新国五条下小产权房市场导向,工程范文_图文
新国五条下小产权房市场导向，工程-
：叶建荣小产权房新政策
【摘要】新国五条的出台无疑是对房地产市场的又一次严重打压，也是对中国过高房价的一次历史性革命调控，尤其是其中依法征收的20%房屋转让所得税更是引起了市场的“地震”，但是对于中国这样一个人口稠密的国家，房地产市场存在着巨大的需求，严厉的房产政策出台虽对正常商品房交易市场起到暂时的压制，但长远来讲地产市场还会存在反弹的机会，为解决日益升高的房价和现存的大量“乡产权房”问题，笔者认为可以引导“乡产权房”市场正规化，将“乡产权房”转为抑制房价、满足居住的保障性住房，笔者特做以下论述。
【关键词】新国五条；小产权房；保障性住房
新国五条的出台是对房地产市场的又一重磅，他无疑打破了地产商们对新一年房产市场的上升趋势的期望值，也引起了新一轮的民间“抢房”风波。特别是第二条“坚决抑制投机投资性购房”中规定的具体措施：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计。”更是引起了一场场二手住房的转让的“闹剧”。为了规避20%的流传税，房产交易者想出了“阴阳合同”[1]假离婚”[2]“伪造欠债事实，通过司法判决过户”，“以公司名义卖方”等方式规避交易税。这样一来无疑是进一步刺激了房产市场的急剧升温，
有相关信息显示，各地的二手房成交量基于新国五条的出台高于了平常的成交量，这种变相助推二手房市的抑制房价措施，将在一个侧面戳破房地产市场的泡沫。
笔者认为，近几年来国家虽陆续出台一系列的房价抑制措施，中央政府也采取一系列严打措施，如新旧国五条”的陆续出台，但究其本质却难以彻底控制中国的房价，因为中国房地产市场存在其独特的市场背景，主要有以下几点原因，第一，是中央政府与地方政府的不协调统一所决定的，由于地方政府的财政收入大部分来自于高额的土地出让金，因此当国务院出台一系列的抑制房价政策时地方政府总是变相的迂回，如此次新国五条的地方化政策，以广东为例，它出台的地方国五条包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”的核心内容，要么一笔带过，要么压根不提，这无疑对国五条的实质内涵大打折扣[3]，正所谓是上有政策，下有对策。第二，在于中国城镇化发展进程过快，加速了农村人口向城镇的涌入，大量人口的居住问题呈现眼前，而这也无疑增加了城镇的住房处于一种“供不应求”的状态。第三，在于大量热钱的涌入，使各地出现大量的“炒房团”，他们以充足的资本控制着房地产市场的走向，赚取房产市场的高额利润。
基于上述原因笔者认为，房地产市场的调控并不是一朝一夕，也并不是国家陆续出台的法规所能即刻抑制，因为为了规避像国五条等一系列抑制房市政策，消费者、投资者和开发商也会想出一系列应对措施，而最终他们的目标则会投向价格低、手续简单、免过户手续，更免交20%转让税的小产权房，而这必将导致新的一轮中国扭曲房市，引起一场由小产权房引导的房产泡沫。“小产权房”是指在农民集体土
地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村委会颁发，因此叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证
也不是真正合法有效的产权证，因此该类房屋很难在市场上进行正规的交易。但是，小产权房却以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求，也在一定程度上满足了大部分工薪阶层的住房需求，据全国工商联调研显示：1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%，在北京就有约20%的住房是小产权房，而在深圳的比例更高达40-50%。
在国外不存在小产权房的法律概念，因为国外土地是私有制，他们兴建房屋不要向国家缴纳大量的土地出让金，这样也防止了房价因为地价的原因和急剧上涨。而小产权房类似是外国式的房产形式，因为它也免交土地出让金，也由于此使他处于一种低价位的态势，我国《宪法》中提出“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制，但在实践中这两种土地所有制却演变成了城乡二元土地所有制，农村集体土地所有者并不真正具备自主处置集体土地所有权并获取相关收益的权利。
[4]因此对小产权房的适度合法化，是一项贯彻《宪法》规定的行为，也可使他成为政府抑制房价的手段，成为一项利民的工程。
此外，在新国五条的第四条中指出“加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。”无疑保障性住房的建设是国家大力打击房价回暖的有效手段。为此笔者认为，在一方面面对目前各地房价高低不下的情况下，另一方面在政府和各地缺乏保障房的大背景下，政府的政策导向是否可以加以转变，
逐渐采取一些方式将“小产权房”合法化，政策化，并配合新旧国五条等一系列的控价方式，这样既可以在一定程度上抑制过度膨胀的商品房市场，而且也可以把市面上的大面积小产权房通过政策引导成合理的政策性住房，避免其因为作为违章建筑而被拆除，导致大量土地资源的浪费，也避免由于大量产权房的拆除导致更大一批的需房者涌入城镇商品房市场，进而推动新一轮的房价的上涨。
各级政府可以在主导下将“小产权房”和农村集体土地向保障性住房转化，来解决紧张的“住房荒”和高压不下的房价。[5]这样一方面可以减轻各地政府每年对保障性住房的建设任务，也可以在另一方面增强农村集体土地的利用效率和增加农民的资金收入，并使现有得大面积产权房合法化。因为，每户居民所分到的产权房面积往往超过了其一家人口所能使用到的范围，这不仅导致了大量产权用房的闲置不利于土地资源的有效配置，出现“房大人少”的现象，而且由于产权房不能上市交易也导致了集体成员“有房无钱”的现象。而政府的收购恰巧可以解决这个矛盾。首先，政府可以出台一系列的相关法规，对小产权房通过“
一定手续”对其进行合法化，在保障集体成员充分居住的情形下，从集体手中收购多余的小产权房，并把它纳入保障性住房的范畴作为经济适用房或廉租房，然后以一定的合理价格出售、出租给需求者，其次，可以由各地方政府联合村集体出资组建“产权房建设企业”专门规划产权房的建设，随后由集体根据政府指导价对外针对没有住房的人进行销售，而且让农民持有地票入股公司，分享企业日后红利，或者像我国台湾地区一样，让农民持地或者持票坐等地价升值，这样可以让农民获得土地资产的溢价，[6]而且也保障房屋在质量规划上可以达标，且在房产造价上省去
开发商赚取的中间差价，，这样从成本上节省了房子的造价，也在政策上控制了产权房的违法流转，避免了开发商和炒房团在小产权房中占便宜，也保障了住房需求。最后，在一定限度上允许产权房的市场自由流通，但需强化村集体的产权房流转体制，制定严厉的村规进行限制，农民有权处置房产，但前提是自己有所居所即至少有“一户一产”，而且其无权处置宅基地，村民一旦卖掉唯一的房产，就视作放弃了宅基地的使用权，经过村民代表大会集体表决后，村委会有权收回宅基地纳入村集体，后村委会将所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。[7]而购买者视其过错给予扣留部分房款。这样既可以保障村民的住房福利，不至于破坏宅基地的最初设置目的，而且也可以防止一些炒房团见缝插针，导致产权房市场的混乱和房价的抬高。
国五条的出台，确实显现了政府打击国内一些地区对房地产投资炒作的信心，也确实会对房产市场的回暖进行暂时的压制，但是由于我国特殊的国情即土地公有化，使得土地成为政府财政的源泉，房产价格
在将来还会逐渐回暖。而且，各地的小产权住房也会因房价的日益升高而逐渐增多，笔者认为政府与其出台大量政策进行清除产权房和调控房价，倒不如加以利用产权房，转变政府思维，用”疏”而不是“堵”，采取合理方式解决问题，不仅有助益于中国的城镇化，而且也会以一种“中国式”的房产政策造福民生。

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