2011楼市总结和2012年楼市展望惹目机构总经理高小天
惹目机构  总经理  高小天
2011楼市盘点以及2012市场预测
转眼间，被称为史上最严厉的宏观调控的2011年即将过去。我们又一次习惯性年终盘点高晓松的背景2011楼市并对2012做出展望，回顾2011年房地产映入脑海的最深刻的便是：房地产调控、保障住房、产业转型。
“国八条”、“一房一价”、 “央行年内6次上调准备金率、两次加息”“房产税”等措施让百姓看到了政府调控房地产市场的决心；“降价、打折、促销”让百姓看到中国楼市在调控中逐渐回归到普通商品应该具有的属性。1000万套的保障性安居房作为强制性的指令开工建设，政府抑制投机需求和增加供给的调控决心也是前所为有。在供给与需求之间对牵扯中国经济发展和民生的支柱性产业下刀此力道实需庖丁解牛之功力，2011年中国房地产市场在限购、限价、限贷等宏观调控政策的影响下，房地产市场发生了积极改变，商品房投资性需求得到明显遏制，不少城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价出现下滑，居民在年底处于有史以来最大的观望状态，一二线城市成交量急剧下滑。
但值得一提的是今年1-10月份房地产开发投资、商品房销售、住宅销售比等数据指标，与去年相比都有不同程度的增长，其中商品房销售同比增长9%，1-11月，全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%， 1-10月全国商品房和住宅销售均价分别为5502元/平方米和5131元/平方米，比去年同期分别上涨7.7%和6.7%，1-11月，房屋新开工面积达174952万平方米，同比增长20.5%；这一组数据可以看出中国房地产作为一个朝阳产业对于中国庞大的人口规模和城市化进程的速度来讲需求仍然强劲。
　 2012年楼市的展望离不开中央的宏观调控政策，在12月12日至14日召开的中央工作经济会议上给未来一年或者几年的楼市做了定调，明年房地产调控的基调确定为：“坚持房地产调控不动摇”、“促进房价合理回归”和“促进房地产市场健康发展”。下面就在这一基调下浅谈楼市明年的一些认识：一、明年楼市仍将是一个政策市。第一季度会持续楼市成交低迷的走势，成交量跌入低谷。第二季度以价换量，部分企业开始降价求量换取资金的改善，成交量小幅提升。货币政策的微调将给真实的刚性需求减压，三四季度的市场状况要看国家的调控政策、货币政策、和财政政策的变化。二、房屋作为商品要回归到一个商品应该具有的最基本属性。打折促销作为一个商品营销的常态，房地产项目是商品，也不例外、应该回归到一个商品的本源，需要随行就市，希望开发企业和购房者都能清醒的认识这一点。三、思想上
看空，工作上做实。在今天的市场当中，我建议每一位同仁们，还是看空一点，小心驶得万年船。明年的操作策略就是思想要看空，重视市场秩序的重新树立，工作上一定要做的更加的坚实，只有这样才能在寒冷的冬天获得更多的取暖的资本。四、2012年的信贷政策对于房地产业来说依然偏紧，但是紧中有松的迹象已经显现。最近北京广州等一些城市对于首套住房出现了利率9折的优惠，银行存款准备金率也有了三年来的首次下调。有数据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，去年到今年，同样的贷款利息多出近40万，接近房价的20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价并没有降，只不过开发商赚的钱到了银行手里。所以按照中央的政策房价要回归合理水平、调低利息也是其中的一个部分。五、明年的楼市不是我们通常认为的要从冬天到春天的过程，而是冬天实现产业转型的过程。中国的房地产从1998年经过了十年的黄金增长，这十年吃掉了中国改革20年老百姓几代人积累的财富，这种增长已经到了强弩之末，我们必须面对这个现状，从过去盲目的非理性的消费回归到一个理性的正常的商品的开发和消费当中来。产业的转型，实现的不再是由冬天到春天的四季更替的过程，而是下一个持续增长的地产十年。六、复合地产将成为地产开发的新的增长点。养老地产、旅游地产、产业地产、商业地产、文化地产等在目前国家调控的政策之下将成为地产开发增长的新的机遇。
但是需要强调的是商业地产的开发随着电子商务的快速增长在无店面销售的今天我们在商业地产的开发中应该考虑这个因素，对商业的业态定位和空间营造做出结合市场的创新产品，文化和地产的结合将是国家在大力发展文化产业的情况下，如何把文化产业和房地产开发相结合正是当下明年地产开发的新的亮点。七、地产营销配合转型也将更加注重实效。一个广告能带来多少成交这就是广告效果化、明年的营销将更加注重销售渠道建立、信息数据库的建设、线上线下的营销动作，明年中国房地产营销应该在这方面多下功夫。
　  最后，我想说的是老百姓兜里的钱没有变少，只是观望多了，希望房价回归到一个合理的水平，不但是以价换量的问题，而是走向下一个持续增长的十年的产业转型的问题，通过房地产的软着陆，实现平稳发展。我们盼望到来不是房地产由冬天到春天这样四季更替的过程，而是真正的实现一个作为商品应该回归本源的过程，实现真正的中国房地产转型和持续发展的下一个十年！

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