我国房产税改革的问题与建议
我国房产税改革的问题与建议
作者：张利娜　宋荣兴
来源：《商业会计》2013年第24期
        摘要：近年来房价一路飙升，居民面临着巨大的房贷压力。政府为保障房地产行业回归理性发展，在上海和重庆进行了房产税试点改革，但都未能抑制房价。房产税改革的目的是抑制“高房价”、增加地方的财政收入，减少地方对土地财政的依赖。面对原有房产税存在的问题和新试点改革效果不明显的尴尬局面，如何对房产税进行深入的改革使其有效抑制房价，是现如今人们普遍关注的问题。
        关键词：房产税 增量房 存量房
        为抑制高房价，促使房地产行业回归理性发展，我国政府出台《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》等相关文件，以上海、重庆为试点进行房产税税制改革。从改革内容上来看，试点的房产税无论是从税率、税基的确定还是计税基础、免征范围来看，都是一种新的突破。但改革的成效并不显著，两地房价基本未受到影响，并且税收额也未达到预期。可见，制定比较完善的房产税制度并使其更好的发挥职能显得尤为重要，我们必须到房产税存在的问
题才能具体问题具体分析。
        一、房产税存在的问题
        （一）重复征税。房产税作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种出现重复纳税。例如，我国房产税以租金为计税依据，其中租金中既包括了房屋价值又包括了土地级差收益，对租金进行征税不仅对房屋价值进行了征税，对在房产购置时已经征税的土地收益则出现了重复纳税。在开发交易的过程中，购房者已经承担了供水、供电、供气、道路建设、环境绿化等相关的费用，在保有环节又一次征收，造成重复纳税，加重了纳税人的负担，不利于税收的征收。
        （二）计税依据、税率制定不合理。房产税按从价计征和从租计征两种方式作为计税依据。计税依据的不合理表现在两个方面：一是从价计征是按照房屋的原值进行计征，而房产的原值在现实中却不能容易得到。二是从价计征与从租计征税额不等。从价计征是按照房屋原值扣除10%-30%的余值为税基计算缴纳房产税，而从租计征则是根据租金的12%计征。现如今房价一路走高，房屋租金也就一路走高，而房屋原值却一直不变，出现了按房价原值计算的房产税和按房租计算的房产税不等同。有关学者研究发现按房租计算的房产税税额要高
于按房产原值计算的税额，违背了税收公平的原则，还会在一定程度上减少市场上的房屋出租者的数量，加剧现在房地产市场上供不应求的局面。另外我国房产税税率采用“一刀切”的方式，不符合我国地区发展不平衡的现状。
        （三）征税范围较窄。现行房产税的征收只是对位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产进行征收，范围明显过于狭窄。一是某些事业单位随着管理体制的改革，逐步迈向市场化，应该纳入房产税的范围。二是随着社会的发展农村经济得到了较快的发展，有的地方城镇发展较快，当地居民在自己宅基土地上盖起了小楼房即“小产权房”，这种房屋也应考虑纳入房产税征收范围之内。三是由于农村地区免征房产税，许多企业在农村开办工厂获取盈利，对于这样的企业也应纳入征税范围。四是针对城市居民的自购住房的征税范围的界定上存在分歧，即对增量房和存量房是否征税。从改革试点来看，上海只对增量房征税，重庆对增量房和存量房都征税。
        从现实条件来看，对增量房开征阻力较小，操作比较简单。对存量房开征阻力较大，其来源有三个部分：一是房产登记信息不健全，存量房信息不易确定。二是在金融危机时靠自己买房解决住房问题的那部分居民。当时国家制定相关政策刺激楼市消费，不少人都加入了
购房者的行列中，刺激内需，为减缓金融危机做出了一定贡献，现在让这部分人纳税，难免会遭到反对。三是拥有“历史性存房”的居民。这些住房并不是为了投资投机而购买，而是由于福利分房的遗留等“历史原因”形成的，如果对其征税则会引起矛盾。可如果只对增量房进行征收，则无人对先前房产市场上的大肆“囤积”和空置房等投机行为买单；另外若只对增量房征税会限制现有房产购买量，新房产税无法达到增加地方财政收入的目的，限制建设保障性住房的建设。
        （四）房产税在地方财政收入中比例小。房产税占地方财政收入的比重较轻，土地财政仍然占据重要位置。所谓的土地财政是指地方政府依靠土地及相关产业的租赁费用来获得自己可支配的财力，土地出让金是土地财政的主要来源。表面来看为降低房价可以减少土地出让金的缴纳，但地方政府无论是日常性支出还是非日常性支出对土地财政的依赖程度都较高，但房产税在地方财政收入中比例小难以发挥作用，若贸然减少土地财政恐会让地方政府措手不及。
        二、房产税改革建议
        （一）提高房产税的立法层次。随着房产改革的深化，房产税已具备了制定法律的基本
条件，不应只停留在行政法规层面。国务院应总结原有房产税的不足及上海、重庆的房产税改革经验和教训，及时向全国人大及常务委员提出立法草案，由全国人大或全国人大常委会根据我国的基本国情及时制订房产税基本法。
        小产权房新政策（二）扩大征税范围。住房制度改革的不断深化和居民收入水平的不断提高，对个人拥有的房产进行征税提供了必要的依据，应对所有人开征房产税，但改革要循序渐进。征税范围应不仅包括城市、工矿区的房屋，对经营式的事业单位、农村地区的“小产权房”、农村地区的工厂也应该征税，而农村地区的普通住宅暂免征税。同时对城市个人的“增量房”和“存量房”开征房产税。为体现税收的公平性，“存量房”中应对老旧住房价值进行科学合理的评估，根据评估价值制定较低的税率；对于多套房产或是空置房产则应适用较高的税率。
        （三）合并税费，确定计税依据、区分税率。合并一些税种，如合并城市维护建设税、教育费附加等用于公共服务的费用到房产税，以房产的评估价值作为计税依据每年征收。对新开征房产税的计税依据避免“一刀切”，对于新房和旧房的纳税问题应区别对待，对于开征前已经一次性支付了相关费用的则不再征税。自用住房和经营性住房、普通住宅和豪宅的税率应分别确定。征税时以家庭为单位，对第一套房屋进行低税率征税，从第二套房屋开始进
行累积征税，对于第三套及其以上的房屋进行高税率征税。对第二套房屋进行低征税目的在于鼓励其对外出租，对三套及三套以上的房屋进行高税率征税在于刺激其出售，弱化房地产市场的金融属性，控制房价。
        （四）提高房产税在地方财政中的地位。我国的房产税同其他发达国家一样都属于地方税种，区别在于国外房产税的税权在地方而我国在中央，当地政府不能因地制宜的制定房产税。在现阶段国家应当重点培育房产税，使之成为地方主体税种，减少政府对土地财政的依赖。国家在同一税制的前提下，下放给地方政府较大的管理权限，让地方政府根据当地经济的发展情况规定征税对象、纳税人、税率、减免条件等，增加房产税在地方财政收入中的比例。地方政府要平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快到一个合适的时点用房产税代替土地财政，避免房产税和土地财政叠加的财税政策。另外决定房产税能否成为地方政府财政收入的前提是房产税能否足额上缴，这在绝大程度上取决于纳税人的纳税意识，而直接左右纳税人纳税意愿的条件是政府对税款的应用是否到位。为提高纳税人的纳税意愿，政府应将税款的支出情况公开，让纳税人知道自己是税收支出的受惠者，保证税款的足额上缴。
        （五）加强保障房的建设。面对房产市场供不应求的局面，应加强保障房的建设，增加
房产市场的供给量。这一点我们可以借鉴新加坡的做法，新加坡1964年开始推行“居者有其屋”，到2000年92%的家庭拥有了自己的住房，租赁住房的家庭也减少至6.6%。新加坡无论是一般的公共住房、高级行政人员住房或是其他的公共住房以及出租出售住房都由政府统一管理，政府可以以低于市场价20%的价格购地，大大降低了开发成本。而在我国，保障房的开发和销售都在房地产开发商手中，开发商存在一定的利润空间，加重了购房者的负担。因此我们应借鉴新加坡的经验，由我国地方政府的相关部门直接管理保障性住房建设和销售，这样可以有效地减少中间的利润空间，达到保障性住房建设的目的。
        （六）完善税收征收管理制度。房产税的征收和管理离不开一个完善的房产信息登记系统和房产评估系统。现阶段我国也在加强推进房产全国信息互联网系统，这要求相关部门要切实负责，制定全面详细的房产信息系统。一个科学合理的房产评估系统的建成需要两个重要因素：一是对房产信息进行全面的调查采集。不但需要调查采集房屋构建情况，还包括对房屋周边情况如道路建设、环境绿化、社会因素、居住人、房产市场经济情况、国家相关政策等信息的调查采集。二是需要专业的评估机构。对此我们可以借鉴美国的评估机构的设置方法，即由独立的第三方对房产进行评估，国家通过公开招标的方式寻觅社会的评估资源组建评估机构，房产人对评估机构评估结果不满意的可以申请相关政府部门仲裁，保证其公
平合理。
        参考文献：
        1.李潇.我国高房价下房地产税制改革的几点思考[J].淮海工学院学报（人文社会科学版），2012，（12）.
        2.李晶.中国大陆地产的昨天、今天、明天——聚焦房产税试点增加[J].中国房地产融，2012，（8）.
        3.李学慧.我国现行房产税改革与实践探讨[J].经济视角，2011，（5）.

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