商业地产类型
商业地产类型
一、商业地产分类
1.商业地产功能分类
(1)商业经营类物业.包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。
(2)办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等.
(3)餐饮酒店类物业.包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等.
(4)仓储、厂房类物业。包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。
2.商业地产类型细分
分类标准
类型
备注
按照功能类型
零售功能
百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等
娱乐功能
电影城、、KTV、游乐园等
餐饮功能
大中型酒店、中小型快餐等
健身、休闲服务
运动会所、健康中心、美容中心等
按消费购买内容
物品交易场所
为消费者提供购物场所,包含购物中心、家居建材、超市、商业街等
服务交易场所
为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类
体验业态
为消费者提供身心体验,如娱乐、健身、美容、美发等场所
按客户广度
大众客户类
面向所有社会的人，为大众消费者提供服务,如超市、餐饮等
小众客户类
面向社会的少数人，如面向年轻他们的娱乐迪吧、面向中高收入的高级会所等
按照建筑形式
单体商业建筑
单一建筑体，独立于其他商业建筑
底层商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业建筑
地下商业街，多由人防工程改造而成
综合商业建筑
多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起。
按照市场覆盖范围
近邻型
如小卖部、便利店、食品店、粮食店
社区型
菜市场、超市等
区域型
购物中心
超大区域型
中心商业街
按照商店销售产品类型划
综合商店
提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店
服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店
家具店、装饰材料店等
其他
书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店
便利店
包括超市、食品和药房
二、商业经营类物业主要类型
1．购物中心
邻里中心、社区中心、功能中心或超级社区中心、地区中心、超级地区商业街、折价购物中心。
2。 折扣店
3. 便利店
4。 超级市场或超市
5. 产权式商铺
6．旺铺、分享型商铺和借势型商铺
三、商务写字楼类型
1. 写字楼特点
开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要
写字楼和办公楼的比较
比较内容
位置
间隔
房间大小
公共性
使用者地位
形象
产权
写字楼
中心地段
灵活
开敞
大
平等主体
重要
多样式
办公楼
非中心地段
不灵活
封闭
小
非平等主体
次要
单一性
企业规模、成长与办公场所对应关系
企业类别
办公场所
新小企业
住宅、SOHO、商住公寓、自有物业为主
中型企业
高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主
大集团企业
高档办公楼、甲级写字楼、自建物业
网络大公司
公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用
2.我国写字楼的演变阶段
✧第一阶段：传统办公楼占主导地位。
立足于自然通风和采光，以小空间为商位排列而成。优点是秘密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点是空间利用率低,缺乏灵活性。
✧第二阶段:早期的现代办公楼.
大空间框架模式,注重空间的实效。缺点是办公环境比较冷酷、机械,工作人员的身心健康没有受到应有的重视.
✧第三阶段：后期的现代办公楼。
办公环境富有分公司味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好.办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化率保证私密性,地板、天棚均有吸音处理等。
✧第四阶段：智能化办公楼。
智能化办公楼发展迅速。
3.写字楼分类标准与等级
美国把定字楼划分为A、B、C三个等级。
A级:投资级，该写字楼适合市场需求，高档半个和完善的配套设施.该类物业能使公司中形象和地位得到提升。
B级、C级:一般比较陈旧，设计和功能跟不上时代潮流，规模小、结构结单、配套设施缺乏。
我国写字楼分类—-顶级、甲级、乙级、丙级，划分依据是硬件和软件。
◆硬件：楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性、是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步。
◆软件:物业管理服务是否达到星级酒店标准.
写字楼类别
硬件标准
软件标准
其它
顶级写字楼
完全达标
完全达标
具有标志性、代表性和具有强大辐射力
甲级写字楼
外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管式
物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准
乙级写字楼
外观设计、内外公共装修标准与四级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式
物业管理服务水准未达到星级酒店的标准
丙级写字楼
外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。
仲量联行甲级写字楼评定标准
国际标准的甲级写字楼
一般甲级写字楼
●位于主要商务区的核心区
●极佳的易接近性，临两条以上的主干路
●高质量的内外装修
●灵活的平面布局和高使用率（70%)
●较大的层面积（2500-3000平方米）
●宽敞的大堂和走廊
●高效的中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配
●写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化时扩展
●电梯系统良好，客货梯分离
●充足停车位，250平方米/个
●现代化的服务配套设施
●国际知名物业管理公司管理
●知名专业房地产开发商开发
●一般建筑面积不少于50000平方米
●一般是综合性物业
●位于主要商务区内
●良好的易接近性，至少临一条主干路
●一条主干路
●较好的装修质量
●较好的物业管理
●配套服务齐备
●一般建筑面积不少于25000平方米
仲量联行高级写字楼分级建议表
项目
A级写字楼
B级写字楼
C级写字楼
总建筑面积
＞5万平方米
3—5万平方米
＜3万平方米
办公总面积
＞4万平方米
2—4万平方米
＜2万平方米
公共配套内容
高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所
员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局
员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心
每车位服务面积
＜150平方米
150—250平方米
＞250平方米
每客梯服务面积
＜200平方米
200-300平方米
＞300平方米
卫生间
男厕30人/个大便器
女厕20人/个大便器
男厕40人/个大便器
女厕30人/个大便器
男厕50人/个大便器
女厕40人/个大便器
自动控制
完全
A/B/C/F/G/G/J/L/M/N/P
A/F/G/H/L/N
空调
集中空调，末端可控温湿度、自动调节
集中空调
一般集中空调或分体、窗式空调
信息点密度
＞2。5平方米/个
＜2。5—10平方米/个
代码：A--空调；B——新风；
一个信息点是指一个电话接口或者电脑接口
AS系列分类：即按写字楼的自动化水平分类，自动化水平高，舒适度增加，办公的效率也越高。自动化即智能化。
写字楼有3A级智能化与5A级智能化之说。
3A-—楼宇自动化、办公自动化、通讯自动化.
楼宇自动化又可分为楼宇自动化、保安自动化、消防自动化
5A——楼宇自动化、保安自动化、消防自动化、办公自动化、通讯自动化。
按功能复合度分类：分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。
纯写字楼-—办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽有商业，但都是为办公活动提供服务。底层商业一般为银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。
综合写字楼——两种或两种以上的主要功能并存.
商务综合体——综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市,其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。
四、商务宾馆分类
美国商务宾馆分类
北京5a级写字楼
宾馆分类
属性
备注
会议宾馆
与大型会议中心连成一体 或者彼此接近，大堂宽敞，套房占10％左右%,客人可将套房中起居室用作接待室。多个宴会厅和会议场所.含 有400-500个房间.
会务功能强大，在中心城市、度地，依托政府
豪华宾馆
装修、设施和服务高档，配备高档饭店，雇员客房比高,客房少于300间
经济效益一般，餐厅饭店豪华
商务宾馆
100—500间客房，公共场所面积小,提供食物和饮料的场所少
比较经济合理，餐厅小，提供食品有限
经济型宾馆
通常不提供餐厅、宴会场所、娱乐娱乐设施或其他传统宾馆提供的服务，观光旅游业和部分政府雇员是主要客户
又称自助宾馆、有限服务宾馆和经济宾馆,经济型宾馆在我国有十分广阔的发展空间
套房或者居住型宾馆
客户区面积大于普通宾馆,一般超过50平方米，有一个独立于卧室的起居空间。有些套房还提供袖珍甚至普通规模的厨房
大户宾馆的发展是为了满足长途旅行的商务旅客、变换工作地点的企业成员或因某项需要长期居住异地的客户需求
行政会议中心
为行政和会议提供专业化服务,常位于乡村或者接近主要都市写字楼聚集的郊区，集会议和住宿设施于一身，会议中心通常拥有200-400间客户和大量专用会议场所
在我国以政府投资为主
其他类型
如夫妻旅店、B&B宾馆、精品宾馆、公寓型宾馆等
公寓型宾馆在区分所有权建筑内提供服务和设施,通常分为分时度假酒店

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。