[综治信访]对房地产纠纷引发信访问题的探析
[综治信访]对房地产纠纷引发信访问题的探析
当前，因房地产纠纷引发的众信访越来越多，由于自身利益受到较大侵害，众常以集体访形式寻求政府部门介入和解决。此类信访往往参与人数较多，规模较大，信访众多采取拉横幅、穿状衣、喊口号、封堵道路等行为，希望引起关注。本文拟通过探析此类信访问题的主要特征和产生原因，试着从源头预防的角度对减少和解决此类信访问题谈几点建议。
一、房地产纠纷引发信访问题的主要责任
（―）数量上升幅度较大。随着经济社会的不断发展，城镇居民可支配收入的不断增加，房地产行业近十几年来得到快速发展，但受国内外经济走势、国家整体宏观调控和相关制度的影响，加之地区的差异性，房地产领域产生了大量问题，引发了购房人与开发商之间、开发商与建筑商之间、建筑工人与雇主之问、房地产上下游企业之间各种错综复杂的矛盾纠纷，大部分普通众遇到此类纠纷时往往首先想到的是寻求政府部门帮助，因此，近年来涉及房地产纠纷的信访量大幅上升。
（二）大规模集体访较多。当前，房地产纠纷一般都涉及一个或多个项目、一个楼盘甚至整个小区业主的权益。由于涉及人员较为集中，容易串联起来集体上访，尤其是利益受损较大时，众往往认为“人多力量大”，有计划有组织地进行大规模集体上访，以图制造影响引起政府部门重视。
（三）发生地区面广。当前，产生房地产方面信访问题的地区越来越多，地域越来越广。在一线城市，由于房地产行业起步早，发展规模大，暴露出来的问题也较多。在二、二线城市，虽然房地产行业起步晚，但发展速度快，由于相关制度规定不够健全完善，新发生的问题较多。于是，众因房地产纠纷而信访的情况不再是“星星点点”，而是全方位爆发。
（四）涉及问题较多。因房地产纠纷引发众信访的情况较为复杂，涉及问题类型多样，从总体上看，主要反映拖欠建筑工程款、拖欠建筑工人工资、所购楼房不能按期交付、楼房质量不合格、小区规划不合理改变、物业管理混乱等。此外，还存在房屋拆迁补偿或安置纠纷、多方债权债务纠纷、相邻权纠纷等，以及由此引申出控告开发商欺诈、投诉政府部门失职渎职，以及诉讼、仲裁与信访并行等情况。
（五）信访众情绪较激烈。作为建筑工人，如果辛辛苦苦打工却不能及时得到报酬，思想上旨定想不通，信访过程中容易出现过激行为。作为普通众，由于住房问题涉及的权益较大，一旦受到损害，情绪往往非常激动。如果开发商和政府等有关部门的重视程度不够，解决力度不够，信访众得不到满意的结果，
不满情绪更容易高涨，矛盾纠纷更容易激化升级，出现过激行为。
房地产利润
二、房地产纠纷引发信访问题的主要原因
（一）开发商方面的原因。―是资金链断裂。由于近年来房地产行业利润丰厚，大小企业一拥而上，鱼龙混杂，不少开发商由于资金不足，往往将土地和楼盘抵押给银行进行前期开发，一旦出现开发成本增加或企业运行管理不善等情况，就可能导致资金链紧张甚至断裂。资金链断裂后，所建楼盘项目停工、已售楼房延期交付、已签合同逾期未备案、销售房屋未签止式合同等各种问题相继爆发。承建方首先成为受害者，建筑工程款被拖欠；建筑工人和公司员工成为无辜者，工资和福利化为泡影；业主成为买单人，无法按期收房，甚至购房款打水漂。二是开发商欺骗谋利。为实现利益最大化，部分开发商不惜通过欺骗方式非法牟利，有的抬高楼房规格、夸大商铺价值、许下诱人配套等，极力吸引购买者；有的在楼盘交付使用后，将原公共通道划设停车位，将公共花园改为超市商铺，增设牟利项目；有的承诺在楼盘内建设学校、业主会所、运动场、游泳池等公共配套设施却不兑现；甚至有的开发商一房多卖，当业主意识到受骗时，开发商往往早已“人走楼空”，留下一个烂摊子。三是后续工作不到位。个别开发商将楼盘出售后，由于已获得预期收益，对于后续的管理服务工作不够重视，引发矛盾。如，对房屋出现严重的质量问题推诿扯皮，不予补偿和解决；延期交楼而又不给业主解释，不按合同补偿；在办理房产证过程中，不积极协助业主办理相关手续，对于业主的投诉不予理睬，态度冷淡，行为敷衍，一拖再拖，从而激化矛盾。
（二）物业管理的原因。当前，由于楼盘物业管理水平有待提高，相关法律法规还不健全，物业管理方和业主之间的矛盾纠纷较多。主要有：物业服务达不到业主要求引发业主维权；在解决纠纷时物业管理
方和业主沟通不顺畅使矛盾复杂化；有的物业管理方为达到利己目的，在无法满足业主要求的情况下，对业主做出一些过激甚至违法行为，如断水断电、雇佣黑恶势力进行人身攻击等。
（三）政府部门的原因。房地产纠纷引发众信访，暴露出政府有关部门在管理思路、工作方法等多方面存在不足。一是监管欠缺。对于辖区楼盘的开发和出售等环节监管不到位，为开发商钻空子甚至胡作非为创造了条件。二是能力不足。在协调处理房地产纠纷过程中，一些政府部门能力不足、措施不当、成效不好，有的非但没有及时就地解决问题，还因处置不当，使矛盾升级，严重影响了政府的公信力。
三、预防因房地产纠纷引发信访问题的几点建议
（一）加强研判，未雨绸缪。各级政府有关部门要切实履行监管职责，坚决落实好源头预防和化解责任，定期对辖区内所有项目和楼盘进行排查研判，将存在的矛盾隐患列表登记，制作台账，出症结所在，落实责任主体，动态监管，
限期化解。
（二）专项治理，因事制宜。各级政府要将妥善处理房地产行业的问题作为一项重要工作，针对具体情况具体分析，采取强有力的措施来解决。建议从国土资源、城市规划、住房城乡建设、工程质量监管、消防等相关部门抽调入员成立专门治理小组，对本地区房地产行业的问题进行彻底的清查和处理，因事
制宜将问题及时有效解决。尤其要警惕个别开发商资金链紧张情况，做好充分的应急准备，确保不发生因开发商资金链断裂引发大规模集体上访。
（三）各负其责，合力化解。因房地产纠纷引发的众信访，成因复杂，涉及人员范围广，处理难度大，仅靠单个部门的力量化解往往难以奏效。各有关部门要形成强有力的联动机制，各负其责，齐抓共管。国土部门要加强对征地开发等环节的把关，确保不因征地拆迁引发重大矛盾纠纷；市政规划部门实施规划前，要充分听取广大众的意见建议，避免因众不理解引发矛盾；房管部门要加强辖区内楼盘开发、宣传、出售、售后等环节的监管工作，使众能够顺利购房、快乐置业；工程监管部门要切实担负起楼房质量监管的职责，让众能够放心买房，买到放心房；公安机关要加强对辖区内的治安管理，让众安居乐业。对于房地产纠纷引发的信访问题，属地业务主管部门、涉事单位、信访部门要加强沟通，切实强化联动促进问题解决。
（四）依法依规，分类化解。对于应该由政府有关部门调处化解的房地产纠纷类信访问题，相关职能部门要切实负起责任，深入调查分析梳理，提出相应解决措施，切实解决涉及众重大利益的住房相关问题，同时举一反三，查漏补缺，健全完善制度，从源头上减少信访问题发生。对于不应该由政府部门调处且政府部门也调处不好的房地产纠纷类问题，如经济纠纷、合同纠纷、多方债权债务纠纷、相邻权纠纷等，应引导信访众通过双方平等协商、第三方调解、仲裁或诉讼等途径依法依规解决，政府部门做好宣传、引导和支持工作。

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