如何提高房地产项目经济效益的分析
如何提高房地产项目经济效益的分析
摘要：随着社会经济的发展，作为我国支柱产业的房地产业成为众多企业追求的目标，并且由于房地产开发具有周期长、投资大的特点，并且收益收到政治环境、经济环境、自然环境、社会环境已经国家政策等诸多因素的综合影响，在以资本追求最大的房地产行业中，怎样用最小的投资、最小的风险获得最大的收益和经济效益是房地产开发的最终目的。因此，房地产开发企业怎样在竞争激烈的房地产市场中立于不败之地，已经成为当今房地产开发企业面临的重要问题。本文通过对影响房地产开发的几个方面地介绍，对如何提高房地产开发项目的经济效益提出了自己的看法和意见，仅供参考。
关键词：房地产项目；投资决策；设计施工成本；经济效益；提高
Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influenc
e in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.
Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve
 
随着社会和经济的发展、科学和技术的不断进步，尤其是在我国实行改革开放政策以来，国民的收入在不断的增长，我国的房地产业和房地产市场也伴随着国民经济发展的脚步得到了更好的发展。并且由于近年来住房制度的改革、土地使用制度以及银行住房资金贷款等制度
的不断深化，也为我国的房地产业的迅猛发展提供了保障和前提。国家为了保证经济的快速增长，已经把住房建设作为了提高国民经济水平的新的增长点，这也为房地产业的进步一的发展提供了良好的大环境。据统计，目前全国住房特困房将近400多万户，全国尚有3500万平方米危旧房需改造，由此可见，城市的住宅需求是一个巨大的、潜在的市场。更因为这些利民、惠民政策的实施也使得当前人们对住房的需求量增加，因为更多时候人们更把住房看作是一种投资。
房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划的要求进行基础建设、房屋建设的行为。因此房地产开发与城市规划紧密的联系在一起，是城市建设规划的有机组成部分。房地产开发与其他的商品开发有着投资大、周期长、风险大、综合性强等特点。因此，房地产开发应具有周密详细的规划，并且要求各个环节之间相互衔接、紧密派和、协调进行、保证工程质量、控制好投资成本、合理缩短其开发周期，降低风险，进而以求项目开发获得良好的经济效益。下面本文主要是从房地产开发项目的投资决策、设计、施工角度等方面出发，来简单论述如何提高房地产开发项目的经济效益。
一、房地产项目开发要有正确的投资决策
项目决策是房地产开发项目成败与否的关键，它是以投资分析为依据，正确的把握房地产开发的价值和取得期望经济效益的可靠性。目前我国房地产开发市场的投资环境日益复杂，潜在着各种各样的风险，一旦决策失误，将会给企业带来不可估量的损失。如何减少由于投资决策失误给房地产开发企业带来的风险和经济损失，应做到以下几点。
对市场进行充分的调查分析，降低房地产开发的投资风险。
风险是指在投资经营过程中出现的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。只有尽量减少这种不确定性，也是减少由于不确定性造成的收益偏离的最好方法，最主要的手段就是做好市场调查，然后充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制在房地产投资过程中的风险因素。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，拟定出开发项目的类型定位，从中选择社会最需要的并且能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由房地产投资企业的相关部门对房地产市场进行全面细致的调查，也可通过委托咨询公司等中介机构进行。
2.采取多样化组合的投资
房地产开发企业可以将投资的资金有选择的投放到不同类型的开发项目上，投资开发建造不同收入层次的居民需要的不同类型的住宅楼、写字楼、商店等，以此来减少投资风险的不确定性。由于不同类型的房地产开发项目，投资的风险也不一样，最终取得的收益也不相同。通常情况下，房地产开发项目收益高的，风险也较大；收益小的，风险也小，但是如果将资金分别投入到不同开发项目上区，房地产的整体开发的风险就会降低。这样分别投资的本质就是利用低风险高收益的项目去弥补个别低收益高风险的房地产项目的损失，最终获得一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键在于如何合理地、准确的确定投入不同类型的房地产项目的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
通过运用保险来转嫁投资风险
房地产利润通过向保险公司投保，缴纳保险金的方式，将投资风险转移给保险公司承担。虽然保险是一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，也是处置风险的有效手段之一，但是并非所有的风险保险公司都可以承担，在很多时候，保险公司并不能提供充分的补偿。
4.房地产开发项目的成本控制
项目成本管理是任何房地产开发投资的重点，房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此开发企业在进行房地产开发项目之前都要进行可行性研究，避免盲目投资造成的房地产企业的利润得不到保证，甚至导致企业的亏算或者倒闭。由此可见，利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策，具有一定的科学性和可行性。在立项之前，要通过系统反复的测算，确保房地产开发项目的目的性，进而减少由于盲目开发带来的经营风险和不必要的开发成本。
房地产开发项目的设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制对房地产开发具有重要的意义
1.1提高了投资资金的利用率。成本控制贯穿于全项目的建设过程，而设计阶段的成本控制是整个工程成本的重中之重，因为只有通过分析设计概预算才可以详细的了解工程造价的构成，然后分析资金的分配的是否合理，并且利用价值工程理论分析项目各个组成部分的功能与成本的匹配程度，进而调整项目功能与成本，使其更加合理。
1.2提高了投资控制效率。编制设计概算并分析，可以更好的了解工程各个组成部分的投资比例，将其中投资比例较大的部分作为重点控制对象，以此提高投资的控制效率。
1.3成本控制工作更为主动。设计阶段的成本控制，可以先按照一定的质量标准，对开发项目的每一部分或者是分项的计划支出费用制定计划，并在项目实施过程中对照制定的计划中的指标进行审核，然后采取措施降低或者消除差异，使设计更经济合理。
在控制设计阶段房地产开发项目的成本，提高房地产项目的经济效益
2.1实行设计招标制度，引入设计招标，可以通过竞争迫使设计单位对需要建设的项目的设计方案、结构、设备材料的选型与使用等方面做详细而又周密的分析和比较，树立起成本控制的经济意识，并重视项目的投入与产出的对比分析，进而设计出较为合理的设计作品，以供开发商投资项目开发使用。
2.2实行限额设计，限额设计就是按照批准设计概算控制施工图设计，然后按照批准的设计任务书和投资估算来控制扩初设计，在各专业保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制进行设计，以此控制施工图设计中的不合理变更，确保总投资的不突破，进而达到控制成本，提高经济效益的目的。
提高施工质量
工程施工是工程设计意图的实现，并形成建筑实体的阶段，同时也是提高房地产项目经济效益的关键部分。它也是形成工程产品质量和工程项目的最终使用价值的重要阶段。因此施工阶段的质量、进度、成本控制等，将有利于保证工程高质量、低造价、段开发周期。
1. 房地产项目施工前准备阶段质量管理。①明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于同一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。②制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目质量目标之后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图）编制出切实可行的质量计划。③施工质量的保证就是实施质量计划，增强项目投资人或房地产开发商和最终使用用户的信心。
2. 建设过程中的施工质量控制。在房地产开发项目的建设过程中的施工过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工程成品和半成品进行比较；运用经过批准的施工发难、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进
行跟踪，得出的施工单位现场项目部是不是按照现阶段的施工顺序或者是方法、标准进行的作业，还是进行了调整和修改的意见或建议。通过以上方法确保工程的施工质量，只有确保了施工过程中的质量问题，才能确保项目的最终质量。
由此可见，要想获得经济利益最大化，最好的方法就是提高工程施工质量，然后通过提高工程质量来赢得消费者的信赖，通过低造价来降低开发成本，缩短开发周期，有益于回笼资金，进而达到综合提高项目经济效益的目的，这也是提高房地产项目经济效益的最根本的途径。
结束语
中国的房地产市场经过近20年的发展发生了巨大的变化，市场规则、市场行为也日益成熟，规范。然而在房地产开发过程中不仅需要遵循普遍的一般规律，也要适应国家的相关政策，使房地产开发不仅具有良好的经济效益，还要有良好的社会效益，进一步提供高其市场核心竞争力,是保证企业综合效益最大化，实现企业可持续发展的基本保证。
参考文献
[1]房圆圆,罗兆烈,西宝.房地产开发投资经济效益的研究[J].建筑管理现代化.2001（03）.

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。