深圳小产权房确权诉讼 法院原则上不受理
深圳:小产权房确权诉讼 法院原则上不受理
深圳司法史上首份房地产审判工作白皮书发布
时间：2012年09月27日   来源：南方日报   郭彪
[提要] 土地权属不清的小产权房不仅威胁着房屋市场的产权关系，还对深圳的城市升级改造造成了巨大障碍。对此，深圳两级法院采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
    昨天下午，深圳市中级法院召开新闻发布会，发布了深圳司法史上首份房地产审判工作白皮书。白皮书介绍了深圳两级法院从2008年至今年上半年以来的房地产案件受理审判情况，并就目前广为外界关注的小产权房确权、婚房确权、借名买房、拆迁补偿、经适房、起诉物业公司等涉及的诉讼问题进行了详细的说明。
    受理案件总量有多少？罗湖、福田两区最高
    据市中级法院副院长郝丽雅介绍，2008年以来的四年，受国内外经济金融形势、宏观调控
政策等影响，深圳房地产市场波动非常剧烈，相关诉讼也呈高发态势。据统计，从2008年1月到2012年6月，深圳两级法院受理的各类房地产民事案件多达56935件，平均每年达上万起，其中一审案件44377件，二审案件12558件，收案标的总额高达279.9亿元；共审结54529件，审结率高达95.7%，其中一审案件42501件，二审案件12028件。
    从各区分布来看，罗湖、福田两区的房地产案件最多，从2008年到2012年上半年，新收案件总数分别为11137件和10803件，宝安、龙岗两区处于第二梯队，数量较为接近，分别是8201件和8045件，南山为4788件，盐田数量最少，只有903件。
    关于审结率，房地产民事案件的审理时限为六个月，为在审限内审结，深圳两级法院强化了对庭审、文书和卷宗质量的监督评查，严格管理流程，同时通过建立完善审判长联系会议制度，及时对复杂疑难案件进行研究，所以近年来审限内结案率一直逐年上升。
    房屋买卖合同常设陷阱？二手房买卖纠纷不断增多
    据统计，从2008年1月至2012年6月，全市法院共受理房屋买卖合同一审案件15179宗，其中一手房预售合同案件7683宗，二手房买卖合同7496宗。不过，虽然后者总量低于前者，但两者近四年来的收案量走势完全不同，前者不断走低，后者不断走高。

    其中，一手房预售合同一审案件的数量分别为2008年2656件，2009年2260件，2010年888件，2011年1202件，2012年上半年677件。白皮书分析称，其之所以呈现递减趋势，一方面是因为近年来深圳新增住房建设用地出让规模不断减少，新建商品住房交易规模不断走低，另一方面则得益于房地产开发商守约意识的增强，延期办证、延期交楼的现象大幅减少。就此，白皮书中补充称，前几年深圳房地产开发商未竣工验收即交付房屋、拖延办证、拖延交楼的现象十分普遍，为此两级法院在审理此类案件时采取了对开发商的违约行为坚决判罚的原则。
    相比之下，二手房买卖合同一审案件数量分别为，2008年1634件，2009年1342件，2010年1744件，2011年2061件。白皮书分析称，这一方面是由于近年来房价波动幅度较大，合同一方当事人屡屡出现不愿继续履行合同的行为(具体而言房价走高时，卖方多违约；而房价走低时，则买方多违约)，另一方面也与近年来深圳二手房交易规模不断放量有关。不过，今年以来由于房产市场不景气，二手房过户量大减，受此影响，前六个月收案量仅有670件。
    小产权房能否确权？法院原则上不受理该类诉讼
    深圳原关内外地区存在着大量的小产权房，对此，白皮书分析原因称这主要和深圳采取的土地城市化步骤有关。据介绍，深圳城市化采取的是先非农化再城市化的模式，然而现实中
存在很多非农化后没能立即城市化的现象，在这个空当中，就出现了大量名义上已经国有化但实际上并未完成国有化相关征地补偿手续的土地，这些土地仍然由农村集体经济组织实际控制支配，受房屋市场价差价引诱，出现了普遍的突击建房现象，并向城市居民兜售。
    白皮书分析称，这些土地权属不清的小产权房不仅威胁着房屋市场的产权关系，还对深圳的城市升级改造造成了巨大障碍。对此，深圳两级法院采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
    婚房所有权如何分？未必能按出资比例享所有权
    自去年《婚姻法》最新司法解释出炉以来，法院系统明确了以房产证登记的所有权份额来确定双方财产分割的原则，由此掀起了一股对婚前房产夫妻双方进行联合署名的潮流，不过，深圳市中级法院发布的白皮书却提醒称，在进行联合署名和划分所有权份额时要注意，登记的所有权份额最好尽量接近购房时的出资份额。

    据了解，目前深圳尚处恋爱中的同居男女，在婚前便购置房产的现象非常普遍，不少是双方一起出资购买，但在办理房屋登记时，登记的所有权份额往往和双方的实际出资情况并不
一致，而双方又没有签署相关的产权确认协议，所以一旦分手诉至法院，要求分割财产时，法院目前已是以登记的所有权份额来确认房屋的权属，也就是说，实际出资情况如果缺乏足够证据，将不影响法院对权属的认定。
    借名买房究竟归谁？登记证上没名字法院不确权
    近年来，国家屡出房市限购令，比如夫妻限购一套房等，个人名义只能购买一套房等，为规避限购政策，目前市场上借他人名字购买房产的现象较为普遍，而这当中存在着极大的法律风险。
    白皮书根据近四年来受理的相关案件分析称，借名人实际出资买房后，可能会与被借名人发生多种产权纠纷，比如被借名人擅自将房产转售或转租第三人，这时就出现了大量借名人请求法院判令房屋买卖合同无效的诉讼。在个别情况下，还出现了被借名人将房屋用于非法目的，而致被法院查封的情况，这时借名人就向相关法院提起了执行异议。
    对此，白皮书介绍称，根据《物权法》，借名人并不能对抗已经办理变更登记取得所有权的善意第三人，换句话说，法律认为，如果第三方租借或购买房屋是出于不知情的情况下，法院会出于保护善意第三人的原则，判决执行相关租售合同，而借名人因为没有办理对房屋的所有权登记，将无法得到法律的保护。
    拆迁补偿如何审理？对没有达成拆迁补偿的民事案件，法院一般不予受理
    近年来，深圳原关内地区拆迁拆出亿万富翁的传言不绝于耳，而拆迁过程所带来的有关拆迁补偿的诉讼也一直居高不下，其中岗厦、蔡屋围、大冲、黄贝岭是相关诉讼最多的地方。
    对此，白皮书回应称，目前深圳两级法院受理拆迁补偿民事案件的范围仅涵盖已签订拆迁补偿协议而对房屋补偿安置存在争议的情形，换句话说，对于还未达成拆迁补偿协议的民事案件，两级法院一般不予受理或驳回起诉。对于这些纠纷，法院目前的做法是引导当事人通过行政途径寻求救济，即“行政裁决—行政复议—行政诉讼”。
    经适房违规转让如何管理？严格参照政府设定的交易限制
    近几年来，出于保障城市弱势体居住需求的目的，深圳市政府在包括旧改、新土地开发等项目中都拟定了福利房、微利商品房、经济适用房的兴建计划，但由于这些性质的房产具有福利目的，为严格保证其济贫目的，政府对该类房屋的交易一般都有较详细的条件限制，不过仍然出现了一些侥幸购买经适房的情况。
    对此，白皮书回应称，在不具备交易条件的情况下，当事人就转让该类房屋，所签订后的买卖合同是否有效，要视案件具体情况来认定。如果构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，该类买卖合同不仅会被认定无效，当事人因此取得的财产还要被依法收归
国家所有或者返还集体、第三人。
    物业公司如何管理？建议公司主管部门加强监管
    业主或业委会起诉物业公司，在近年来的房地产相关诉讼中也占有一定比例。据白皮书分析，这些诉讼主要可分为三类，一类是物业公司先以业主拖延支付物业管理费为由起诉业主，随后业主以物业公司未按约定提供物业服务提出反诉或抗辩。另一类是由于物业公司擅自将小区停车位、会所等共有部分出租牟利，或对物业共有部分改建后出租牟利等情况，小区业主或业委会向法院提起侵权诉讼。还有一类是业主或者业委会要求行使《物业管理条例》所规定的权利，例如要求物业公司公开对物业共用部位、共用设施和相关场地的使用情况，要求物业公司公开专项维修资金的使用情况等。
    对于业主拖欠管理费引起的案件，白皮书介绍称，法院经审理发现，单纯拖欠管理费的案件并不多，很多业主是因为不满物业公司服务质量才拒交物管费，甚至起诉物业公司，经审查，部分物业公司的确存在重管理轻服务的情况。在坚持严格依法审判之外，白皮书建议物业公司的主管部门和行业协会应加强对物业公司的管理，积极引导物业公司按照法律规定和合同约定规范经营行为，尊重业主的知情权，主动接受业主的监督。
（责任编辑：单晓冰）
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用房产税“漂白”小产权房是原汤化原食
  【中国企业报】对小产权房如何整顿，这是一个悬而未决的问题；对房产税如何征收，这同样是一个悬而未决的问题。但如果能够把这个长期没有答案的问题放在一起思考，我们就会发现房产税和小产权房原来互为解决方案———房产税恰恰是解决小产权房问题的钥匙；而小产权房也可以成为征收房产税的突破口。
  在欧美等市场经济成熟国家，通常情况下，地产的购买成本并不高，但持有成本却非常高。 而我国的情况却恰恰相反，是购买成本高，持有成本低。小产权房治理刚好给了我们一个“小产权房新政策与国际惯例接轨”的契机。
  通过向小产权房征收房产税，把小产权房的身份“漂白”，让小产权房合法化，显然有着多重重要的意义：
  以征税为管理切入点，可以改变对小产权房“骂而不打”的现状。尽管早在2007年，有关方面就已经明确了小产权房的“非法身份”，但由于缺乏实质性的处罚，导致小产权房事实上已
经成了“法不责众”的棘手问题。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计达到66亿平方米。而根据全国工商联数据，1995年—2010年，全国小产权房竣工面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。面对小产权房数量在“非法”中激增的现实，对遗留问题的处理已经刻不容缓，否则就会形成恶性的示范效应，导致小产权房的进一步泛滥。
  以征税代替拆除，可以避免小产权房治理中出现不稳定因素。小产权房问题之所以在很长时间里得不到有效治理，其中非常重要的原因就是因为牵扯到多个方面的利益，特别是已购小产权房的利益问题更加复杂。据不完全统计，目前深圳的小产权房已经占到住房总量的50%左右，北京的小产权房的比例也高达20%以上。小产权房的存在解决了大量城市居民，特别是低收入者的住房问题。如果对待小产权房一刀切采取拆除的办法，不仅会给国家以及购房者造成巨大的经济损失，还会进一步加剧城市住房供给不足的问题，造成房价的再度大幅度上升。

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