论小产权房法律现状及完善
论小产权房的法律现状及完善
摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国”房市”市场内，”小产权房”也随之应运而生。所谓”小产权房”者， 究竟为哪般社会概念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对”小产权房”问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。探讨”小产权房”的合法性问题，在概述”小产权房”的特点上，提出能否由”小产权”转向”大产权”等相关问题以及有关完善意见，希冀相关政策在规范及完善我国”房市”的同时，使社会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。
关键字：小产权房 合法性 完善意见
在大众心目中，”小产权”并不是一个严格的法律概念，它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。
众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓”小产权房”，是指借由”乡镇产权”或者”集体产权”而不是由”国家产权”而产生的一种房屋建筑。从这可知，”小产权房”大致有以下两种：一种
是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指农村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。
综上论述，源于”乡镇产权”及”集体产权”的房屋建筑本身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于”宅基地”的”小产权房”，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。
小产权房子最新政策二、小产权房客观存在之原因探究
（一）小产权房价格低廉
由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。
而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得”宅基地”的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯定低于”国有土地”使用权。同时，在”集体产权”上所建设的”小产权房”，其于城市中心相对较远，交通、经济等诸多条件相对不完善，所以，供求关系较宽松。因此，”小产权房”的价格一般之于同类商品房价格的1/3左右，但是在住房条件及附属设备方面和同类商品房相比，并无太大区别。
（二）管理机制的执行缺失
1、相关土地管理法规缺乏有力执行
《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第34条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。可见，农民对于宅基地享有”有限度”的权利，即只能用于建造自身所需的住宅及附属设备。但是，在巨大的经济利益面前，
农民、集体组织、地方政府以及房地产开发商可能形成”利益同盟”。对农民来说，其出让宅基地使用权的经济利益远大于其”面朝黄土背朝天”的劳动所得；对于地方政府与集体组织而言，这可以为其带来可观的财政收入;对开发商，其所获自不必明言。从某种程度上来活，”小产权房”也正是在多方利益的推动下产生并发展的。
2、对于违法行为的查处不严厉
《土地管理法》第76条明确规定：非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而在现实中，政府部门作为”土地资源”的利益攸关方，要求其作为一个严格 的监督者不切实际。例如，某些地方政府对于利益受损民众的投诉充耳不闻，更有甚者，一些地方政府会以征收方式，将集体经济所有的土地转化为国有土地，再以相对低廉的价格”转让”给开发商。在这些情况下，要求政府对于土地管理的违法行为予以严厉查处实属困难。

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