对房地产行业的认识
对房地产行业的认识
房地产行业总量巨大，今年全国销售规模达到一万亿，而IT行业才刚达到一千亿的规模。房地产行业每年以30%的速度快速增长，同时行业竞争度较低。再加上中国土地市场的公开化和透明化，这是一定可以做出千亿级大企业的行业。 地域性很强的行业，区域发展存在着不平衡。根据目前中国各省市发展状况不同，地产行业区域发展存在不平衡，同时地域性要求也不同。这就需要在管理不同区域公司的同时，了解不同区域情况，因地制宜。 房地产企业是一个资源整合商，在任何时候都是甲方，有绝对的权利。企业大量的决策都是在分散很远的各个不同执行区域或执行部门做出来的，每一个决策正确与否，领导不可能都很清楚。这也是顺驰目前遇到的很大难题。如何管理这样庞大的资源整合商呢,这样的公司通过任何管理手段都管不了，必须要通过价值观驱动。核心价值观驱动的管理体系就是我们企业所要培养的。
对房地产行业的认识
从事房地产行业以来，以营销企划为主，杂七杂八的做了很多事，也喜欢胡思乱想，对房地产行业有了一些的认识。
房地产行业是以向市场提供商品房为盈利手段的商业模式。简言之，房地产行业向市场提供的产品是商品房，造出房子，卖出房子，赚取利润。因为商品房是以土地为基础进行开发的，所以房地产开发又可称为土地运营。
房地产行业是以开发商为主体的一个大规模资源整合平台。开发商处于产业链的最上端，有很多下游服务商，开发商作为资源整合者，主导从资源到产品到销售的全过程。根据行业专业化分工的发展趋势，开发商自己亲力亲为的工作模块会逐渐缩减集中，对利润影响大的关键优势模块可能会继续把握在开发商手中，而其非专业强项、对利润影响力小的模块会逐渐采取市场外包的形式，开发商主要担任筛选与统筹管理工作。
房地产行业这个资源整合平台，从大的分类上可以拆解为“财务、发展、产品设计、产品生产、产品营销、售后维护、行政管理等” 大类
财务运作:为项目运作筹措资金，制定资金发展战略，保证资金链，控制成本
房地产行业是大规模的资本运作平台，开发商整合的首要资源是资本，所以财务运作与统筹管理，应当成为房地产行业运营的第一要务。
房地产利润
财务要解决的问题是能给项目的运作筹措到有效的资金，同时制定好财务策略，控制成本，在项目运作周期中保证项目能正常健康的运作下去。有多少初始资金，在项目运作周期的各个时段资金的进出情况，如何保证资金链的健康稳定，如何降低财务运作成本等。既要弄来钱，又要有效的调配好钱，尽量保证资金链的稳健，也要避免不必要的损耗。
产品生产:制造可供销售的房产品，包括土地获取、产品设计、产品施工生产等
发展(拿地)主要工作，发现可供开发的土地资源。拍卖、协议、合作、收购等方式多样，但以给公司拿到物美价廉的土地为目标。
土地是房地产项目运作的前提，也会对项目的未来发展空间产生重大影响。土地是商品房生产的前提，是房地产开发的基础，土地构成了当前商品房成本体系中的关键部分。另一方面地段是商品房价值体系中的关键一环，直接影响商品房未来的市场定位空间。因此土地的获取方式对房地产项目的盈利产生重大影响。
以当前主要的土地获取途径为例，发展部要做的工作，就是了解哪些城市的哪些地块会进入流通市场，根据当地市场的发展趋势，提前对该地块的发展潜力进行研判，做什么样的产品
在未来能实现产值最大化，最大化的产值空间有多少。需要运作多少年,需要投入多少成本,除土地成本外大约需要投入多少成本。包含土地成本的利润空间有多少,然后依据这个利润空间，依据企业经营的投资回报率底线，估算竞标的底线。依据参加竞标的企业情况及土地流通市场的行情，判断竞标的出价策略，或通过有效的公关，尽量在底线范围内，以相对低的价格拿下土地。
拿地环节要求看的准，土地的未来价值;算的准，投入与可控的产出之间的盈利空间;策略得当，尽量以低的价格拿下土地，不花冤枉钱，增加运营成本。当然这个阶段的估计和推算相对都是粗略，更多的时候是一种职业直觉，能判断出区域市场的未来成长潜力。
其次，发展部门应独立出单独的团队，专门负责项目所有所需批文的办理，可以充分利用已有的公共关系。(在很多公司被称为前期部门)
产品设计 在公司可控的范围内，设计出能被市场接受，最符合地块价值，最终能有助于实现项目利润最大化的产品。(什么样的物业类型搭配、什么样的产品档次、风格，建筑、户型、园林、装修等等)
这个过程需要做前期的市场研判。土地的价值特点是什么，适合建设什么样的物业类型,未来市场需要什么样的物业类型,什么样的物业类型是公司有优势的,不同的物业类型投资风险如何,投资回报如何,产品周期如何,市场空间如何,最终在各个项目之间寻求最佳平衡，在风险可控，充分发挥公司优势的前提下，选择在产品周期内能被市场接受且适销对路的、有较大盈利空间的产品。
产品生产 把设计好的产品在最短的周期内变现成现实的产品，尽量缩短产品周期，提高投资回报率。一方面是为产品销售赢得时间，一方面为产品交房赢得时间。前者影响资金回笼，后者影响项目运作周期。
寻合适的施工单位，在保证施工质量的前提下，以最优惠的价格实现已设计好的产品。地块的基础施工，七通一平，地下室，建筑主体施工、弱电施工、管道布线、外立面、装修、园林等。在保证质量与进度的前提下，降低单位面积的成本，控制整个项目的成本。主要从两方面对项目的运作产生影响:施工成本(建筑与装修成本是商品房成本的重要组成部分)与施工周期(直接影响项目的运作周期，进而影响到项目的投资回报率)
产品营销:到客户，把商品房销售出去，回笼资金。
是房地产项目运作中的关键环节。在既定的产品周期内，以不同的价格策略，以销售产值最大化为前提，完成产品销售。主要在销售周期与销售价格之间做好平衡，在资金回笼速度与回笼产值之间平衡。配合公司策略，在一定的期限内，实现销售产值最大化。
产品营销从拿地后就应当开始介入，参与单品设计环节，了解区域市场(避免重复工作，避免市场信息的不准确)，了解产品的特点，提前锁定目标消费人，完成前期营销筹备工作，确立营销策略，组建培训团队，完成各项物料，进行前期的品牌形象推广与销售信息传达，积累客户。
开盘后，能根据公司需求，迅速实现资金回笼。同时能根据市场的变化趋势，制定出有效的价格发展策略与销控策略，保证销售产值在项目周期中的最大化。
积极的市场运作，为项目以及开发商赢得良好的品牌口碑，进步一提升项目价值，为价格策略提供依据，也为开发商赢得无形资产。
售后维护:产品交付后，兑现销售阶段承诺的各项长期服务。
这是一个品牌维护与加强的过程，一方面，诚信经营是长远发展之道;另一方面，前期建立的
品牌形象进一步维护和加强，为后续项目增值。对房地产项目而言，物业服务也是产品内容的一部分，而且对很多客户的消费心理产生重要的影响，成为很多人购房要考虑的关键要素。好的物业服务公司往往能给产品增值不少，入万科的物业服务。
行政管理:为各个运作单元提供后勤支持，保证各个运作单元有效协作，高效运作。
房地产行业是作为一个大的资源整合平台，涉及到各个不同的运作单元，各个运作单元之间的业务又有交叉影响，互为前提。同时各个运作单元均需要后期支持体系，如何保证各个运作单元能协调一致，高效运作，且都能获得专业的后勤支持服务，就是整个行政管理体系要解决的问题。
好的行政管理机构，保证项目公司对企业的向心力，保证企业文化的建立与加强，降低运营成本，节省运营开支。
房地产行业的运作特点就是资源的整合，所谓资源整合，即清楚整个工作体系要做的各块内容，为每个工作内容都到最合适的执行团队，提出要求，监督验收执行团队的工作。
开发商作为一个大的整合主体，整合了旗下各个工作单元，负责从拿地、到产品设计制造销
售后期服务的整个环节。然后各个环节又在自己的专业领域里继续整合外部的资源完成各自的工作内容。施工可以外包、建筑设计、户型设计、装修、园林、弱电等均有专门的单位，销售业可以外包、甚至万科提出财务也要外包。从营销角度讲，有专业的策略咨询公司、有专业的视觉包装公司及其下游
服务商家、有专业的媒体公共公司、有专业的媒介服务商及咨询商、有专业的销售代理公司等等。

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