谈房地产企业资金管理存在的问题及对策
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财富管理谈房地产企业资金管理存在的问题及对策
■ 文 / 邓晓霞
摘要：资金是一切经济发展的血脉，对于开发周期长、需要持续大额资金投入的房地产企业来说，如何保持资金链的良性循环更显得尤为重要。随着近期政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，立法、金融、土地、税收等各种调控措施逐步出台并落地实施，造成房地产行业土地资金支付快但销售资金回笼资金慢的局面。一方面是城乡一体化建设不断深入促使房地产行业的蓬勃发展，另一方面是资金困难严重制约了该行业的运转与发展。因此提升资金管理能力、拓宽融资渠道、加速资金周转，成了挖掘房地产行业的发展潜力、促进该行业稳定健康发展的当务之急。
关键词：房地产企业；资金管理；困境；对策
一、房地产企业加强资金管理的必要性
（一）保持健康的现金流，提升风险防御能力
加强房地产企业资金管理，有利于企业及时发现资金的短缺或者盈余，并结合企业的实际情况，编制项目
运行中的资金收支计划，合理安排资金调度，确保不会因资金链断裂引发不能支付到期债务、不能支付项目工程进度款、不能支付建筑行业人员工资等一系列相关的法律、企业经营、社会责任等风险。
（二）增强团队协作能力，提升财务管理水平
规范财务行为，管控财务风险，提高企业资金的运用效率与效益是财务管理的重要目标，因此资金管理是财务管理的核心任务。作为开发周期长、投资成本较高的房地产行业，其产品又具特性，从土地资源的获取到项目开发建设，再到完成项目销售，整个经营阶段都离不开资金。因此企业内部部门之间如何围绕资金这个核心资源，通过互相协作、互相监督做好全流程的资金管理，实现项目运作的透明化管理，是房地产企业财务管理的目标之一，也是增强企业内部凝聚力，提升企业整体财务管理水平的有效途径。
（三）合理优化资源配置，确保实现企业发展战略
资金管理包括筹集、使用和回笼三个方面。资金管理工作的健康运行对资源的合理配置也能起到良好的促进作用。加强企业资金管理，可以清楚地了解到每项资金的来龙去脉，有利于控制收支，合理运作资本，能有效降低成
本，提高资金使用效益，进一步提高经
济效益，增加资本积累，提高企业核心
竞争力，实现其发展战略。
二、房地产企业资金管理中存在的
问题
（一）融资渠道单一，无法获得足
够的营运资金
目前，房地产企业资金来源主要
是股东投入的自有资金、资本市场的
融入资金、项目开发的回笼资金。对
于开发周期长、需要持续大额资金投
入的房地产企业来说，完全靠股东投
入的自有资金完成整个项目开发的几
乎没有。近年来，国家的宏观调控政
策对房地产的要求趋于严格，体现为
三个方面：一是融资渠道收窄：银监
会和证监会都禁止监管的金融机构向
房地产企业拍地提供融资，造成了房
地产企业债权性融资渠道减少，取得
土地所需资金来源受限；二是开发贷款
监管加强：按照相关政策要求，申请项
目开发贷款时，房地产企业自有资金的
比例不得低于项目投资总额的30%，也
就是项目规模越大，自有资金需求量越
大。三是加大了对项目预售资金的监管
力度：以往很长一段时间内房地产企业
都是利用期房销售实现资金的快速回
笼，但是近期国家提出了“房子是用来
住的，不是用来炒的”的要求，相关的
立法、金融、土地、税收、预售资金监
管等各种调控措施逐步出台并落地实
施。房地产企业自有资金的周转速度越
来越慢，一旦销售回笼资金无法满足开
发需要，资金缺口会更加严重，如不及
时补充资金，就会造成资金链的断裂，
带来一系列的经营风险，影响企业的长
远发展，损害了购房者的利益也给整个
行业带来了极其负面的影响。
（二）资金管理制度不完善，资金
使用效益不佳
1．资金风险管理意识薄弱
当前我国房地产开发项目周期长，
资金持续投入量大，短期内无法预测收
益回收期限，一旦行业环境发生变化，
资金紧张风险就会加重。如果投资者没
有较强的风险意识，还是停留在以往认
为房地产行业可以实现“短平快”的资
金回笼的意识形态上，对项目投资没有
进行足够深入且符合自身特点的可行性
论证而仅凭主观感觉或者以往经验进行
投资，随着项目进度的深入开展，就会
出现诸如工程后续资金跟不上、无法获
取银行贷款、项目无法取得合法手续等
各种不利情形，使企业陷入困境。
2．资金管理工作流于形式，监管
力度不够
首先，资金全面预算管理是通过对
一定期间内资金收支做出的合理预测
和安排，达到对资金科学合理配置的
目的，从而为实现企业的最终发展战略
保驾护航。但目前不少房地产企业在的
资金预算管理工作仅仅流于形式。一方
面不按照项目可行性研究阶段设定的项
目开发节点合理安排立项设计、报批报
建，开发建设、开盘销售等。另一方面
则资金需求部门对资金预算管理认识不
到位，资金计划准确性较差，只停留
在“报预算”的工作层面，即使实际执
行与预算出现了较大的偏差也无任何监
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管措施，致使资金预算管理制度形同虚设，造成了资金预算工作整体失衡。其次，不少房地产企业为了追求更高的利润，采取了单纯的企业扩张模式以求达到企业规模效应，而不是对成本管控、资金管理等方面采取精细化管理。没有完善的资金管理制度支撑资金管理工作的开展，就会导致资金管理水平低下且缺乏制约与监督，使企业陷入资金危机。
（三）资金投入回收期长，资金周转缓慢
房地产项目从可行性研究、立项设计、报批报建、开发建设到竣工验收交付使用，一般要经历2-3年的时间，在项目建设期初期大都只有投入无产出。不少房地产项目还会由于产品定位或者设计不合理等因素引起销售不畅，回款周期较长等现象，加上近几年政府出台的宏观调控政策，更加剧了房地产企业资金紧张局面。
三、房地产企业资金管理应对策略
（一）积极拓宽融资渠道，实现融资多元化发展
房地产企业要获得足够的营运资金，必须要加大融资力度。首先，针对目前存在的难以获取较多的融资渠道，无法保证融资效果的现象，企业应根据自身的发展情况，综合考虑能筹措到的自由资金、所开发项目规模、开发节点、开发周期、项目所需综合资金成本等因素，测算完成项目整体开发所需资金，既防止资金不足造成资金链断裂及由此带来的运营风险，又可以防止资金结余造成资金使用效率低下及由此增加的资金成本。其次，在符合法律法规等相关规定的前提下，通过延长供应商工程款等的支付时间、与总包单位协商垫资事项等方式，可缓解一段时间内资金集中支付的压力。再者，可以与从事资本运作的企业开展多种方式的合作，例如以组合贷款方式进行融资、以信托投资等形式进行债权融资，也可以通过企业并购等战略方式间接获取营运资金。总之，房地产企业必须创新融资模式，优化企业债务结构，以最低的资本成本，创造最大的企业财富。
（二）建立完善的资金管理制度，
提高资金使用收益
1．强化资金管理意识
任何行业的投资者，只有先从自身
出发强化资金管理意识，才能达到通过
将企业资金管理工作安排到企业整体运
作当中，进一步强化资金的管控效果。
作为高收益高风险的行业，房地产企业
对于项目开发过程中的各类经营风险要
做到防患于未然，一方面根据自身的实
际经营状况及风险应对政策，建立健全
财务风险预警机制，同时采用财务指标
与非财务指标相结合的原则，识别异常
经营情况，并采取措施及时予以解决，
确保房地产企业财务安全。另一方面，
资金管理是一项系统性工作，需要企业
所有部门间的协作与沟通，因此应树立
全员资金风险管理意识，并将风险管理
意识贯穿于工作全流程，是高效完成企
业的资金管理工作的首要任务。
2．建立健全资金管理制度，强化
资金监管力度
建立健全完善的资金管理制度要从
以下面入手，首先在项目开发建设之前
加强对项目整体实施所需资金的管控。
根据项目实际情况，科学有效地预测资
金的使用情况，并通过建立资金全面预房地产利润
算体系来保障此项工作的实施。房地产
企业应结合自身特点，设计全方位的资
金管理制度，进行多层次的资金管理，
明确资金权责管理权限。其次加强项目
实施过程中的资金管理。严格按照资金
管理制度的规定开展资金收支业务，保
证每一笔资金的支付都能做到恰到好
处，发挥其自身价值。最后要加强对项
目后期资金管理。以目标成本为导向，
采用动态管理模式，对开发成本各个环
节进行全方位、全过程的管控。对项目
的往来款项实行跟踪管理，制定相应的
应收账款信用政策，把坏账损失降到最
低程度。积极开展内部审计，对财务会
计信息进行真实合法的审计和监督，事
后分析考核，将实际成本与目标成本进
行比较，出差距分析原因，才能将资
金使用情况反馈管理者，帮助管理者进
行下一步的资金决策。完善资金管理制
度，有助于投资者对资金进行整合，不
仅能保证资金使用的透明度，防止在资
金使用过程中出现腐败等违规违法行
为，而且有助于企业可持续发展。
（三）加快销售速度和回款速度
商品销售价格是企业的利润所在，
也是客户最为敏感的因素，如何实现
“双赢”，则需要有符合自身特点的营
销政策。因此，房地产应综合考虑自身
开发项目的所处位置、户型定位、社会
文化、税收政策、本区域经济发展水平
等多种因素，做好产品定位，制定能获
取最大利润的价格，以加快资金回收速
度，确保项目资金如期回收进行下一轮
的投资。
新颖独特的营销手段，是项目实现
成功营销的重要因素。首先，依据对不
同客户体的划分制定不同的销售策略
和优惠政策，可以实现精准定位，提升
销售速度，增加销售金额；其次提高首
付款的支付比例、加大一次性付款、分
期付款客户购房的优惠促销力度等方式
也可以提高资金回款的速度。其次，对
于各类应收账款或按揭贷款要加强前期
对接管理和后期催款力度，在与客户签
订商品房买卖合同，与银行签订按揭合
作协议的时候就应将回款周期明确于
合同条款。此外，企业应当制定规范的
销售流程，将回款任务作为重要的业绩
考核指标，指定专人负责销售款项的催
缴，既有助于缩短资金回款的周期，还
有利于防止坏账风险的发生。
参考文献：
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金管理的困境及完善对策[J].中国总会计
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[3]柴静.浅析加强房地产企业资金
管理[J].财经界,2019(6):70-71.
作者简介：
邓晓霞，山西园区建设发展集团有
限公司。
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