出租房地产项目财务报表
出租房地产项目财务报表
表1：利润与利润分配表
序号
项目
合计
计算期
1
2
3
……
n-1
n
1
营业收入
2
营业税金及附加
3
总成本费用
3.1
折旧费
3.2
经营管理费
3.3
利息
3.4
房产税
4
利润总额（1-2-3）
5
弥补以前年度亏损
6
应纳税所得额（4-5）
7
所得税
8
税后利润（6-7）
9
提取法定盈余公积金
（8×10%）
10
年初未分配利润累计
11
可供投资者分配利润
（8-9+10）
12
应付利润
13
累计未分配利润
总成本费用构成：
折旧费——不含土地费用的建设投资的分摊。
经营管理费用（出租收入的10%）
运营费用   维修费（视情况取比例）
经营中利息支出
房产税（出租收入的12%）
其中：建筑物折旧按20年记取，残值取5%。
根据利润与利润分配计算项目的总投资收益率，资本净利润率，并进行财务评价。
4、利润总额
利润总额=销售收入－总成本费用-营业税金及附加
5、所得税
所得税=利润总额×25%（企业所得税税率），即：4×25%
6、税后利润
税后利润=利润总额－所得税，即：6=4-5
但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。
7、盈余公积金
  盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。
（1）公益金。可以不考虑。
（2）法定盈余公积金金=税后利润×10%
  （3）任意公积金可以由企业自主决定，也可以不用提取
8、可供投资者分配的利润
可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金
  可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润
注：根据利润与利润分配计算项目的总投资收益率，资本净利润率等盈利性的静态评价指标，参与项目的财务盈利能力评价。
表2 项目投资现金流量表
序号
项目
合计
计算期
1
2
3
……
n-1
n
1
现金流入
1.1
营业收入
1.2
回收固定资产余值
1.3
回收流动资金
2
现金流出
2.1
建设投资
2.2
流动资金
2.3
运营费用（不含利息）
2.4
营业税金及附加
2.5
其他现金流出
3
所得税前净现金流量
(1-2)
4
累计所得税前净现金流量
5
调整所得税
6
所得税后净现金流量
（3-5）
7
累计所得税后净现金流量
根据该表计算项目的NPV，IRR，并判定项目的可行性。
表3 财务计划现金流量表
序号
项目
合计
计算期
1
2
3
……
n-1
n
1
经营活动净现金流量
1.1
现金流入
1.1.1
营业收入
1.1.2
其他流入
1.2
现金流出
1.2.1
运营费用（不含利息）
1.2.2
营业税金及附加
房地产利润1.2.3
所得税
1.2.4
其他流出
2
投资活动净现金流量
2.1
现金流入
2.2
现金流出
2.2.1
建设投资
2.2.2
维持运营投资
2.2.3
流动资金
2.2.4
其他流出
3
筹资活动净现金流量
3.1
现金流入

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