土地和房地产收益还原法归纳
收益还原法
土地方面
1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：
  （1）土地收益为无限年期：
  V=a/r （1）
  式中： V：土地收益价格
  a：土地纯收益(或地租)
  r：土地还原利率
  （2）土地收益为有限年期：
  V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）
  式中： V、a、r含义同前
  n：未来土地使用年期
2. 程序
  （1）收集相关资料；
  （2）测算年总收益；
  （3）确定年总费用；
  （4）计算年纯收益；
  （5）确定还原利率；
  （6）选用适当的计算公式；
  （7）试算收益价格；
  （8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料
  收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益
  年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益
的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用
  总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
  几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：
  （1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；
  （2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；
  （3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；
  （4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益
  纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
  几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
  （1） 土地租赁：a=R-C （3）
  式中： a:土地纯收益
  R:年租金收入
  C:年总费用
  （2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4)
  式中： a:土地纯收益
  Rin:房地纯收益
  Ihn:房屋纯收益
  式中： Rin=Rlg-Clg (5)
  Rin:房地纯收益
  Rlg:房地出租年总收益
  Clg:房地出租年总费用
  式中： Ihn=Phc×r2 （6）
  Ihn:房屋纯收益
  Phc:房屋现值
  r2:建筑物还原利率
  房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
  Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）
  式中： Phc:房屋现值
  Phk:房屋重置价
  Dn:房屋成新度
  E:房屋折旧总额
  （3） 经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）
  式中： a:土地纯收益
  Ijp:企业经营纯收益
  Ijf:非土地资产纯收益
  Ijp=Yjp-Cjp （9）
  式中：Ijp:企业经营纯收益
  Yjp:年经营总收入
  Cjp:年经营总费用
  （4） 生产性企业：a=Isp-Ijf （10）
  式中： a:土地纯收益
  Isp:企业生产纯收益
  Isp:非土地资产纯收益
  Isp=Ysp-Csp （11）
  式中： Isp:企业生产纯收益
  Ysp:年生产总收入
  Csp:年生产总费用
  （5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
7. 确定土地还原利率
  土地还原利率应按下列方法确定：
  （1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估
土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
  （2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
  （3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
  在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
  综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：
  r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
  式中：r：综合还原利率
  r1：土地还原利率
  r2：建筑物还原利率
  L：土地价格
  B：建筑物价格
8.选用适当计算公式
  根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式。
9. 计算土地收益价格
  在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。
10.适用范围
  收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
11. 利用收益还原法评估土地价格
（1）基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的价格
第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益
第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格
（2）计算公式：
土地价格 =[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率
房地产方面
第一节 基本原理
一、·基本概念
收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。
采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。
还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。
二、理论依据
收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常情况下获得该房地产的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是该房地产的理论价格。用公式表示为：
                房地产价格=纯收益/利息率
例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。
上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在房地产纯收益每年不变，房地产还原利率每年不变，而且在房地产使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。同时，房地产还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，房地产价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。
第二节 收益还原法的公式
1、房地产还原利率不变且大于零，使用年期无限的价格计算公式为：
                P = a/r 
式中：P——房地产价格
a——房地产纯收益
r——房地产还原利率
2、房地产使用年期有限且其他因素不变
当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其计算公式如下：
  式中：P、a、r同前；
n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。
3、房地产纯收益在若干年内有变化
①房地产使用年期无限
当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，房地产价格的计算公式为：
式中：P、a、r同前；
ai——第i年纯收益；
t ——纯收益有变化的年限。
②房地产使用期有限
当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；房地产使用年期为n时，房地产价格的计算公式如下：
式中：P、r、ai、t、n同前。
③未来若干年后的房地产价格已知
当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：
式中：P、Pt、r同前
t——房地产利润未来房地产价格已知的年限；
Pt——未来第t年的房地产价格。
④纯收益按等差级数递增或递减
a、房地产使用年期无限
式中：p、ai、r同前；
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b,第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
b、房地产使用年期有限
式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
第三节 收益还原法的特点与应用范围
一、收益还原法的特点
1、收益还原法具有很强的理论基础。收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。房地产价格的生产要素分配理论是指房地产、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于房地产的收益是地租和利用房地产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将房地产的收益以一定的利率还原，即为房地产价格。
2、收益还原法是以收益为途径评估房地产的价格。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于房地产的纯收益。所以从测算房地产收益入手，即可求的房地产价格，求得的价格也称“收益价格”。
二、应用范围
收益还原法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。
第四节 收益还原法的基本程序
一、估价程序
1．计算总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
2．计算总费用
总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。
3．计算土地纯收益
从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4．确定合适的还原利率
还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般通过各种途径，确定各
种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原利率。
5．公式求算地价
根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相的还原利率进行资本还原，即得土地或房产的收益价格。
二、总收益的计算方法
根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：
1、土地租金：是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2、房地出租的租金：是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。
3、企业经营收益：是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。
三、总费用的计算
1、土地租赁中总费用的计算：
一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况：
（1）土地税。指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
（2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。
（3）维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。
2、房屋出租中总费用的计算：
（1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币指出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%~5%计。
（2）维修费。指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。
（3）保险费。是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。
（4）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。
（5）空房损失费。指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。

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