民法典对房屋租赁的新规定
民法典对房屋租赁的新规定
《民法典》于2021年1⽉1⽇实施，其中关于房屋出租的法律规定做了重⼤的修改。总体来看，更加有利于保障租房⼈的居住权益，同时也兼顾了出租⼈的权益。
⼀、设⽴居住权的房屋不能租
如果你承租了设⽴居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为⽆效。在2021年之前，没有任何房屋设⽴了居住权，因为法律还没有规定。但是从2021年开始，⼤量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。因此在签订房屋租赁合同时应写明：“该房屋没有设⽴居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租⼈应承担×××元的违约⾦。”
⼆、出租⼈发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个⽉
现在有不少⼆房东，将⾃⼰承租的房屋转租给第三⼈，⾃⼰收取租⾦差价。但是⼆房东这种转租⾏为，如果没有经过出租⼈同意，这种转租是可以被解除的。如果出资⼈知道承租⼈进⾏转租的，6个⽉不提异议，就视为同意转租。因此在签订《房屋租赁合同》时应写明：“该房屋属于出租⼈所有，不是转租的房屋”并查验房产证，这样切实保障⾃⼰的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租⼈出具转租的函。
三、房屋权属有争议或被查封，可以退租
小产权房子最新政策房屋所有权发⽣争议，或者出租⼈因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚⾄拍卖，严重影响了租房⼈⽣活安宁权。这次《民法典》保护租房⼈的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房⼈可以退房！因此，租房⼈⼀旦发现房屋被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发⽣争议时，保留好相关证据，并及时通知出租⼈要求解除合同。
四、租房⼈享有优先租赁权，不⽤担⼼租期到了被赶出去，民法典明确规定房屋承租⼈享有优先承租权。
五、近亲属的购买权优先于租房⼈，租房⼈的优先购买权受到限制
《民法典》规定，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的，租房⼈不享有优先购买权。并且还规定：租房⼈应当在15⽇内明确表⽰⾃⼰要购买，否则放弃优先购买权。

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