第20讲适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估
（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估
重置成本法是房屋建筑物评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估房屋建筑物全新状态的重置成本，减去房屋建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算房屋建筑物价值的一种评估方法。计算公式为：
1.确定重置成本
*本表格列式为基础框架，完整、详细内容在下面逐步解释。
注：“营改增”后，涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税，不同情况下重置成本构成存在差异。
实务中的通常处理是：
对于企业价值评估中涉及单项房屋的，如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本按照不含税考虑。
如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。
对于单项房屋评估，重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。
（1）建安综合造价的确定。
房屋建筑物的建安综合造价包括
通过查勘待估房屋建筑物的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同的方
法分别确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。
①重编预算法
以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价。
②决算调整法
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物，评估专业人员通过对待估房屋建筑物的现场实地查勘，在对房屋建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估房屋建筑物决算资料中经确认的工程量为基础。
分析房屋建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。
③类比系数调整法
对于设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物可使用类比系数调整法进行测算，可通过对典型工程
案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较。
参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。
④单方造价指标法
对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。
【海式总结法】
【以上四种方法的应用】
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类：
A类为大型、价值高、重要的房屋建筑物；
B类为一般房屋建筑物；
C类为价值量小、结构简单的房屋建筑物。
对于大型、价值高、重要的房屋建筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价，即以待估房屋建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按现行市场价格计算的建安综合造价。
对于一般房屋建筑物，根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安裝工程定额（或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行増减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。
对于价值量小、结构简单的房屋建筑物，采用单方造价指标法确定其建安综合造价。
查阅建筑物完整竣工资料，核实结算造价采用的定额价格与评估时点应采用的定额基价是否一致。
下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
【海海解题思路】
①土建工程人工、机械、材料使用费统计表（见表，表中数据均为不含税价格）。
②土建工程造价测算房地产利润
按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分部分项费为6836288.02元。
具体测算如表所示。
③安装工程人工、材料、机械使用费统计表（见表）。
④安装工程造价测算
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