Prepared on 22 November 2020
我市房地产领域信访问题成因分析及对策建议
我市房地产领域信访问题成因分析及对策建议
近年来，我市因房地产纠纷引发的信访问题较为突出，由于自身利益受到较大侵害，众常以集体访、非正常上访形式寻求党委政府介入和解决。此类信访问题往往规模较大，涉及资金量大，参与人数多，诉求表达方式激 烈，存在体性事件和极端行为的风险，对维护社会稳定造成很大的负面影响。通过对房地产开发领域信访问题的成因进行分析， 希望能够引起领导高度重视，并为决策提供依据
一、我市房地产纠纷引发信访问题特点
1、涉及资金数额大
无论是公司还是个体，在房地产纠纷中的利益受损量较大， 少则上千，多则数十万。
2、涉及人数多
房地产开发信访问题往往涉及几十上百众，因有共同诉求， 很容易组织形成一定规模的体访。
3、处理难度大
房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、债权人、业主等多个体，一旦发生纠纷各方权利关系复杂，利 益相互交织，处理难度很大。
4、诉求表达方式激烈
信访众多采取拉横幅、穿状衣、喊口号、封堵路、围堵机关单位等行为，希望引起关注。
二、引发信访问题的主要原因
1、资金链断裂，预售资金挪做他用
由于近年来房地产行业利润丰厚，大小企业一拥而上，鱼龙 混杂，部分开发商由于自己不足，往往将土地和楼盘抵押给银行 进行前期开发，一旦出现开发成本增加或企业运营不善等情况， 就可能导致资金链进账甚至断裂。从而引起项目停工、已售楼房延期交付、已签合
同逾期未备案等问题相继爆发。承建方首先成为受害者，建筑工程款被拖欠 ；建筑工人成为无辜者，工资福利化为泡影 ；业主成为买单人，无法按期收房，甚至购房款打水漂。预售资金监管不到位，挪做他用，未直接用于项目建设。
2、拖欠农民工工资问题
拖欠农民工工资问题是房地产开发领域的衍生问题。近以来， 拖欠农民工工资问题较多，其中绝大部分属于房地产行业。一是 农民工合法权益受到侵害。由于房地产开发长期形成的用工和管 理方式，基本未签订劳动合同，工资与包工头的工程款直接挂钩， 一旦出现拖欠工资问题，开发商和施工企业往往以承包合同为由， 不愿意或不积极出面协调处理。二施工班组与施工企业的纠纷，往往都转嫁到农民工身上，甚至故意不发工资，将工程款与农民工工资捆绑在一起，组织、唆使小班组长或者农民工采取聚集滋事、围堵党政机关上访等方式，迫使政府部门出面协调。三是房地产开发市场不规范。现实中，很多项目都是一个项目注册一家房地产企业，一旦出现问题，对开发商后续约束不大；四是农民工维权途径受阻。由于农民工欠缺法律知识，加之劳动 仲裁和诉讼程序复杂、时间过长，导致农民工不愿到人社部门或法院依法维权，相当部分农民工仍然错误地认为给政府施压能较 快解决问题，这成为引发集体上访的重要因素。
3、开发商欺骗谋利
部分开发商为实现利益最大化，夸大商铺价值，许下诱人配套、夸大投资回报，激励吸引购房者 ；有点在楼盘交付后，将公共区域化为停车位、将公共设施改为商铺等增加牟利项目 ；有的承诺在楼盘内的公共配套不予兑现 ；甚至有的开发商一房多卖，留下烂摊子。
4、开发商和承建方存在经济纠纷
开发商和承建方存在经济纠纷致使承建方停止建设。由于开发商未按合同约定支付给承建 商工程款，承建商认为后续资金得不到保证，因此不再垫资建设， 拒绝交工，致使众不能按期取得房屋；
5、后续工作不到位
房屋交付后对后续管理不到位。如房屋出现严重问题推诿扯 皮，不予赔偿和解决；延期交楼而又不给业主解释不按合同补偿； 不积极协助业主办理产权证 ；对业主的投诉不予理睬、行为敷衍等，从而激化矛盾。
6、物业管理的原因
当前由于务业管理水平有待提高，相关法律法规还不健全， 务业管理方和业主之间的矛盾纠纷较多。主要有 ：物业服务达不到业主要求，引发业主维权 ；在解决纠纷时，物业管理方和业主沟通不顺畅使矛盾复杂化 ；甚至有些物业管理方为达到利己目的， 对业主采取过激甚至违法行为，如断水断电、进行人身攻击等。
三、应对策略及发展建议
我市房地产纠纷引发的信访问题在今后一段时期内仍将继续 存在，恶意欠薪讨薪、业主维权事件也时有发生，极易导致极端信访行为，形成体性事件，严重影响社会稳定。根据房地产领域引发信访问题的共性，结合我县具体实际，特提出如下建议：
1、多部门联动，专项治理房地产利润
将房地产领域问题纳入专项治理活动，成立由党政主要领导 为组长，政法部门及相关职能部门组成的工作组，设立专门办公 室，协调解决房地产领域突出问题和接待来访众。因房地产纠 纷引发的众信访，成因复杂，涉及人员范围广，处理难度大， 仅靠单个部门的力量往往难以奏效。各有关部门应形成强有力的联动机制，各负其责，齐抓共管。
2、加强研判，未雨绸缪
各级政府有关部门切实履行监管职责，建立事前预警、综合协调和应急处理机制，政府及行业主管部门定期对所属项目 和楼盘进行排查研判，做到及时发现、提前介入、果断解决，尽可能把问题解决在萌芽状态。
3、认真贯彻落实国务院《关于全面治理拖欠农民工工资问题的意见》（国办发〔2016〕1 号）精神
规范劳动用工行为，建立建筑企业用工实名制和由银行代发工资制度。加强房地产用工市场监管，施工总承包企业对分包企 业的劳动用工负总责，避免发生违法发包、分包行为和拖欠农民 工工资问题，严格执行农民工工资支付保证金制度。
4、加强预售资金监管
进一步加强商品房预售资金管控,定期公开预售资金使用情况，维护商品房交易双方合法权利，相关职能部门及其工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法进行责任追究。
2018年8月6日
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