政府调控房价政策下的银行房地产信贷
Value Engineering 1、融资企业向银行申请贷款；2、融资企业向监管公司提供质押
物；3、监管方出具仓单给银行并实施监管；4、银行发放贷款给融资企业；5、融资企业偿还贷款给银行；6、银行给监管方出具解除质押通知书；7、监管方释放质押物。
在这种模式下，监管方把入库的质押物分为三段，第一段为自由库存，即是企业可自由出库，不需要通知银行；第二部分为库存警戒段，即企业可以出库，但是监管方需提醒企业补库；第三部分为监管库存，没有银行的解压通知书或提货通知书企业不能出库。这种质押监管模式的特点为：
①以存货质押，向银行申请融资；②以货换货，对质押监管更为灵活，监管库存要求值以上的部分可自由出库；③不仅不影响企业的正常经营和周转，而且可以为企业盘活库存所占的大量资金。
以上三种模式就是HNZY 公司在过去物流金融业务中的几种
模式，当然，由于划分标准不同，理论界也有根据其他标准来划分
的，本文中的几种模式是结合HNZY 公司实际业务来划分的，
可供未来开展该项业务的物流公司提供参考。
参考文献：
[1]黄湘民，陈雪松.我国物流金融业务的实践[J].物流技术与应用,2008,(01).
[2]邹小彭，唐元琦.物流金融：物流研究的新领域[J].中国物流与采购,2004,(17).
[3]张余华.融通仓：金融与第三方物流的创新服务[J].北方经济,2005,(1).[4]闫英.物流保理融资效率及风险控制研究[D].西南交通大学,2008.[5]丁静.商业银行物流融资风险评估模型的构建[D].复旦大学,2008.[6]何明珂，钱文彬.物流金融风险管理全过程[J].系统工程,2010,(05).[7]刘长宏，王春晖，吴迪.关于创建中小企业“1+N ”授信模式的研究[J].金融论坛,2008,(2).
表22010年房地产开发资金来源资金来源资金（亿元）年增长率%占总资金的百分比%本年开发总资金7249412540796267053245425.410.3466.048.815.910017.336.8资金
构
成国内银行贷款外资
企业自筹资金其他资金其他资金包括定金及预收款
个人按揭贷款17.37.626.212.71902092110引言
国内住房价格持续快速上涨引起了全社会的广泛关注，国家对该问题高度重视，抑制房价上涨成为宏观经济调控的一个重点，2009年以来，政府陆续出台了一系列抑制房价增长过快的政策，调控措施越趋严厉。本文根据近几年国家统计局、中国人民银行网站公开发布的房地产市场以及房地产金融方面的统计数据，对政府调控房价政策下近几年我国银行房地产开发贷款、个人住房贷款余额变化以及在银行业贷款总额的占比变化等进行了分析，对银行房地产贷款和个人住房贷款的风险进行了评估。
1房地产开发贷款1.1房地产开发资金银行贷款占比分析根据国家统计局2009年、2010年的全国房地产市场运行情况资料[1]，房地产开发资金来源可以总结成表1和表2。按照中国人民银行房地产金融分析小组2004中国房地产金融报告[2]的分析，在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，商品房销售收入大部分来自购房者的银行贷款，如果按首付30%计算，自筹资金中大约有70%来自银行贷款，定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款。因此，根据表1、表2的
数据估算，2009年和2010年银行贷款占房地产开发总资金大约达到65％左右。而根据2004年中国房地产金融报告，1997年到2004年期间银行贷款占房地产开发总资金大约只有55％左右。可见近年来银行
贷款占房地产开发总资金的比例在增加。（图1）1.2金融机构房地产开发贷款占比分析根据中国人民银行发
布的金融机构人民币信贷收支表[3]，国家统计局发布的2007年到2010年全国房地产开发企业完成投资
及增速情况数据[1]，和本文以上关于房地产资金来源分析，对2007年到2010年每年房地产贷款占金融机构总贷款的比重进行分析，
见表3，表中银行房地产年贷款额与开发投资年完成额的比值为2009年、2010年取0.65，2007——————————————————————
—作者简介：刘舒（1987-），女，江苏南京人，大学本科，南京大学经济学学士，研究方向为金融。政府调控房价政策下的银行房地产信贷研究
The Real Estate Credit of Bank under the Government Price Regulation Policy
刘舒Liu Shu
（招商银行南京分行，南京210000）
（Nanjing Branch of China Merchants Bank ，
Nanjing 210000，China ）摘要：依据国家统计局、中国人民银行发布的房地产市场以及房地产金融方面的统计资料，对近几年政府调控房价政策下我国房地产开发
贷款、个人住房贷款余额变化以及在银行业贷款总额的占比等进行了分析，并对金融机构房地产信贷风险进行了评估。
Abstract:According to the statistics about the real estate market and financial aspects of real estate issued by State Statistical Bureau and the people's Bank of China,the changes of the China's real estate development loans and individual housing loans under the government price regulation policy in recent years as well as the banking loans ratio were analyzed,and the real estate credit risk assessment of financial institutions was made.
关键词：金融；房地产；信贷；风险Key words:financial ；real estate ；credit ；risk
中图分类号：F830.572
文献标识码：A
文章编号：1006-4311（2012）02-0139-02
表12009
年房地产开发资金来源
资金来源
资金（亿元）年增长率%占总资金的百分比%
本年房地产开发总资金5712811293
470179062745944.248.5-35.516.971.910019.831.3资
金构
成国内银行贷款
外资
企业自筹资金其他资金
其他资金包括定金及预收款
个人按揭贷款
63.1116.2
27.914.7
159148403
·
139·
价值工程
表32007年-2010年银行房地产贷款额占比分析（亿元）
年份2007年2008年2009年2010年
开发投资年完成额
房地产年贷款额
金融机构年总贷款额
房地产年贷款额/金融机构年总贷款额25279.65
15167.79
36405.95
41.66％
30579.82
18347.89
41703.77
43.99％
36231.71
23550.61
96290.17
24.46％
48267.07
31373.59
79511.95
39.45％
年2008年取0.60。
按照中国人民银行中国房地产金融报告[2]的分析，房地产贷款占金融机构中长期贷款的占比2002年为27.2％，2004年为34.3％，2005年达到34.5％。而以上的分析表明，2007年到2010年期间大约为24％～44％，平均37％。可见房地产贷款占金融机构中长期贷款的占比总体在增加。
2房地产个人贷款
2.1个人房贷增长趋势根据中国人民银行调查统计司官方网发布的全国金融机构信贷收支表[3]，2007年到2011年期间每月住户中长期消费贷款余额见表4。住户中长期消费贷款包括个人购房贷款、住房装修贷款、汽车贷款、助学贷款、大件耐用消费品贷款、旅游贷款及其他贷款，根据我国的国情，住户中长期消费贷款余额中主要部分是个人购房贷款。因此住户中长期消费贷款基本能够反映个人住房贷款的变化走势，本文下面利用住户中长期消费贷款数据分析个人住房贷款走势预测。
根据表4的数据，各年住户中长期消费贷款余额趋势图见图2。图2显示：2007年到2010年，住户中长期消费贷款余额随时间增加有明显的线性增加趋势。
根据表4数据，可以得到各年住户中长期消费贷款余额与月份数之间的线性趋势方程：
y赞=at+b（1）式中，y赞为住户中长期消费贷款余额（亿元）的值，t为月份数，a、b为回归系数。回归结果见表5。
回归系数a反映的是贷款余额的年平均月增长率，各年呈波动趋势，反映了政府调控房价政策下的影响。
2.2个人房贷占比根据中国人民银行的金融机构人民币信贷收支表中金融机构贷款余额的数据，对2007年到2010年金融机构年总贷款中个人住房贷款余额占比进行分析，见表6。
由以上分析可知，2007-2010年期间个人住房贷款在金融机构年总贷款额只的占比总体增长，平均12％左右。
3银行房地产贷款风险
根据以上的分析，近年房地产贷款在房地产开发企业资金总额中的占比增加，达到65％左右，表明在政府调控房价政策下，房地产开发企业负债经营更加严重，房地产开发企业高负债经营所隐含信用风险增加。一旦资金链条断裂，房地产开发企业发生倒闭，高负债经营隐含的巨大信用风险就会立即暴露。
以上的分析可见房地产贷款占金融机构中长期贷款的占比总体在增加，
2007年到2010年期间房地产开发贷款在银行业年贷款
总额中占比平均37％左右，个人住房贷款额在金融机构年总贷款额
的占比为12％左右。根据2005年的资料[2]，四大国有商业银行的总
的不良贷款率低于5％，房地产开发贷款不良贷款率在10～11％之
间，个人购房贷款不良贷款率仅为1.5％左右，总体上我国房地产贷
款的不良率相对比较低。在目前政府严厉的调控房价政策、房地产
市场受到强烈压制的情况，我国商业银行尚未发生地产贷款风险失
控问题。我国商业银行曾经进行过房贷压力测试，即商业银行在房
贷业务能承受的房价下跌幅度。交行首次披露最新房贷压力测试结
果：在房价下降30%、利率上升1.8个基点的重度压力前提下，样本
银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%。
工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%。股份制银
行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。多家商业银行对房价
下跌容忍度在30%－40%之间。如果考虑房地产的支柱产业价值链
影响，银行贷款风险可能比以上的压力测试结论要大。
因此，可以判断，只要不出现房地产价格大幅度下跌，银行房地
产贷款风险仍然处于可控状态。对于个人购房贷款，如果社会经济
比较稳定，购房者的还款能力有保证，银行个人购房贷款风险仍然
处于可控状态。
4结论
从长远看，随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，
我国房地产业将在波动中保持向上的发展趋势，将为银行房地产
贷款提供巨大的发展空间。本文根据国家统计局、中国人民银行公
开发布的房地产市场以及房地产金融的统计数据等资料分析表
明，企业房地产开发贷款、个人住房贷款在银行业贷款总额中占比
呈现增加趋势，近年房地产开发贷款占比达到37％左右。个人住房
贷款额占比达到12％左右，由于目前我国房地产贷款的不良率仍
保持较低，在目前国家房地产调控政策下银行风险仍然处于可控
状态。但潜在风险不可忽视，需要不断完善风险管理体系，提高风
险管理水平。
参考文献：
[1]国家统计局.全国房地产市场运行情况[EB/OL].(2011-03-16).http：//
v.
[2]中国人民银行房地产金融分析小组.2004年中国房地产金融报告
[EB/OL].(2005-8-5)，http：//v.
[3]中国人民银行.全国金融机构信贷收支表[EB/OL].(2011-03-16).http：
v.
[4]国家统计局.房地产开发企业完成投资及增速情况[EB/OL].(2011-03-
16).http：//v.
[5]史绍伟.房地产市场波动与银行风险控制[J].合作经济与科技，2010
（总399）：66-67.
[6]潘鹏飞，张建.商业银行风险控制与管理分析[J].经济研究导刊，
2010，（28）：60-61.
表4住户长期消费贷款余额（亿元）
月份2007年2008年2009年2010年2011
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
22661.36
23034.40
23458.23
23930.65
24367.13
25172.95
25967.77
26877.99
27962.00
28586.7
29271.27
29624.89
30391.78
30470.04
30769.24
31012.69
31396.92
31843.78
32148.32
32384.07
32638.82
32671.3
32716.48
33073.43
33938.78
34056.02
35026.07
35903.80
36896.56
房屋抵押银行贷款利率
38775.23
40579.98
42267.27
44092.22
45354.65
47183.40
48955.79
48955.79
53586.44
54974.05
56935.10
58566.63
59625.99
60590.87
61409.08
62532.42
63463.68
64603.00
65496.84
65941.20
66780.84
67903.87
68935.62
69754.85
70578.21
表5住户中长期消费贷款余额回归系数（亿元）
日期2007年2008年2009年2010年2011年（1-6月）
回归系数a
回归系数b
相关系数r
689.2
21429.7
0.9915
260.23
30101.5
0.9848
1449.27
30832.2
0.9896
1192.77
51754.6
0.9928
946.82
65001.8
0.9984
表6个人住房贷款额占比分析（亿元）
年月份2007.122008.122009.122010.12
个人住房贷款余额
金融机构年总贷款余额
个人住房贷款余额/金融机构年总贷款余额
29624.89
261690.88
11．32%
33073.43
303394.65
10．90%
48955.79
399684.82
12．24%
65496.84
479195.55
13．66%·140·

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。