下乙20万元债务。因当时甲无力偿还，即与乙协商将该债务转为借款。双方签订合同约定乙借给甲人民币20万元，借期一年，到期甲连本带息还给乙25万元。甲以其汽车一辆作抵押。到期如甲不能还款，汽车任由乙处理。其后甲将该车以20万元的价格卖给丙。乙对此并不知情。甲卖车后以所得价款与他人合伙做生意，结果赔了本钱。甲乙间的合同到期后乙向甲索要欠款，甲无力偿还；乙要求甲将汽车转给自己，甲提出该车已经卖给丙。于是乙向法院起诉，请求法院将甲卖与丙的汽车归自己以偿还甲的借款。
思考：本案应如何处理
原告：李有忠
第一被告：佛山市南海区平洲农村信用合作社平西分社（以下简称平西分社）。
第二被告：佛山市南海区平洲农村信用合作社（以下简称平洲信社）
平西分社是平洲信社的分支机构。
1998年8月份，李有忠经人介绍认识时任平西分社负责人的何灼炘，李有忠向何提出借款50万元，何要求李有忠提供房产为借款抵押担保。之后，李有忠将自有的房地产和李妙仪的房地作为借款抵押，并将两房产的房地产证交给何灼炘。
1998年9月2日，李妙仪、李有忠与平西分社分别签订了《抵押合同》，其中，一份是22号《抵押合同》一份是23号《抵押合同》。22号《抵押合同》约定由李有忠以自有的房地产作为抵押物，为李有忠自己在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款提供43万元最高限额抵押； 23号《抵押合同》约定由李妙仪以其自有的房地产作为抵押物，为李有忠在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款提供20万元最高限额抵押。
两份合同签订后，在1998年9月7日到房管部门办理了登记手续。1998年10月底，何灼炘以
李有忠名义开了一份存折，将50万元存入李有忠的上述存折账户给了李有忠。1999年3月，因借款半年到期，李有忠通过“还旧贷新”方式先将50万元还清，由何灼炘于同月底再将50万元存入上述李有忠存折账户。1999年9月20日，李有忠给了何灼炘两张支票，一张是中国工商银行支票，金额18万元；另一张是中国农业银行支票，金额337350元，偿还李有忠通过何灼炘所借的贷款。
原告诉称，1998年9月2日，李妙仪和李有忠与平西分社分别签订了22号《抵押合同》和23号《抵押合同》，从两份合同均以平西分社名义签订而不是以何灼炘名义签订，是何灼炘代表平西分社从事职务行为，而不是代表个人行为。应有平西分行承担法律责任。
1999年3月，李有忠通过“还旧贷新”方式先将50万元还清，以及1999年9月20日，李有忠给了何灼炘金额分别为18万元和337350元的两张支票，都应视为李有忠已偿还了所借平西分社的贷款。
两份《抵押合同》分别明确约定只为李有忠在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款在43万元和20万元内提供最高限额抵押，李有忠在22号《抵押合同》约定的范围内的借款已还清，要求被平西分社和平洲信社办理注销自有房产抵押登记和返还地产证。
被告辩称，22号《抵押合同》和23号《抵押合同》的签订应视为何灼炘与李妙仪和李有忠的个人行为；李有忠的两次还款行为也是李有忠和何灼炘二人的单方交易，与平西分社没有法律关系，应当视为个人行为；驳回李有忠其他诉讼请求。
【裁判要点】                             
法院认为，何灼炘是代表平西分社从事职务行为，而不是代表个人行为。两份《抵押合同》分别明确约定只为李有忠在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款在43万元和20万元内提供最高限额抵押，故此，其他贷款不在两份《抵押合同》抵押担保范围之内。李有忠在（平西）抵字98第22号《抵押合同》约定的范围内的借款已还清，又因平西分社是平洲信社的分支机构，李有忠要求平西分社和平洲信社办理注销粤房地证第4179241号房产抵押登记和返还粤房地证第4179241号房地产证合法有据，应予支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：
1、佛山市南海区平洲农村信用合作社平西分社应于本判决发生法律效力之日起10日内办理注销李有忠的房产抵押登记并返还房地产证；佛山市南海区平洲农村信用合作社对此负连带责任。
2、本案一、二审案件受理费共200元，由两被共同承担。
【争议焦点】
何灼炘的行为是公司行为还是个人行为？
债务清偿后抵押合同的处理
【法理评析】
本案系经济纠纷附带抵押合同的纠纷，法庭审理主要围绕着何灼炘的行为是否代表平西分社以及债务清偿后抵押合同的处理问题而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：
首先，对于“何灼炘的行为是代表平西分社”的判定，此处主要涉及职务行为方面的内容。
所谓职务行为是指工作人员行使职务权力，履行职务职责的活动。职务行为通常又与代表行为有所联系，所谓代表行为是指法人或者其他组织的法定代表人、负责人在法律法规以及公司章程的授权范围内代表该法人或者组织对外参与商事活动的行为。公司的法定代表人或者主要负责人与该组织或者企业之间成立的是代理法律关系，前者为代理人，后者为本人或者被代理人。前者的行为的法律后果由后者承受。职务行为则是以职员本人的名义行权履务，效果由公司承受。
在本案中，李有忠向何灼炘借款时，何灼炘是平西分社负责人，签订借款抵押合同的当事人是李有忠和平西分社，此后履行合同义务时采取的也是从银行贷款打入存折的方式进行的，由此可知，此处何灼炘并不是以个人名义与李有忠签订借款及抵押合同，而是作为平西分社的负责人的代表行为和职务行为，效果是要归属于平西分社的，故何灼炘的行为不是个人行为。
其次，对于债务清偿后抵押合同如何处理的问题。
所谓抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不
履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。抵押合同则是以此为内容的合同。抵押合同一般作为借款合同的从合同而存在，目的在于担保借款合同双方权利义务的实现。但如果主合同顺利实现，那么抵押权人就应当将抵押物返还给抵押人，使权利归属到正常状态。
在本案中，由于双方当事人签订的抵押合同分别明确约定最高额担保的对象只有两个：为李有忠在1998年9月2日至2000年9月1日期间所向平西分社贷款在43万元和20万元内提供最高限额抵押，故此，在这两笔贷款还清之后，借款人亦即抵押人提供的抵押物上的抵押也就随之取消。由法院查明的事实可知，李有忠已经返还上述借款，故平西分社作为抵押权人应当将抵押物返还给抵押人。平西分社作为平洲信社的分支机构，故上诉人李有忠要求被上诉人平西分社和平洲信社办理注销粤房地证第4179241号房产抵押登记和返还粤房地证第4179241号房地产证的请求是正当合法的，法院应当予以支持。
【法律风险提示及防范】
公司的代表人或者负责人以公司的名义行使权利和履行义务的行为

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