徐骏与宿迁碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书...
徐骏与宿迁碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院 
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院 
【审结日期】2021.04.21 
【案件字号】(2021)苏13民终263号 
【审理程序】二审 
【审理法官】黄亚非翟新权刘宗强 
【审理法官】黄亚非翟新权刘宗强 
【文书类型】判决书 
【当事人】徐骏;宿迁碧桂园房地产开发有限公司 
【当事人】徐骏宿迁碧桂园房地产开发有限公司 
【当事人-个人】徐骏 
【当事人-公司】宿迁碧桂园房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】佘慕雨江苏向天律师事务所;孟祥聪江苏向天律师事务所 
【代理律师/律所】佘慕雨江苏向天律师事务所孟祥聪江苏向天律师事务所 
【代理律师】佘慕雨孟祥聪 
【代理律所】江苏向天律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】徐骏 
【被告】宿迁碧桂园房地产开发有限公司 
【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。碧桂园公司是按照案涉房屋规划报建安装的单控开关，双方签订的购房合同并未约定卧室开关为双控开关，故徐骏该上诉主张，无合同及法律依据，本院不予支持。其一，徐骏应对其主张的房产商销售全装修房卧室开关为双控开关系通常标准或行业惯例负有举证责任，但徐骏提供的证据不能证明其该主张。徐骏提供的证据无法证明碧桂园公司交付的房屋卫生间瓷砖存在质量问题；即使存在质量问题，徐骏亦未按着合同约定及时要求碧桂园公司修复；现徐骏明确表示不同意碧桂园公司维修，径行要求补偿其预估的维修费用1200元，一审法院对此不予支持，并无不当。其一，徐骏提供的开锁票据不能证明开。 
【权责关键词】催告代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足自认关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序反诉维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐骏与碧桂
园公司签订的《苏州宿迁工业园区商品房(全装修房)买卖合同》，不违反法律规定，应当认定合法有效。徐骏上诉主张碧桂园公司应当支付其卧室单控开关改为双控开关费用4000元。对此，本院认为，碧桂园公司是按照案涉房屋规划报建安装的单控开关，双方签订的购房合同并未约定卧室开关为双控开关，故徐骏该上诉主张，无合同及法律依据，本院不予支持。徐骏还上诉主张碧桂园公司将卧室开关设为单控不符合通常标准和行业惯例，违反“节约资源”的绿原则和诚信原则，亦不符合合同目的的实现。对此，本院认为，其一，徐骏应对其主张的房产商销售全装修房卧室开关为双控开关系通常标准或行业惯例负有举证责任，但徐骏提供的证据不能证明其该主张。其二，案涉房屋卧室开关为单控开关，不违反合同约定，亦能够满足业主基本的开关需求。至于卧室内是否需要安装双控开关以及“第二个开关”的安装位置等事项应系徐骏根据自身需要决定的事项，故案涉房屋卧室开关为“单控”，并不违反绿原则、诚信原则，亦能达到合同目的。对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏上诉主张案涉房屋主卫生间盆池下瓷砖损坏，要求补偿修复费用1200元。对此，本院认为，徐骏提供的证据无法证明碧桂园公司交付的房屋卫生间瓷砖存在质量问题；即使存在质量问题，徐骏亦未按着合同约定及时要求碧桂园公司修复；现徐骏明确表示不同意碧桂园公司维修，径行要求补偿其预估的维修费用1200元，一审法院对此不予支持，并无不当。故对徐骏该上诉
主张，本院亦不予支持。徐骏还上诉主张案涉房屋厨房门锁损坏，需要开锁及换锁费用大约共360元。对此，本院认为，其一，徐骏提供的开锁票据不能证明开锁问题系因碧桂园公司交付的房屋门锁存在质量问题引起，亦无法证明该锁已损坏不能继续使用。其二，即使该门锁系因质量问题损坏，徐骏应当按照合同的约定向碧桂园公司主张权利，现其径行要求碧桂园公司直接赔付相关费用，依据不足。综上，即使一审法院在认定门锁是否超过保修期事项上存在不当，但其该诉请依然不能支持。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏还要求碧桂园公司赔偿误工费、通讯费、交通费、律师费，依据不足，一审法院对此不予支持，并无不当。  徐骏还上诉主张碧桂园公司实际收到案涉59万元房款时间晚于合同约定时间，系因不可归责于徐骏的原因导致，因此徐骏不应支付逾期付款违约金。对此，本院认为，依据2016年11月1日双方签订的《协议书》等书面协议约定的内容可以认定，徐骏在订立合同时约定的余款59万元系通过商业银行贷款方式支付，但后来徐骏系实际采用商业贷款和公积金贷款组合贷款的方式支付的该59万元房款。依据双方当事人陈述，采用公积金贷款会延后贷款的办理时间，案涉房屋系于2017年9月25日才可以办理公积金贷款。碧桂园公司辩称系徐骏单方擅自变更贷款方式导致逾期付款。徐骏主张订立合同之初便已约定采用组合贷款方式，但对此并未举证证实。另，根据徐骏自己的举证内容，其系于约定的截止付款日期即20
17年11月1日之后，分别于2017年12月5日、2018年1月9日才申请办理组合贷款事宜。综上，本案系因徐骏的原因致使逾期付款，徐骏应当按照合同约定支付逾期付款违约金。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。徐骏还上诉主张一审适用简易程序审理，程序违法。对此，本院认为，一审法院依据本案案情确定本案适用简易程序，并无不当。徐骏上诉主张一审法院还存在庭审后拒绝接收补充证据、仅在庭审中出示碧桂园公司的反诉状和证据但未予送达且未重新组织审理、庭审中打断徐骏陈述等程序违法事项，侵犯徐骏的举证权和辩论权。对此，本院认为，经向一审法院核实，并不存在庭后拒绝接收证据的情形，徐骏对此亦未举证证明；在一审诉讼中，徐骏对于反诉事项及相关证据已充分知悉并发表了答辩及质证意见，其相应诉讼权利已依法得到保障；庭审中，一审法官有权且有职责维持正常的庭审秩序，并未限制徐骏的辩论权利。故对徐骏该上诉主张，本院不予支持。  综上，徐骏的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费584元，由徐骏负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-04 08:38:29 
徐骏与宿迁碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
江苏省宿迁市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏13民终263号
当事人    　上诉人(原审原告、反诉被告):徐骏。
    　委托诉讼代理人：佘慕雨，江苏向天律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：孟祥聪，江苏向天律师事务所实习律师。
    　被上诉人(原审被告、反诉原告)：宿迁碧桂园房地产开发有限公司，住所地宿迁市苏宿工业园区紫金山路12号。
    　法定代表人：黄文锋，总经理。
许魏洲 放
    　委托诉讼代理人：高永宝，该公司员工。
审理经过    　上诉人徐骏因与被上诉人宿迁碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院(2020)苏1302民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　上诉人徐骏不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：1.开关改造问题。按照行业通用规则，卧室灯具控制开关应该安装双控开关，便于使用。老百姓装修房屋，即便是简易装修，通常也是安装双控开关，这符合正常的装修习惯。这是众所周知的事实，不需要证明。徐骏购买的是精装修房屋，虽未具体约定开关装修的细节，但装修的标准理应比普通装修高，更应安装双控开关。双方的买卖合同文本是被上诉人提供的，所有的条款也是被上诉人拟定，应当作出不利于被上诉人一方的解释。碧桂园公司交付的房屋系单控开关，被上诉人按照行业习惯应当承担开关改造费用。被上诉人出售精装修房屋，却安装单控开关，影响业主正常使用，导致业主被迫把单控开关改成双控开关，造成社会资源的巨大浪费，违反绿原则，故上诉人出售精装修房屋却安装单控开关是违法行为，应当承担开关改造的费用。徐骏主张的4000元改造数额
是凑整得来的。《民法典》五百一十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前款规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行，没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行。上诉人在购买以后，无论改不改双控，采用单控开关的合同履行行为均违背通常标准,亦不符合合同目的实现。关于单控开关通过规划报建问题，经咨询市建设部门审核方面专家，装修设计审查，只要不违背国家的强制性规定，就可以通过审查。图审行为并不对设计内容是否违背诚实信用原则、是否违背绿原则、是否符合惯例、是否方便生活作评价。通过图审，不能作为被上诉人逃避承担单控改双控费用的抗辩。2.卫生间盆池下瓷砖损坏问题。上诉人房屋已经入住多时，将卫生间的瓷砖砸掉重修，会造成屋内包含贴墙纸的墙壁无法恢复的损伤,故不能把这种维修等同于一般的不造成其他伤害的保修项目，不应该简单要求买受人必须接受维修方案，不接受就不承担保修责任。出卖人不该以对方有顾忌不维修，就豁免出卖人的保修责任。合同虽然约定被上诉人应当履行保修责任而怠于履行，经上诉人书面催告30日仍怠于履行的，上诉人才有权自行修复，但本着诚实信用原则，此种约定应该有个例外即修复会造成不可恢复的损伤除外。上诉人因为房屋已经入住并贴了壁纸，短期内既不准备让被上诉人装
修，亦不准备自行装修，只是希望通过法律维护自己的合法权利，进行适当的补偿才是公平、公正的处理方式。徐骏主张的1200元修复费用也是预估的。3.锁的保修期问题。根据《民法总则》第二百零二条按照年、月计算期间的，到期月的对应日为期间的最后一日。收房时间是2018年8月9日，2018年8月9日当日不计入期间，按合同约定保修期一年，到期日为2019年8月的对应日9日应该为到期日。案涉锁在2019年8月9日损坏，正好在期限的最后一日。一审法院想当然认为期间的最后一日应该是2019年8月8日，无法律依据。徐骏主张的换锁费用300元是咨询他人预估的。4.房贷逾期问题。合同约定条款载明，因上诉人原因导致不能按约定时间付款，上诉人需按合同承担逾期付款责任。被上诉人提供的证据仅能证明上诉人未在约定的时间付款，但是并不能证明原因在于上诉人，原审在未查明该重大事实的情况下，判令上诉人支付违约金错误。案涉房屋采用组合贷款方式购买，住房公积金贷款需要房屋封顶以后方可办理公积金贷款，同时办理商业贷款。原购房协议于2016年11月1日签订，合同签订时房屋尚不能办理公积金贷款。由于选择组合贷，房价较纯商业贷款高300元每平方米。案涉房屋2018年3月23日才取得工程竣工备案，2017年底案涉房屋才具备公积金贷款条件，2017年12月份碧桂园工作人员通知办理贷款手续。上诉人的售楼经理亦承认当时是上诉人催着要办理贷款手续。公积金贷款手续2017年12月5日就办好了，2018年4月19放
款不受上诉人控制。在此之前，上诉人先按要求前往被上诉人指定的中国银行宿某一网点办理，后因故无法完成，又按出卖人要求前往工行工人路网点办理贷款手续。根据工行提供的证据证明后续的放款均不是买受人控制。商业贷款贷款行由被上诉人指定，实际放款时间过长，不仅不能归责于上诉人，被上诉人反而应该承担相应责任。如果说由于银行放款原因，导致的逾期付款责任由买受人承担，那么由于被上诉人即出卖人选任义务，导致上诉人不能及时贷款，及时收房，从而产生近三个月的租房费用亦即损失亦应该由出卖人承担。5.一审法院存在审判程序违法情形。原审在事实不清，证据不足，双方对事实有重大争议的情况下仍然按简易程序审理案件，违反法律规定。一审中，庭后上诉人提供补充证据，但被拒绝。被上诉人提出的证据只是当庭出示，上诉人未正式收到被上诉人的反诉诉状，更未收到反诉证据，法院在未重新审理的情况下直接做出判决，严重侵犯了法律赋予公民的举证权和辩论权。庭审中，原审法官多次打断上诉人发言，限制上诉人的辩论权。

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