杭州市“购房摇号”政策公平性满意度调查
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2019年第1期（总第178期）
引言
杭州市住房保障和房产管理局于2018年3月28日晚公布“购房摇号”，4月4日《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》
（下称“通知”）正式对外发布。
“购房摇号”政策实施一段时间后，杭州在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。
文章以杭州市为调研区域，以购房摇号政策覆盖到的人为调研对象，通过调研分析目前杭州市“购房摇号”政策实施情况，对购房摇号公平性的一系列问题进行分析，为政策公平性提供实证研究分析，并为房地产调控政策提出一些对策建议。
一、杭州市购房摇号政策实施现状
调研情况分析
（一）调研问卷的信度和效度分析
本次调研的调查问卷，共有14道单选题，2道多选题，还有1题填空题。问卷的题量我们充分考虑到便于调查对象填写，并对收集到的问卷做了一定筛选，但仍不能排除有些问卷存在个别题选项的缺省。我们定义单选题有缺省的为无效问卷，多选题允许有缺省。
1.效度
在本研究中，单项与总和相关效度分析如下：（1
）数据全部直接来源于暑期学生的调研，为第一手调查资料，可靠程度高。
（2）利用了问卷星从网上收集到有效问卷423份，基本涵盖了所调研地区。我们在发布问卷的时候设置了检验缺失值，所以回收问卷率得到了有效保证。
（3）数据反映客观现实。调查回收的问卷是被调查者根据我们已设计好的问题逐一回答的，问题的
答案能很好的反映他们心里的看法和感觉，这些主观的回答经过我们的处理分析之后，个别干扰性的误差得以消除，因此可以反映客观的现实。
此外，我们将在下面的分析中进行准则效度分析，对收集到的问卷数据分别进行分析检验。以及结构效度分析，通过因子分析对问卷数据进一步分析。
2.信度
文章主要使用信度系数来测度调查问卷中杭州市购房摇号公平性满意度等调查结果的可靠性，即一个满意度维度的分析，通过SPSS22.0分析得出克朗巴哈（Cronbach
）α信度系数为0.809，说明问卷具有【收稿日期】2018－12－10【作者简介】李晨晖，女，浙江杭州人，浙江同济科技职业学院，助讲，硕士，研究方向：互联网金融；
金玮佳，女，浙江杭州，浙江同济科技职业学院，副教授，硕士，研究方向：互联网金融。
杭州市“购房摇号”政策公平性满意度调查
金玮佳李晨晖
（浙江同济科技职业学院浙江杭州
311231）
【摘要】针对杭州市“购房摇号”政策公平性满意度的调查研究，可得出政策公平性满意度的主要影响因素，并对当前政策提出相应的改进建议。本文以杭州市为调研区域，以购房摇号政策覆盖到的人为调研对象，利用因子分析法对当前杭州市“购房摇号”政策的实施情况进行调研分析。研究结果表明：政策透明度及执行标准、
政策实施影响、购房者影响、偏向政策为主要影响因素，建议从提高政策透明度、加强房源调控，优化政策执行标准等方面来提高政策公平性满意度。
【关键词】购房摇号政策政策公平性满意度调查【中图分类】F062.9
【文献标识码】A
【文章编号】1672-8777（2019）1-0061-5
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非常高的信度，变量的测量结果是可信的，能够满足后续研究的需要。
（1）分析假设
根据文献整理，我们以满意度理论为基础，从政策实施影响到的公众角度来说，政策从投入到实施到效果各阶段的信息公开与透明度是影响使用者选择意愿的重要因素。只有信息公开透明了，公众参与度体现于整个过程中，才能使公众对政策的公平、公正有所满意1。据此，本文提出如下假设：
H1：政策信息公开与透明度对公平性满意度有正向影响。
H2：政策的实施对公平性满意度有正向影响。
H3：购房者行为对公平性满意度有正向影响
H4：政策的偏向对公平性满意度有负向影响。
（2）1.3调研样本的基本情况数据分析
据本次调查数据统计，在接受调查的423人中，
男女比181：242，受调查体中女生占多数。30岁以下的受调查者占据总人数的85.11%，从年龄方面来看，我们调研对象主要以年轻人为主，在很大程度上面向未购房体。
结果基于每个最内部子表的非空行和列。
成也萧何败萧何典故
*.卡方统计在.05级别显著。
a.在此子表中，20%以上的单元格期望单元格计数小于5。卡方结果可能无效。
b.在此子表中，期望的最小单元格计数小于1。卡方结果可能无效。
使用SPSS统计后，根据皮尔森（Peasrson）的相关显著性显示，见表1，我们发现性别、年龄、购房计划在满意度p=0.05水平时，测试结果表示与公平性满意度并不是显著相关，所以性别并不是影响政策公平性满意度的关键因素，年龄不相关可能与调查对象年龄分布不均，年长者样本过少有关。受访者的购房现状、政策了解程度、消费观影响、摇号标准不统一、优惠政策排除单身人士、政策实施、实施影响、中签率与满意度在p=0.05水平时显著相关，但是卡方结果可能无效，在后面的分析中我们将进一步考虑这些因素是否对政策的公平性满意度产生影响。
二、基于因子分析的“购房摇号”政策公平性满意度影响因素分析
首先对变量数据进行选取，问卷设计的时候就将选项按克里特量表设计成5级，选取前面分析到的9个变量：公平性满意度、购房现状、政策了解程度、消费观影响、摇号标准不统一、优惠政策排除单身人士、政策实施、实施影响、中签率。所有9个变量取值均在1～5之间，且五级得分均有较多的频数分布，这说明数据中确实存在充分的变异信息，有利于
表１皮尔逊卡方检验
公平性满意度公平性满意度
性别卡方（C）  2.275摇号标准不
一看法
卡方
（C）
200.661
自由度4自由度16
显著性0.685a显著性0.000a，b，*
年龄卡方（C）14.674优惠政策排
除了无房单
身人士
卡方
（C）
89.439
自由度16自由度16
显著性0.549a，b显著性0.000a，b，*
拥有住房情况卡方（C）11.077政策实施
卡方
（C）
塑料种类
440.578自由度4自由度16显著性0.026a，*显著性0.000a，b，*
购房计划卡方（C）13.988实施影响卡方
送给家人的中秋暖心话（C）
554.547
公平性
满意度
公平性
满意度
自由度8自由度16
显著性0.082a显著性0.000a,b,*
政策了解
程度
卡方（C）242.71中签率卡方（C）748.758
自由度16自由度16
显著性0.000a,b,*显著性0.000a,b,*
消费观
影响
卡方（C）52.784
自由度16
显著性0.000a,b,*
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图１碎石图
表７－５模型摘要
模型R R方调整后R方标准估算的误差10.944a0.8920.8910.602
后续的信息提取。然后，我们用SPSS软件对上述9个变量进行相关分析。根据统计结果可得出这些变量间存在着或强或弱的正相关性，说明上述变量之间的确存在信息重叠，这正是需要对数据进行因子分析的原因。
从因子分析结果可见，KMO统计量达到0.726，实际分析中，当KMO统计量在0.7以上时，因子分析的效果比较好，显然本案例满足此要求。Bartlett球形检验也具有统计学意义，符合显著性要求，说明变量间存在相关性，可提取公因子。提取出来的因子的方差解释比例，前4个因子的特征根大于1，我们采用主成分分析法，当提取的因子达到4个时，合计的方差解释度为80.896%，一般而言，因子分析的方差解释度大于80%就可以接受了。图1为碎石图，从碎石图可见前4个因子的信息量比较充分，第5，6个因子和后面的信息量比较接近。根据目前9个总数的变量提取4个因子比较合适。
根据上述分析，我们可以得出影响杭州市“购房摇号”政策公平性满意度的因素主要是4个，分别是政策透明度及执行标准、政策实施影响、购房者影响、偏向政策等。其中政策透明度及执行标准所占比重最大，是影响杭州市“购房摇号”政策公平性满意度的主要影响因素，这与我们实际调查过程中收集到的信息相符。
对比假设H1：政策信息公开与透明度对公平性满意度有正向影响，我们认为假设成立。这主要体现在因子分析的主要成分分析中，政策了解程度、信息公开程度、中签率、摇号标准等因子与政策公平性满意度成正相关，而这些因子均与政策信息公开与透明度息息相关。
对比假设H2：政策实施影响对公平性满意度有正向影响，我们认为假设成立。在因子分析的主要成分分析中，我们发现摇号政策制定、政策实施影响等因子与政策公平性满意度成正相关相关。
对比假设H3：购房者行为对公平性满意度有正向影响，我们认为假设成立。在因子分析的主要成分分析中，我们发现购房消费观、购房行为等因素对满意度的影响成正相关。
对比假设H4：政策的偏向对公平性满意度有负向影响。我们认为假设不成立。因子分析的主要成分分析中，我们发现政策的偏向与政策公平性满意度的影响成正相关，与前文的假设相反。主要可能是因为本次调查问卷的被调查者很大比例为30岁以下的无房家庭，摇号政策恰好倾向于无房家庭。摇号政策的实施提高了无房家庭购房的可能性，使这一体能在合理的价格中享受购房优先权。故我们的调查数据统计结果显示政策的偏向对公平性满意度为正相关。
三、主成分回归对杭州市购房摇号政策公平性满意度分析
根据因子分析，我们可以得出影响政策公平性满意度的因素主要是4个，进一步构建主成分回归模型。从表2中我们得到模型的决定系数为0.944，显然在使用80.896%原始信息量的情况下，决定系数已经足够说明模型可行。
a.预测变量：（常量），REGR factor score4for analysis1，REGR factor score3for analysis1，REGR factor score2for analysis1，REGR factor score1for analysis1
表3显示该模型决定因子对满意度都具有统计学意义，且系数的正负也非常合理。初次构建模型显示从标化系数的大小来看，可以得知“政策透明度及执行标准”联合因子是最重要的因子，其次分别是“政策实施影响”因子，“政策偏向”因子和“购房者影响”因子，但“年龄”因子出现不显著的情况，所以我们需要调整模型。去掉年龄因子后，模型的标准估算误差有所降低，但下降的程度甚微，仅为0.001.我们认为该模型在一定程度上优于上一模型。
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--
表３ＡＮＯＶＡａ
显著
模型平方和自由度均方F
显著性
1
回归1249.7914312.448861.4220.000b 残差151.6134180.363
总计1401.404
422
表４系数ａ
未标准化系数标准化
系数模型
B
标准误差
Beta t 1（常量）2.759
0.02994.215
REGR
factor score 1-1.511
0.029
-0.829for analy-sis 1REGR factor score 20.8150.0290.447for analy-sis 1REGR factor score 30.0770.0290.043for analy-sis 1显著性0.000
-51.529
27.7932.642显著性0.0000.000
0.000
0.009
REGR factor score 40.0970.0290.053  3.3180.001
for analy-sis 1
a.因变量：政策公平性满意度
b.预测变量：（常量），REGR factor score 4for analysis 1，REGR factor score 3for analysis 1，REGR factor score 2for analysis 1，REGR factor score 1for analysis 1
根据上述分析，按五分制满意度测评，具体数据可见表4，
我们最终得到的回归方程如下：杭州市购房摇号政策公平性满意度评分=-1.511F1+0.815F2+0.077F3+0.097F4+2.759
a.因变量：
政策公平性满意度本项目分析中，年龄出现和购房摇号政策公平性满意度弱相关的情况，可能与被调查者的年龄分布情况不均有关。
在调查样本中，大部分人都是30岁以下的青年人，30岁以上的调查人所占比例过少。对于之前因子分析浓缩出来的4个因子可以说是进一步验证了其与政策公平性满意度的相关性，其中“政策透明度及执行标准”因子相关系数最高，其次是“政策实施影响”，由此可见政策制定与实施中的公平公正以及公众参与度将很大程度上影响政策的满意度。政策在执行的过程中也要根据变换的市场情况对执行标准进行修改，进一步优化政策的适应性与有效性。还需要考虑“政策偏向”的制定以及购房者消费观、
购房行为对满意度的影响。四、建议
初五迎财神文案
自杭州市房地产持续健康发展协调小组发布“关于实施商品住房公正摇号公开销售工作的通知”以来，此项政策受到了广泛关注。社会各界对于政府的价格管制政策褒贬不一，摇号买房政策就像一把双刃剑，他能在一定程度上减少无房体的不公平待遇，有效降低购房中乱收费等乱象的发生2。但另一方面，对于杭州日渐高涨的房价来说，摇号买房政策减低了房屋供给，形成了“有房”和“无房”体的购房不公，政府的行为是否扭曲了价格规律，这其中的矛盾
与问题均亟需我们去思考。我们研究杭州市“购房摇号”政策公平性的满意度，并针对性的提出了以下几条建议：
（一）加强政策透明度，提高政策公信力
中高档办公家具
杭州市发布的“住房摇号”政策进一步强化了住房的居住属性，在很大程度上提高了购房的公平性，维护了购房人的知情权、
选择权、监督权，可以有效遏制投机炒房行为，捂盘惜售、捆绑销售、投资炒作等问题。然而仍有大批购房者对新政的满意度较低，对政策的公平性抱有疑问。因此，杭州市政府应加强政策实施的透明度，切实维护购房人的知情权和选择权，完善信息公示制度，加强宣传窗口的建设，健全线上摇号信息公示平台，确保摇号过程和结果的透明化、公开化3，主动接受公民的监督，提升摇号政策的公信力。
（二）加强房源调控，稳定供需平衡
买房摇号目的是为降低投机者购房，为刚需者提供平等的购房条件，努力调控供需平衡乃是重中之重。房屋摇号的政策实际上仅为一种应急措施，它能及时控制房屋供应与开放销售的不平衡。但有限的供给也会激发那些没有购房资格或者是炒房者的购房需求，摇号政策将引起购房者的恐慌和投机心理，二手房出现的倒挂现象更是让很多购房者认为摇号买房，买到及是赚到，从而产生跟风摇号的现象。在政策实施的半年时间以来，杭州市西湖区的中签率最低，仅为7.69%，共推的4000余套房源吸引了5.2万的
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摇号人次4。因此，不可为了调控而调控，要合理规划房源供给与销售的平衡。为缓解购房中签率低，竞争激烈的问题，杭州市政府可以通过强化一手房购房资格，缩小购房人数，尽量保证一手房的出售套数与需求人数大体相当。
在持续的调控之下，楼市在今年8月份已出现了“降温”现象。一方面是土地市场趋冷：杭州土地出让收入已从7月份的573亿元下降至8月份的226亿元，综合溢价率从14%直线下降至4%；另一方面摇号中签率也在不断攀升，各楼盘的综合中签率从8月份的10.1%上升至九月份的17.5%5。就目前来看，购房摇号政策对杭州楼市确实起到了预期的管控作用，政府应根据实际情况，结合多方面因素考虑不断完善此项政策，不可放松调控。
（三）优化政策执行标准，合理满足无房家庭购房需求
如何辨别刚需购房者和投资客将是新政策所面临的很大问题。在房源供不应求的既定事实下，杭州市政府应完善购房人资格审核，切不可一刀切，应从申请人的家庭的资产状况进行衡量，通过列明存款、股票、公积金、住房补贴等因素细分购房体6。在购房者中设置不同优先级别购房体，适当提高刚需购房者的中签概率，将政策向无房家庭倾斜。同时降低验资金额，保证房源最终能满足那些最需要的体。
此外，政府应加大惩罚力度，对那些提交虚假信息及资料的个人及企业购房者进行严厉的处罚，例如
取消他们的购房资格等。同时对相应管理部门的寻租与暗箱操作加大处罚力度7，提高违法违规操作的代价，尽可能的杜绝此类现象的发生。
【参考文献】
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id=1612714258351971864&wfr=spider&for=pc.
［5］搜狐新闻.杭州楼市“退烧”：土地市场趋冷，摇号中签率攀升［EB/OL］.（2018-10-15）http：//www.sohu/a/258759763_100251467.
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戏曲作文［7］苏美丝.北京市购房摇号政策评估探究［D］.北京：北京化工大学，2016：48.
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