经营性物业管理
经营性物业管理
经营性物业管理的特点有以下几点 :
(1)经写字楼出租合同营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中，建造物 成为了商品，  随着其外界环境的变化以及内部管理的优势， 其使用期限会有较大的 差异，市场价格也会有很大变动。
(2)经营性物业管理属于服务性行业，要寓管理于服务之中。
(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最 重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。
(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛， 既有房屋出租、商业服务等经营型内容，又有结构装修、设备维修等技术内容， 还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。
(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展，    经营性物业的投
资主体呈日益多元化的趋势， 于是经营性物业管理对社会的、 人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。
经营性物业管理重点
经营性物业管理的重点是租用建造物的承租人对其所使用的物业环境感到  满意，并希翼继续租用本物业。所以，收益性物业管理工作中的每一部份工作， 都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。
经营性物业管理工作分解
为了使经营性管理工作做好，首先将工作分成若干方面，再出相互联系， 确立工作目标。
经营性物业管理内容
经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面 :
(l制)定管理计划;
(2)加强市场宣传以提升物业的租金;
(3)制定租金收取方法
(4)物业的维修养护;
(5)安全保卫;
(6)协调业主和承租人关系;
(7)组织与控制等。
制定管理计划
在接管一宗物业后， 首先要制定一份管理计划并获委托方认可。 计划应详细 说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。
计划制定普通有五个步骤 :
(l确)立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。
(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。
(3)形成租金方案和出租策略。 出租实际上是出售一定期限(月或者年)的物业使 用权;惟独在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。 租金方案十分重要， 从理论上来讲， 租金的确定要以物业出租的经营成本、 税费和业主希翼的投资回 报率来确定， 但市场条件下， 物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求 关系。
(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括 详细的预期收益估算， 允许的空置水平和经营费用、 且这些数字构成为了物业管理 的量化指标。
(5)签订物业管理委托合同。
经营性物业管理的收入
经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、 获取投资收益的来源， 也是 物业管理公司进行经营管理的费用来源， 该收入包括经营收入和其他业务收入两 个方面。 经营收人主要是指出租建造物楼面和其他附属配套设施的租金收入； 其 他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。
影响物业收益的主要因素
普通说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外， 还 有物业所处的位置，物业的类型及临街状况，租客的类型、租期、楼层、朝向等 诸因素。
租金的确定
租金确定过程中， 首先要对同类物业市场进行分析，  了解市场上同类物业出 租的租金水平和出租率情况， 结合物业本身的特点和优势进行市场定位， 确定本 物业租的市场租金水平。
租金收取方式
租金普通按月于月初收取。 对于常租客户， 有时也按优惠价格一次收取一年 或者数年的租金，以尽快缓解投资者的资金压力。
经营性物业管理中的运营成本
经营性物业管理中的支出普通包括以下三个方面 :
(l)建造物的维修费用;
(2)服务及其设备的费用;
(3)有关税费。
对开展经营性物业管理企业的选择
对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的标准可以考核， 这些标准通 常包括 :
(l)能否令业主满意;
(2)专业服务水平;
(3)向业主提供信息的能力;
(4)管理计划。
对开展经营性物业管理工作的评价
对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提 供更好的服务。
物业管理工作评价应考虑以下几个方面 :
(l)与承租人有良好的沟通;
(2)及时处理承租人的抱怨;
(3)及时地收取租金；
(4)以较好地达到出租率为目标;
(5)物业维修良好;
(6)及时提供有关物业报告;
(7)为业主的利益能主动地提出建议；
(8)对业主的批评或者建议反应迅速。
高层楼宇
高层楼宇是指层数多且高的建造物。根据 l972年国家高层会议对高层建造 物的定义，把高层建造分为四类:第一类高层建造为 9~16 层(最高到 50m)第二类 高层建造为 17~25 层(最高
到 75m)第三类高层建造为 26~40 层(最高到 100m);第 四类高层建造 40 层以上(高度为 l00m 以上)。高层楼宇包括商住楼宇、综合楼宇、 宾馆饭店、办公大楼，以及文化、娱乐等各行各业各种类型的建造。
写字楼
写字楼原意是指用于办公的建造物， 或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼 可能是所有者自己使用一部份，其余部份用于出租，收取租金。
商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，  除了办公室以外普通还有展示厅、 会 议厅、洽谈室等，但主要部份仍然是办公室。
商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代，不少大楼将办公、住宿、 商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。
按建造面积大小来进行写字楼分类
按建造面积大小可以分为以下三类:(1小)型写字楼，普通为 1 万平方米以  下;(2)中型写字楼，普通为 1 万~3 万平方米;(3)大型写字楼，普通为3 万平方米 以上。
按写字楼的功能来进行写字楼分类
按写字楼的功能普通可以分为三种:(1)单纯写字楼，就是写字楼基本上惟独 办公一种功能没有其他功能;(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿;(3) 综合写字楼，就是以办公为主，同时又有其他功能(例如公寓、餐饮、商场展示 厅等)。
写字楼的管理方式
根据写字楼特点开展的管理形式有三种:(1委)托专业公司管理和发展商自己 管
理;(2经)营性管理和非经营性管理;(3)社会化分包管理和一家管理。 委托专业公司管理和发展商自己管理
委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司， 在发达国家， 这是最常见的  一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。
经营性管理和非经营性管理
经营性管理就是管理者不仅要负责管理而且还要负责楼宇的出租、销售等业 务;非经营管理不负责楼宇的出租、销售等业务;管理者只负责设备、保安、清洁 等管理和服务工作。
社会化分包管理和一家管理
社会化管理就是物业管理公司接管写字楼后， 将有些管理内容再委托给其他 专业公司去做。一家管理是指受委托物业管理公司自己完成所有的管理内容。
写字楼管理目标环绕安全、 舒适、 快捷六个字，  指用户在写字楼内工作有安 全感，具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面;舒适是指创造优美 的环境，让用户在大楼内生活工作起来感到舒畅、方便;快捷是指用户在大楼内 随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。
写字楼物业管理的组织工作
通常写字楼物业管理的组织工作有以下四个部份:(1制)定写字楼物业管理计 划;(2)大楼开展管理前的准备工作;(3物)业管理服务范畴;(4物)业管理财务、组织 及人事制度。
写字楼开展物业管理前的准备工作
写字楼开展物业管理前应做好各种准备，具体体现在:(l根)据大楼特点及周 边环境，编写物业管理维修公约;(2)草拟一切有关物业管理的文件，包括大楼的 各项制度、装修规定等;(3)从物业管理角度，向发展商提供合理化意见，为日后 管理和物业升值服务川的做好大楼交接各项准备工作。
物业管理装修服务范畴
物业管理装修服务是指所有业主和用户进行装修， 装修图纸都需要物业管理 公司事先批准。
写字楼物业管理服务范畴
写字楼物业管理服务范畴不少，主要包括:(l装)修图的审批，  (2)维修服务;(3) 保安服务川的清洁服务;(5)咨询服务;(6公)关服务;(7)向业主和用户定期报告。

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