袁星九、吴振良农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 农村房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2020.09.28
【案件字号】(2020)鲁02民终8399号
【审理程序】二审
【审理法官】刘琰孙秀强徐镜圆
【审理法官】刘琰孙秀强徐镜圆
【文书类型】判决书
【当事人】袁星九;吴振良
小产权房新政策【当事人】袁星九吴振良
【当事人-个人】袁星九吴振良
【代理律师/律所】韦红花山东元鼎（城阳）律师事务所;李永亮山东元鼎（城阳）律师事务所;王娜山东海乐普律师事务所
【代理律师/律所】韦红花山东元鼎（城阳）律师事务所李永亮山东元鼎（城阳）律师事务所王娜山东海乐普律师事务所
【代理律师】韦红花李永亮王娜
【代理律所】山东元鼎（城阳）律师事务所山东海乐普律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】袁星九
【被告】吴振良
【本院观点】本案系农村房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效撤销合同过错诚实信用原则新证据诉讼请求陪审开庭审理发回重审折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。因双方签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议无效并无不当，本院予以维持。二审期间双方争议的焦点问题为上诉人主张被上诉人返还购房款及赔偿损失的请求应否支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"具体到本案，双方于
1995年10月10日签订房屋买卖契约约定吴振良将原城阳区房屋以8000元的价格出售给袁星九。双方均应知道案涉房屋不能向非集体经济组织成员转让，对买卖协议无效的后果均存在相应过错，应承担各自的责任。本院综合考虑房屋出售多年、一直由袁星九管理使用的事实，结合公平、等价有偿、诚实信用的民法基本原则，酌情判决由袁星九承担30%的责任、吴振良承担70%的责任为宜。 双方买卖的房屋已于2010年因拆迁改造被拆除，原房屋获得了相应的拆迁利益。因此，上诉人要求返还购房款8千元的请求本院不予支持。关于袁星九主张的损失659925元缺乏相应依据。袁星九在一审期间提交的《安乐社区房屋拆迁安置补偿协议》并无法体现案涉房屋的具体拆迁价值。双方均认可案涉房屋目前已安置安乐社区19号楼3单元402户房屋一处（82平方米），经本院到青岛市城阳区安乐社区居委会询问，安置房屋在拆迁时的价值为每平方米4000元左右，本院认为以该价格计算房屋的使用价值较为合理。据此，按照双方的过错责任比例，应由吴振良赔偿袁星九损失229600元（4000元×82平方米×0.7）。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人袁星九的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8136号民事判决第一项；
二、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初8136号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人吴振良于本判决生效之日起十日内给付上诉人袁星九229600元； 四、驳回袁星九的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10479元，由袁星九负担5239.5元，由吴振良负担5239.5元。二审案件受理费10479元，由袁星九负担5239.5元，由吴振良负担5239.5元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 04:32:17
【一审法院查明】一审法院认定事实：袁星九系原山东省即墨市普东镇洪沟村居民，吴振良原系青岛市城阳区安乐社区居民。1995年10月10日，袁星九与吴振良双方签订房屋买卖契约一份，约定：吴振良把住房四间，南厢房二间，用地面积169.42平方米，房产证地号I7-11-463号，房产证43××73号，以总价五千元卖给袁星九，袁星九即日把款付清，本契约即日生效，本契约一式二份，吴振良、袁星九各执一份。立约人吴振良、袁星九签名捺印，见证人张某签名捺印。袁星九于签约当日实际向吴振良支付房款8000元，吴振良为其出具收条一张。该房屋即原青岛市城阳区房屋。袁星九购房后一直在城阳区居住，直至2010年该房屋
因拆迁改造被拆除。2010年1月18日，吴振良（协议乙方）与青岛市城阳区安乐社区居民委员会（协议甲方）就该安乐村15号房屋签订安乐社区房屋拆迁安置补偿协议，协议第2条记载，甲乙双方商定，由甲方委托青岛金衡房地产估价有限公司对乙方所属拟拆迁住宅房屋及附属物予以评估，经评估，乙方房屋建筑总面积为77.41平方米，房屋以及附属物的评估补偿总额为35907元。吴振良随后领取了旧房评估费、搬迁奖励费、临时过渡费等全部安置补偿款，并取得安乐社区19号楼三单元402户（82㎡）安置房一处。审理过程中，袁星九申请对涉案安置房屋价值进行评估，一审法院认为，涉案房屋系建筑在农村集体土地上的旧村改造安置房，不具有商品房性质，无法按照市场价格进行评估，解决争议的方式只有双方竞价。故对袁星九的该项申请，一审法院不予准许。袁星九请求确认其与吴振良双方签订的房屋买卖协议无效，并要求吴振良返还袁星九购房款8000元，同时主张产生经济损失如下：旧平房评估费35907元、拆迁奖励费28000元、临时过渡费90000元、首套房配置费65600元，共计824907元，要求吴振良赔偿该损失的80%，即659925元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订房屋买卖契约，涉案房屋性质为农村宅基地房屋《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农工业建设……"，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
[国办发（2007）71号]亦规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房"。袁星九并非涉案房屋所在社区集体经济组织内部成员，其与吴振良签订的房屋买卖契约违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"因此，袁星九与吴振良签订的房屋买卖契约无效，袁星九请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"旧村改造拆迁补偿是对享有合法宅基地使用权的农村集体经济组织成员的补偿，被拆迁房屋的各项拆迁利益均是基于宅基地使用权而来。城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会在旧村改造过程中，直接选择与吴振良签订拆迁安置补偿协议，而不与袁星九签订拆迁安置补偿协议，是对袁星九与吴振良买卖宅基地房屋行为的否定。同时，也是对吴振良系社区原著居民身份的认可。吴振良能与城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会签订拆迁安置补偿协议，因为其拥有该社区原著居民的身份。吴振良依据与城阳区夏庄街道安乐社区居民委员会签订的拆迁安置补偿协议，获取的拆迁利益，该项利益的取得，主
要源自于身份属性，应归吴振良所有。袁星九要求吴振良按照所获利益的80%赔偿损失，没有法律依据，一审法院不予支持。袁星九花费8000元购得的仅为地上附着物，在2010年旧村改造拆迁评估过程中，涉案房屋被评估为35907元，因此，袁星九主张被告返还购房款，吴振良应予返还，但不应只返还8000元购房款，而应当按照2010年的评估价值35907元予以返还。因此，吴振良应当返还袁星九地上附着物价款35907元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认袁星九与吴振良签订的宅基地房屋买卖契约无效。二、吴振良返还袁星九房屋价款35907元，于判决生效后10日内付清。三、驳回袁星九的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10479元，由袁星九负担9781元，由吴振良负担698元。 二审期间双方均未提交新证据。 本院二审期间，本院到青岛市城阳区安乐社区居委会进行了调查。对于案涉房屋拆迁时的价值，社区工作人员答复，拆迁时安置房屋每平方米4000元左右，现在房屋价值大约每平方米7000元。 本院二审查明的其他事实与原审一致。
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