房地产项目盈利点全流程测算详解
房地产项目盈利点全流程测算详解
随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。为了更好地判断房企的项目质量，我们推出房地产项目盈利测算研究，旨在为房企外部人员提供测算方法。首先搭建理论框架，从房企项目盈利测算的思路与方法出发逐步介绍项目盈利测算的各个要素，主要包括项目销售收入测算和成本测算，最后将形成房地产项目盈利评价指标体系，并将理论运用于实践，构建测算模型并配以实例说明，对房地产企业整体项目资质进行打分，量化评价房地产企业在手项目信用风险。
算一算房地产项目销售收入
一、项目盈利测算总思路
根据是否考虑资金的时间价值，房地产项目盈利测算可分为静态测算、动态测算两种：静态测算重点关注利润，即该项目能赚多少钱，计算较为简单明了；动态测算则考虑到房地产行业投资规模大、开发周期长的特点，重点关注现金流，即该项目何时能回本，是静态测算的有益补充。实践中，房企通常采用静态测算与动态测算相结合的方式，但由于作为外部人员，预测项目现金流具有较大难度，且静态测算主要反映项目利润，因此本文采用静态测算方法。
跟其他工业产品一样，房地产项目利润计算亦采用收入减去成本的思路，即房地产项目盈利静态测算公式为：项目利润总额=项目收入-项目成本，其中，项目收入的测算可拆分为“量×价”，即“销售面积×销售单价”，项目成本则包括项目建设本身的土地成本、建造成本、期间费用和税金两部分，成本部分将在后面逐一介绍。
房地产利润
二、项目销售收入测算
在进行项目收入测算时，首先要明确拟开发建设的物业类型和比例，如住宅、商业、公共配套等各占多少，区分可售部分面积和非可售部分面积，本文仅针对扣除自持部分的可售面积的利润进行测算。
项目销售收入测算的基本公式为：项目销售收入=销售面积×销售单价，下面我们将从量、价两方面来详解收入测算。
（一）项目可售面积
从房地产开发流程看，项目销售面积的测算可分为三步：
首先，考虑“地有多大”，即“平面”维度的面积概念，常见衡量指标有规划用地面积、建设用地面积、土地出让面积（各面积概念解释见表1，下同）。由于规划用地面积可能包含代征地，故规划用地面积≥建设用地面积，对于房企而言，土地出让面积通常与建设用地面积相等；其次，考虑“能盖多少”，即“立体”维
度的面积概念，常见的衡量指标有总建筑面积、计容建筑面积等，其中计容建筑面积一般仅包括地上总建筑面积，故要小于总建筑面积。将“平面面积”转化为“立体面积”的桥梁是容积率，地方政府通常对房地产项目的容积率、建筑密度、高度、绿地率等指标有所限定（一般规定详见表2），因此“容积率”是制约能盖多少的关键要素；最后，考虑“能卖多少”，项目中通常会包含一些不可售的部分如配套公共设施（如幼儿园、绿化带、公共厕所等）或房企打算自持一部分配套商业，可供销售面积需剔除这部分不可售面积，以此测算收入最为准确。根据中债资信对150余个房地产项目统计情况，可供销售建筑面积多为计容建筑面积的0.93~0.99倍，行业中位数为0.98倍，因此在不清楚自持面积或非可售面积的情况下，可用计容建筑面积*0.98来粗略估算可售面积。
实践中，企业募集说明书中一般会披露项目的可供销售建筑面积，可以直接用此来测算收入；若我们需要判断房企新拿地项目（一般公告仅披露用地面积、出让面积、容积率）的可售面积，可以借助下列公式粗略估算：  计容建筑面积≈建设用地面积/土地出让面积*容积率
可供销售建筑面积≈计容建筑面积*0.98
（二）项目销售单价
影响项目售价的微观因素很多，包括地理位置、周边环境与配套设施、交通便利度、户型大小、设计施工水平、学区房属性等，因此预测项目销售单价时可以选择与评估项目处在同一供需圈内、各属性尽量接近的其他项目售价作参考，并结合属性差异、时间因素（预计销售时房价变化幅度）进行调整。用公式可简单表示为：
其中P为项目预测售价，Pi为i项目参考售价，Ci为根据属性差异调整后的总契合系数，Ci的计算方式为各属性的权重Xi与各属性契合度Wi（待估项目/参考项目，>1表示待估项目该属性优于参考项目，<1表示待估项目该属性弱于参考项目）乘积之和，t为项目销售时预测房价变化幅度。
表3所示为项目销售单价测算样例：某房地产项目周边有3个项目可供参考，售价分别为3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，将影响房价因素简化为地理位置等四类属性并分别赋予权重，对各属性差异调整后总契合系数分别为1.12、1.03和0.96，因此在不考虑房价波动情形下，该项目销售均价约为3,500~3,700元/平方米。
综上所述，在测算了项目的可售面积及销售单价后，相乘即可得出项目的预测收入，其中可售面积一般在房企拿地时即确定，销售单价则受到多重因素的影响，既包括

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