武汉房地产项目调研报告
第一部分：武汉房地产市场背景分析
一、武汉城市地位：九省总汇之通衢
武汉市位于江汉平原东部和长江中游，是长江和汉江的交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇，国土面积8467.11平方公里。截止2003年底，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区，户籍总人口781.19万人，武汉对周边区域辐射面广，是华中区域政治、文化、经济、教育、交通中心，享有“九省总汇之通衢”美誉。武汉有着充足的水资源，全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。
二、旅游资源丰富：人文自然资源并举
武汉的旅游资源极其丰富。在市内有位于武昌东郊东湖风景区，是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的6倍；有位于风景秀丽的武昌东湖之滨的东湖梅岭，是主席除中南海外居住时间最长、次数最多的地方；有位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头的黄鹤楼，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；还有晴川阁、铁门关、辛亥革命武昌起义纪念
馆、湖北省博物馆、龟山电视塔、 洪山宝塔、龟山三国城、武汉长江大桥等名胜之地。除市区的景点外，还包括了市郊的木兰山风景区、木兰湖风景区盘龙城、石门风景区、道观河风景区、世界宝玉石博览馆、龙泉山风景区、白云洞、九真山、嵩阳山等景点。
近年来，依托于湖泊自然景观的房地产开发项目逐渐增加，其中有临近东湖的东湖山庄、东湖林语，南凭西北湖的西北湖公寓，紧靠汤逊湖的宜家·汤臣等等。这些项目都取得了较好的销售业绩。

三、武汉经济发展：产业发展迅速
科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国名列前三位。社会商品零售总额居全国副省级城市第2位。
    2003年武汉市国民经济稳步增长，全市国民生产总值达到1662.4 亿元，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点,为近5年来最高增幅。
表一：重要年份武汉市国民生产总值(单位：亿元)
年份
生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
人均生产总值（单位：元）
1997
912．33
78．79
422．06
411．48
12673
1998
1001．89
75．85
449．72
476．32
13765
1999
1085．68
78．54
378．39
528．75
14751
2000
1206．84
81．36
533．31
592．17
16206
2001
1347．80
85．03
594．84
667．93
17882
2002
1492．74
90．44
660．46
741．84
19560
2003
1662．4
95．13
741．80
825．47
21460
四、收入和购买力：收入水平比较低
1、收入水平分析
2003年，城镇居民人均可支配收入及农村人均纯收入比2002年分别上涨9％和6.1％，其中城
镇居民人均可支配收入达到了8525元。而同期深圳城镇居民人均可支配收入为25935元，广州15003元，上海为14867元，宁波为14277元，差距明显。
表二：重要年份城镇居民收入及恩格尔系数
年份
城镇居民人均可支配收入（元）
农民人均纯收入（元）
恩格尔系数（%）
城镇
农村
1997
5573
2555
49.7
54
1998
5913
2730
44.5
52.9
1999
6262
2845
43.1
52.3
2000
6761
2953
38.5
51.1
2001
7305
3100
38.1
50.8
2002
7820
3295
38.4
48.2
2003
8525
3497
2、收入概况
武汉的最低工资收入标准为400元/月。普通职工收入水平在800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在汉口旅游2000元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营老板，而下岗职工只有200—300元/月。
武汉人的收入差距较大，中高收入的人集中在政府、外企、教师和私营老板。但总体而言，居民的收入水平不高。
五、城市规划：新格局初步划定
武汉三镇中，汉口是商业中心，武昌是文教中心，汉阳是工业制造业中心。
根据近期建设规划，武汉将形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈三圈层式，及三镇分工协作的新格局。其中，汉口主要利用传统商贸金融优势，提升旧城商业区，重点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。
本案位于汉口马场角路、新华西路和新华下路的交汇处，西望西北湖，东靠菱角湖，从城市
近期规划的角度看，本案具有很大的发展潜力。汉口是武汉的金融和商贸中心，加强商业服务功能，不但能够吸引大批投资者、外来企业进入，提高汉口的消费力，而且有利于提升本案的价值，加快本案的市场消化速度。
同时，在本区域内，西北湖地区等旧城成片开发也是城市重点规划项目。西北湖是武汉市商贸金融设施最集中的地区，总面积11.25K M²，近期实施项目包括青年路沿线、新华路沿线、香港路沿线、建设大道沿线等4个项目，预计开发拆迁建筑量300万M²，建设量480 万M²。目前来看，本案周边的项目已经销售殆尽，土地供应量也不是很大，但从长远来看，本案未来的竞争压力还是很有的。
   
第二部分：武汉房地产市场现状及价格趋势分析
一、武汉房地产市场分析
    武汉市房地产业起步较晚，在2003年年初，房地产市场开始持续升温，整个市场非常火爆，很多住宅在一定时期内都被抢购一空，人们对市场的预测异常乐观。香港路、光谷等地的住房价格普遍抬升了近1000元/ M²。武汉房产热从以下几个方面可以反映出来：
存量房交易量增长较快
2002年全市存量房成交55622套，面积为524．10万平方米，交易额为62．29亿元，同比增长分别为8％、26％、39％；全市存量住房（不含房改出售公房）成交19820套，面积179．20万，交易额为21．53亿元，同比增长10％、15％、16％。
2003年存量房成交70244套，面积为636．52万平方米，分别比同比上涨26%、29％、交易额为55．61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13．67％，成交面积251．4万平方米，同比增长13．22％。存量交易攀新高。
开发投资再创新高
2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92%，其中，住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%，占总投资的73.65％；经济适用房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56％；写字楼投资6.45亿元，同比增长4％；商铺投资9.91亿元，同比增长7％。
施、开工面积稳步增长
2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87％，同比增长16.8%；经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89％；写字楼98.04万平方米，同比增长26.5％；商铺138.34万平方米，同比增长5.1％。
2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3％。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8％；经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41％；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8％；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2％。
竣工面积略有上升
2003年房地产竣工总面积为682.62万平方米，同比增长7.8％。其中:住宅600.24万平方米，同比增长14.8％，占总竣工面积的87.9％；经济适用房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76％；营业房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23％；写字楼20.11万平方米，占总竣工
面积的2.95％。
商品房消费需求旺盛
2003年销售面积超过竣工面积。全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07％，其中：住宅销预售面积约占80％，中低档商品房住宅约占住宅销预售面积的50％；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15％。
购房自住约占99.2％，投资型购房仅占0.8％；本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5％。
   
人均居住面积逐步增加
从1992年至2003年，武汉居民人均住房建筑面积从8.9平方米提高到23.9平方米，增加近170％。截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置房），同比增加418.31万平方米；人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年人均建筑面积增长1.76平方米。
2003年房地产发展势头超出了许多人的想象，2004年房地产市场却略显降温趋势，但上涨的势头还是未减，2004年一季度，武汉市商品房竣工面积为31．13万平方米，销售面积达68．97万平方米，土地储备进一步加大，房地产开发到位资金也不断增加，开发、销售面积稳中有升。
二、目前房地产开发主要集中区域分析
1、汉口区
◆ 市中心区块
    汉口市中心指的是发展大道、金融一条街——建设大道、解放大道、中山大道、京汉大道所围成的区域。此区域是武汉市商业中心，金融中心，商业气氛浓厚，水路交通发达，配套设施完善，外来企业、投资商大都集中于此。汉口市中心的房价较高，大都在3300元/ M²——5000元/ M²之间，以高层开发为主；档次较高有万豪国际和世纪华庭，中高档的有城市之光、城市星座、金华府等楼盘。其中，万豪国际均价在6000元/ M²左右，最高价已经达到7000元/ M²以上。
◆ 后湖区块
    后湖区块开发较早，住宅小区集中，人气足，已形成相当的居住氛围；周边的配套也比较齐全。这个区块的住宅价格在2500元/ M²—3500元/ M²。但是由于填湖造宅的缘故，这里的自然风景遭到了严重的破坏。后湖区块虽然开发较为成熟，但由于缺少高档品质楼盘，住宅
价格一直没有大的提升，主要以开发多层为主。
◆ 金银湖区块
金银湖区块受外来开发商的影响最大，被业内人士成为“武汉之华南版块”，全国地产领头羊万科进军武汉的第一个项目——四季花城就在此区域之内。四季花城定位为高尚社区，均价高于周边楼盘近1000元/ M²还能持续热销；万科凭借自身的品牌优势，吸引了私营企业主、艺术家、教师、医生、律师、金融人士等大批高收入人、近2000户选择购买。其影响力波及范围广，直接带动了整个武汉房价的上涨。

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