朱荣辉、任成峰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省开封市中级人民法院
【审理法院】河南省开封市中级人民法院
【审结日期】2022.04.21
【案件字号】(2022)豫02民终870号
【审理程序】二审
【审理法官】李翠莲赵根喜单国生
【审理法官】李翠莲赵根喜单国生
【文书类型】判决书
【当事人】朱荣辉;任成峰
【当事人】朱荣辉任成峰
【当事人-个人】朱荣辉任成峰
【代理律师/律所】李兰悦北京市盈科(郑州)律师事务所;王瑞华北京市盈科(郑州)律师事务所;翟鹏超河南金世纪律师事务所;昝晓敏河南金世纪律师事务所
【代理律师/律所】李兰悦北京市盈科(郑州)律师事务所王瑞华北京市盈科(郑州)律师事务所翟鹏超河南金世纪律师事务所昝晓敏河南金世纪律师事务所
【代理律师】李兰悦王瑞华翟鹏超昝晓敏
【代理律所】北京市盈科(郑州)律师事务所河南金世纪律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】朱荣辉
【被告】任成峰
【本院观点】朱荣辉与任成峰经协商一致签订《建房合同》，并约定了房屋面积、价格、付款方式等，双方均应按照合同内容履行自己的权利和义务。
【权责关键词】无效合同证据不足合法性诉讼请求反诉维持原判发回重审变卖
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小产权房新政策【指导案例排序】0
【本院查明】二审经审理查明的事实与一审审理查明的基本事实一致。
【本院认为】本院认为，朱荣辉与任成峰经协商一致签订《建房合同》，并约定了房屋面积、价格、付款方式等，双方均应按照合同内容履行自己的权利和义务。现任成峰已将《建房合同》约定的房屋如约交付给了朱荣辉，朱荣辉也已向任成峰交付了部分购房款，对剩余购房款，任成峰有权要求朱荣辉支付，并要求其支付逾期支付剩余购房款的利息。朱荣辉主张双方签订的《建房合同》无效，不应支付购房款，任成峰还应当退还其购房款及装修费用的上诉意见及上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判
决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5538.97元，由朱荣辉负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 11:24:22
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年6月28日开封市评审委员会规划设计评审开封县曲兴镇小丁社区规划。2012年7月12日开封县曲兴镇小丁村民委员会与任成峰签订开封县曲兴镇小丁村新型农村社区建设项目协议书，开封县曲兴镇小丁村民委员会委托任成峰承建所有公共设施建设，要求走众自建联建方式。2012年12月25日开封县人民政府批准实施了开封县曲兴镇小丁社区规划。2014年12月14日，任成峰、朱荣辉在开封县曲兴镇小丁寨村民委员会的见证下签订了《购房协议》，协议约定朱荣辉按照村委的号召根据村委统一规定的户型、标准委托任成峰在社区内建民宅小院一处总价款为240720元含小院付款方式为首付定金100000元交到150000元以上可装修入住，其余欠款1年内付清，到期还不清加利息，月息一分。任成峰、朱荣辉在协议尾部签字、盖章。朱荣辉于2014年12月14日向任成峰交纳房子订金30000元，于2015年5月5日向任成峰交纳10000元房子订金，于2015年6月26日
向任成峰交纳房款80000元，于2017年1月24日向任成峰交纳房款10000元，于2017年3月15日向任成峰交纳房款5000元，于2018年2月13日向任成峰交纳房款5000元，于2019年2月2日向任成峰交纳房款4000元，于2020年1月18日向任成峰交纳房款3000元。共计交纳房款147000元。 2015年6月20日开封市祥符区曲兴镇小丁村委出具情况说明：“曲兴镇小丁村新型农村社区建设项目，曲兴镇小丁村委已委托任成峰承建，双方签订有协议书，根据该协议书的约定，工程款等应由村委拨付，鉴于小丁村委无力承担上述费用，经村委集体研究决定，同意任成峰变卖房屋抵债”。
【一审法院认为】一审法院认为，朱荣辉与任成峰协商一致，双方签订《购房合同》，朱荣辉交付部分房款之后，任成峰依约将房屋交付给朱荣辉，朱荣辉已经对涉案房屋进行入住，故对于任成峰依据协议主张剩余房款及利息，朱荣辉应当支付。任成峰要求朱荣辉支付剩余购房款85720元及利息(2015年12月15日至2020年1月17日期间的利息合计为48878.3元，自2020年1月19日起以剩余购房款85720为基数按照月息1分计算至实际还清之日止)的诉讼请求，一审法院予以支持。朱荣辉辩称建房合同无效且反诉要求退还购房款，朱荣辉提供的证据无法证明该合同属于无效合同，退还购房款的证据不足，不予支持。依照《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一
款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱荣辉于本判决生效后十日内支付任成峰剩余购房款85720元、利息48878.3元(2015年12月15日至2020年1月17日期间的利息合计为48878.3元，自2020年1月19日起以剩余购房款85720为基数按照年息12%计算至实际还清之日止)；二、驳回朱荣辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2992元，减半收取1496元，反诉诉讼费1630元，均由朱荣辉负担。
【二审上诉人诉称】朱荣辉上诉请求：1、驳回任成峰的诉讼请求，支持朱荣辉的反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由任成峰承担。事实和理由：一、原审法院将《建房协议》认定为有效，判令朱荣辉支付购房款属事实认定错误。首先，小丁村新型农村社区项目属于国家拆迁安置项目，任成峰作为无任何施工资质的个人并无承包该工程的权限。且任成峰并未与政府签订承发包协议，其并不是小丁村新型农村社区的承包主体。其次，小丁村委会并非该项目的发包方，无权与任成峰签署发包协议，无权决定由任成峰对案涉房屋自行进行出售。第一，小丁村委会无权作为本案案涉项目的发包方。该项目的主体是政府而非小丁村委会。第二，小丁村委会擅自与任成峰签订的《协议书》和擅自出具的《情况说明》
严重违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》以及《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应依法被认定为无效。即便抛开小丁村委会的发包主体来说，其将案涉工程发包给并无任何建筑资质的自然人也违反了建筑法的强制性规定，另外该工程的发包也未经过招投标程序，严重违反了招投标法的强制性规定，且小丁村委会未经过村民会讨论签订《协议书》出具《情况说明》违反了村民委员会组织法的强制性规定，故任成峰与小丁村委会签署的《协议书》以及小丁村委会出具的《情况说明》依法无效。再次，任成峰擅自占用农用地进行小产权房开发，出卖给被占用土地集体经济组织以外的人，此行为依法无效。二、任成峰属于个人冒用国家新型农村社区建设的名义，从事小产权房的开发行为，严重违反了法律的规定和当时国家发布的新型农村社区建设的文件，一审法院不予认定错误。任成峰辩称“是受小丁村委会的委托建房，在小丁村委会无力支付其工程款的情况下才向其出具的《情况说明》由其出卖房屋抵偿工程款。”与事实不符，且《情况说明》的内容涉嫌伪造。小丁村委会出具《情况说明》日期是2015年6月20日，而朱荣辉购房款缴纳的时间均早于该日期，案外人张国学的协议签署于2012年8月，均早于小丁村委会出具《情况说明》的日期，且与案涉项目开始的日期完全符合，可知在案涉项目一开始就是任成峰个人冒用国家新型农村社区建设的名义在进行小产权开发活动。综上，任成峰与朱荣辉签订的《建
房协议》依法属于无效协议，任成峰明知其作为城镇居民不能购买农村土地不能进行小产权房的开发和销售，仍与朱荣辉签订协议将其开发的小产权房出售给朱荣辉，对协议的无效具有严重的过借，应依法赔偿朱荣辉因此遭受的损失。
朱荣辉、任成峰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
河南省开封市中级人民法院
民事判决书
(2022)豫02民终870号
当事人 上诉人(原审被告)：朱荣辉。
委托诉讼代理人：李兰悦，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞华，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：任成峰。
委托诉讼代理人：翟鹏超，河南金世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：昝晓敏，河南金世纪律师事务所律师。
审理经过 上诉人朱荣辉因与被上诉人任成峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市祥符区人民法院(2021)豫0212民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 朱荣辉上诉请求：1、驳回任成峰的诉讼请求，支持朱荣辉的反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由任成峰承担。事实和理由：一、原审法院将《建房协议》认定为有效，判令朱荣辉支付购房款属事实认定错误。首先，小丁村新型农村社区项目属于国家拆迁安置项目，任成峰作为无任何施工资质的个人并无承包该工程的权限。且任成峰并未与政府签订承发包协议，其并不是小丁村新型农村社区的承包主体。其次，小丁村委会并非该项目的发包方，无权与任成峰签署发包协议，无权决定由任成峰对案涉房屋自行进行出售。第一，小丁村委会无权作为本案案涉项目的发包方。该项目的主体是政府而非小丁村委会。第二，小丁村委会擅自与任成峰签订的《协议书》和擅自出具的《情况说明》严重违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》以及《中华人民共
和国村民委员会组织法》的规定，应依法被认定为无效。即便抛开小丁村委会的发包主体来说，其将案涉工程发包给并无任何建筑资质的自然人也违反了建筑法的强制性规定，另外该工程的发包也未经过招投标程序，严重违反了招投标法的强制性规定，且小丁村委会未经过村民会讨论签订《协议书》出具《情况说明》违反了村民委员会组织法的强制性规定，故任成峰与小丁村委会签署的《协议书》以及小丁村委会出具的《情况说明》依法无效。再次，任成峰擅自占用农用地进行小产权房开发，出卖给被占用土地集体经济组织以外的人，此行为依法无效。二、任成峰属于个人冒用国家新型农村社区建设的名义，从事小产权房的开发行为，严重违反了法律的规定和当时国家发布的新型农村社区建设的文件，一审法院不予认定错误。任成峰辩称“是受小丁村委会的委托建房，在小丁村委会无力支付其工程款的情况下才向其出具的《情况说明》由其出卖房屋抵偿工程款。”与事实不符，且《情况说明》的内容涉嫌伪造。小丁村委会出具《情况说明》日期是2015年6月20日，而朱荣辉购房款缴纳的时间均早于该日期，案外人张国学的协议签署于2012年8月，均早于小丁村委会出具《情况说明》的日期，且与案涉项目开始的日期完全符合，可知在案涉项目一开始就是任成峰个人冒用国家新型农村社区建设的名义在进行小产权开发活动。综上，任成峰与朱荣辉签订的《建房协议》依法属于无效协议，任成峰明知其作为城镇居民不能购买农村土地不能进行小产权
房的开发和销售，仍与朱荣辉签订协议将其开发的小产权房出售给朱荣辉，对协议的无效具有严重的过借，应依法赔偿朱荣辉因此遭受的损失。
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